שילמו 785 אלף שקל על קרקע, ואז גילו שאין להם כלום

סיפורם של פרץ ורוית מדמון מתחיל כמו הרבה עסקות לרכישת קרקע: חלום של השקעה, חוזה חתום, ותשלום מלא. הוא הסתיים בבית משפט השלום בתל אביב-יפו, עם פסק דין חריף שמחייב ארבעה נתבעים, ביחד ולחוד, להשיב להם יותר מ-785 אלף שקל, בתוספת שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 100 אלף שקל ואגרות משפט.

ביוני 2023 רכשו בני הזוג מדמון 100 מ"ר במושע בגוש 3798 חלקה 188, מחברת קרקענט. התמורה ששולמה - 785 אלף שקל - הועברה, לפי הוראת הנתבעים, לחשבון בנק של חברה אחרת בשם עגיב קפיטל. זה היה הסימן הראשון, שבאותה עת עוד לא נראה כסימן מדאיג.

השופט אהרן אורנשטיין מבית משפט השלום בתל אביב-יפו היה בוטה במלים שבהן השתמש בפסק דינו שניתן באחרונה. "תביעה זו עוסקת בהפרה בוטה וחמורה של הסכם למכירת מקרקעין", הוא פתח את דבריו. "מי שהפרו את ההסכם היא המוכרת וגורמים נוספים הקשורים בה".

בלב הפרשה ניצבת עובדה שהתגלתה בדיעבד: כשנחתם ההסכם, קרקענט כלל לא היתה הבעלים של הקרקע. לחברה היו רק שתי הערות אזהרה שנרשמו לטובתה על זכויותיו של אדם בשם נעם נקר, שהיה רשום כבעלים של כ-481.5 מ"ר בחלקה. קרקענט מכרה למדמון קרקע שעוד לא היתה שלה.

הערה שנרשמה על 80 מ"ר, ואז נמחקה

על פי ההסכם, קרקענט היתה חייבת לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים בתוך שלושה ימים מיום החתימה. בפועל, ההערה נרשמה באיחור של כמה ימים - ב-11 ביוני 2023 - ועוד יותר מדאיג: היא כיסתה רק 80 מ"ר, ולא 100 מ"ר כפי שנקנו. הנתבעים אמנם הודו שמכרו 100 מ"ר, אך לא הצליחו להסביר את הפער.

רק ב-7 בספטמבר 2023 - יותר משלושה חודשים לאחר החתימה - נרשמה הערת אזהרה עבור ה-100 מ"ר המלאים. אבל גם זה לא החזיק מעמד: מנסח רישום שהוצא בינואר 2025 התברר שהערות האזהרה נמחקו כולן.

על ייפוי הכוח שאיפשר את המחיקה חתמו בני הזוג מדמון בעצמם, אך ההסכם קבע שהוא ישמש רק במקרה שבו הם יפרו את התשלום. הם שילמו את הכל. הנתבע הראשי, איש העסקים ומבעלי הפועל תל אביב בכדורגל לשעבר, רפי עגיב - ששימש דירקטור בקרקענט ובעגיב קפיטל - טען בחקירתו כי עורך הדין מטעם המוכרת, רובן אטיאס, העביר בטעות את ייפוי הכוח לנקר, ונקר מחק את ההערה כדי להתנקם בנתבעים בעקבות סכסוך בינהם.

"הסר דאגה מלבך"

הבעיה לא היתה רק ביורוקרטית. על הקרקע נרשמו בין 2023 ל-2024 ארבע הערות לפי פקודת המסים לגבייה, לטובת מיסוי מקרקעין, עבור חובות בסכומים "לא מבוטלים". קרקענט לא הציגה שום ראיה שהסדירה את החובות האלה. בית המשפט שאל בצורה ישירה: "כיצד בדעתה להעביר את הקרקע על שם התובעים?".

בינתיים עגיב שיגר למדמון מסרים מרגיעים. "הסר דאגה מליבך, תקבל את זכויותיך בקרקע על שמך בדיוק כפי שהתחייבתי", הוא כתב לתובע. ובהודעה אחרת הוא כתב כי, "אגורה לא תפסיד, אל תדאג, הכל בסדר. כמו שאמרתי אני עומד מאחורי הדברים". בסוף, הוא עמד מאחורי הדברים - רק בבית המשפט, כשחויב לשלם באופן אישי.

• נתן לאחותו קרקע במתנה, התחרט - מה קבע ביהמ"ש?
• "לא הסבירו שצריך לשלם": התירוץ שעלה לרוכש קרקע ביוקר

הזמן פעל נגד הנתבעים. חלפו יותר משנה וחצי מיום חתימת ההסכם ועד לביטולו, והקרקע עדיין לא נרשמה אפילו על שם קרקענט, שלא לדבר על שם הרוכשים. עגיב טען בתצהירו שהדבר "עלול לארוך מספר חודשים", אך השופט לא קיבל את הסבר זה: "עגיב דיבר על 'מספר חודשים'. חלפה למעלה משנה וחצי". ובמועד מתן פסק הדין, יותר משלוש שנים אחרי החתימה, עדיין לא נמצא פתרון באופק. ב-19 בינואר 2025 שלחו בני הזוג מדמון הודעת ביטול. בית המשפט קבע שהביטול נעשה כדין, בעקבות הפרה יסודית של ההסכם.

אפילו שכר הטרחה חזר

לפיצוי בסכום של 785 אלף שקל נוסף עוד סכום לא קטן: עורך הדין אטיאס, שפעל מטעם המוכרת, גבה מבני הזוג מדמון שכר טרחה בסכום של 11,130 שקל עבור "רישום הערת אזהרה - שירות משפטי". בית המשפט ציין את האירוניה בחדות: הערת האזהרה שעבורה שולם הכסף, נמחקה. גם הסכום הזה חויב להיות מוחזר.

פסיקת שכר הטרחה בסכום של 100 אלף שקל נבעה, לדברי השופט, "לאור סכום העסקה, לאור חומרת ההפרות ולאור העובדה כי התובעים נאלצו לבקש הטלת עיקולים זמניים כדי לנסות ולהציל את כספם".

החיוב בפיצויים ביחד ולחוד, כלומר כל אחד מהם אחראי לכל החוב, הורחב על כל ארבעת הנתבעים: קרקענט, עגיב קפיטל, רפי עגיב אישית, וחברה נוספת בשם ק.מ.ש. המרכז להשקעות נדל"ן. עגיב חויב אישית בעקבות ההתחייבויות שנטל על עצמו במסרים לרוכשים, ובעקבות הודאתו בחקירה שהטעות של עורך הדין מוטלת עליו. ק.מ.ש. חויבה כי היא רכשה זכויות מנקר לאחר מכן והציגה את עצמה בפני רשויות המס כמי שמכרה את הקרקע לרוכשים. עגיב קפיטל, כי אליה הועבר כסף הרוכשים, והיא שולטת בק.מ.ש. השופט אורנשטיין ציין גם פסק דין דומה שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בבת ים, שם חויב עגיב אישית גם כן לאחר ביטול עסקת קרקע חקלאית אחרת.