רוכשי הדירה לא שילמו במועד - אך ביהמ"ש פסל את ביטול העסקה

שופט בית המשפט העליון, עופר גרוסקופף, החליט בצורה נדירה, כי מוכר דירה ביטל שלא בתום לב את העסקה למכירתה - למרות שלא הייתה מחלוקת על כך שהרוכשים לא שילמו במועד את חלק הארי מן התשלום בעד הדירה. "בנסיבות המתוארות המוכר פעל בחוסר תום לב עת הפעיל את זכות הביטול הנתונה לו לאלתר, מבלי שנתן לרוכשים ארכה למשך פרק זמן סביר לשם קיום ההסכם (דהיינו לתשלום יתרת התמורה)", קבע גרוסקופף.

ג'ק ג'ייקובס וקרן סיימון-ג'ייקובס רכשו ב-5.7.20 ממשה עמר בית באפרת תמורת 3.26 מיליון שקל, מתוכם שילמו מיליון שקל מיד לאחר הרכישה. 2.26 מיליון שקל היה עליהם לשלם עד 2.8.20. עמר אמור היה להמציא טופס 4 ואישור אכלוס לדירה בתוך 12 חודשים ממועד הרכישה. עוד נקבע, כי אם לא יומצא טופס 4 עד 2.8.20, יידחה תשלום היתרה עד לעשרה ימים לאחר המצאת הטופס, והרוכשים יוכלו להתגורר בדירה בשכר דירה מופחת.

טופס 4 התקבל רק ב-7.10.21, כלומר - שלושה חודשים לאחר המועד האחרון למסירתו לרוכשים. ג'ייקובס החלו בהליכים לקבלת משכנתא מבנק מזרחי-טפחות, אך לא עמדו במועד האחרון לתשלום ועמר הודיע על ביטול ההסכם. הצדדים ניהלו מו"מ על אפשרות לתיקון ההסכם ולמימוש העסקה, אך הוא התפוצץ בנובמבר 2021. בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל את תביעתו של עמר וקבע שהוא ביטל כדין את ההסכם, הורה לג'ייקובס לפנות את הדירה וקבע את ההתחשבנות הכספית ביניהם; העליון עיכב את הפינוי.

המוכר נדרש לתת ארכה

גרוסקופף קיבל את ערעורם של ג'ייקובס. הוא אומר: "אין חולק על כך שבנסיבות המקרה הרוכשים הפרו את ההסכם, בכך שלא שילמו את יתרת התמורה עד למועד האחרון שנקצב לכך בהסכם, ולאחר שחלפה ארכת החסד. אף אין חולק כי המוכר שלח הודעת ביטול בגין הפרה זו לאלתר (כבר ביום א', 31.10.2021), מבלי שנתן לרוכשים כל ארכה לתקן את ההפרה.

• עו"ד חשוד בסיוע להתחמקות ממיסי מקרקעין ב-2.3 מיליון שקל
• התערבות נדירה של ביהמ"ש בקביעות שמאי מייעץ
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"במצב דברים זה, ניתן למקד את הדיון בשאלה האם, בעקבות הפרת הרוכשים, עמדה למוכר זכות לבטל באופן מיידי את ההסכם, או שמא הוטלה עליו החובה לתת ארכה לרוכשים טרם מימוש זכות הביטול על ידו. תשובה לפיה המוכר נדרש לתת ארכה, משמעה כי הודעת הביטול ניתנה שלא כדין, וממילא הביטול מכוחה אינו תופס. בכך די על מנת לקבל את הערעור".

גרוסקופף קובע: "אי תשלום יתרת התמורה במועד אכן מהווה, כטענת המוכר, הפרה יסודית מוסכמת של ההסכם, בהתאם לאמור בסעיף 18 להסכם המגדיר התחייבות זו כ'התחייבות יסודית'. ואולם, על אף שמדובר בהפרה יסודית, בנסיבות הייחודיות של המקרה שלפנינו היה על המוכר לתת לרוכשים ארכה טרם ביטול החוזה, וזאת מכוח עיקרון תום הלב".

שלושה רכיבים יצרו את חוסר תום הלב

גרוסקופף עומד על שלושה רכיבים היוצרים את חוסר תום הלב בהתנהגותו של עמר. הראשון: "על רקע העיכוב שחל בהמצאת טופס 4 על ידי המוכר, המהווה אף הוא הפרה יסודית של ההסכם, ואשר הוביל ליצירת אי ודאות ביחס לאופן שבו ההסכם ימשיך להתקיים, לרבות ביחס למועדים שנקבעו בו".

• רשות המסים תפסה את הרכב בגלל חובות של אחר - ותפצה
• הראל סירבה להמשיך קצבת נכות של 100% - מה קבע ביה"ד?
• תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
• רמ"ד פנסיה בצה"ל ניצל את תפקידו כדי לנפח את הפנסיה

השני: "לאור סמיכות הזמנים המשמעותית בין המועד האחרון לתשלום יתרת התמורה למועד שבו ההסכם בוטל, המלמדת על כך שהעמידה על זכות הביטול נעשתה בדווקנות וקפדנות". והשלישי: "בהינתן פרק הזמן הנוסף הקצרצר שהרוכשים נזקקו לו על מנת לשלם את הכספים. מאחר שארכה כאמור לא ניתנה, הרי שההסכם בוטל שלא כדין".

גרוסקופף קבע, כי ג'ייקובס יחזירו לעמר את הכסף שהוא החזיר להם בעקבות פסק דינו של המחוזי והם ישלמו לו את היתרה, ומכספים אלו יקוזזו דמי השימוש הראויים שהם שילמו מאז פסק הדין במחוזי. עמר חויב בתשלום הוצאות בסך 50,000 שקל. השופטים אלכס שטיין וגילה כנפי-שטייניץ הסכימו עם גרוסקופף. את ג'ייקובס ייצגו עוה"ד אסף בנמלך, נעמה הורן ודן קורב, ואת עמר - עוה"ד עזרא שרייבר ויואל שרייבר.