רפי עגיב ישלם מיליון שקל כמע"מ בעסקאות נדל"ן בחדרה ופרדס חנה

רו"ח רפי עגיב, איש נדל"ן ומי שהיה מבעלי קבוצת הכדורגל הפועל תל אביב, ישלם מע"מ במיליון שקל על שתי עסקאות שביצע. שופט בית המשפט המחוזי מרכז, שמואל בורנשטיין, דחה את ערעורו של עגיב לגבי עסקאות בחדרה ופרדס חנה, וקיבל אותו לגבי עסקה בתל אביב (מע"מ בסך 450,000 שקל). השאלה המרכזית הייתה האם עגיב פעל כעוסק החייב במס או לא (ואזי הוא פטור ממנו).

בעסקה בתל אביב (ברחוב יהודה המכבי) מכר עגיב ב-2007 בניין שרכש באותה שנה ב-925,000 דולר; הבניין נמכר ב-16 מיליון שקל וחלקו של עגיב עמד על 12 מיליון שקל. לאחר מו"מ עם מע"מ נקבע, כי עגיב ישלם מס רק על החנויות והמחסן בדירה, ולא על הדירות. לגבי עסקה זו קבע בורנשטיין, כי על פי מבחני טיב הנכס ומשך החזקתו - היא אינה חייבת במע"מ. לא היה זה עסק להשבחת נכסים, אלא עסק פסיבי של השכרה שאיננה עסק.

פעילות בעלת אופי ספקולטיבי

בעסקה בחדרה ביצע עגיב סיחור של 31 אופציות במקרקעין ודיווח שמכר את הקרקע ל-44 רוכשים ב-7.4 מיליון שקל; הרווח שלו היה 5.6 מיליון שקל. לאחר מו"מ נקבע שסכום המע"מ בגין עסקה זו יעמוד על 760,000 שקל. בעסקה בפרדס חנה חתם עגיב על 39 הסכמים לסיחור אופציה ב-12 מיליון שקל. לגבי שתי עסקאות אלו קבע בורנשטיין, כי מדובר בעסק לצורכי מע"מ. הוא אומר:

"מבחינת טיב הנכס ומשך ההחזקה, כמו גם מבחינת תדירות העסקאות והיקפן, יש להביא בחשבון את העובדה כי מדובר במקרקעין חקלאיים ובעסקאות רבות לסיחור אופציות. רכישת ומכירת אופציות במקרקעין חקלאיים - ובפרט כאשר מדובר בנכסים הטעונים חלוקה עתידית או שינוי ייעוד - נתפסת כפעילות בעלת אופי ספקולטיבי. 

"פעילות מעין זו, אשר תכליתה הפקת רווח מעליית ערך עתידית, הנובעת משינוי ייעוד או מהליכי פיתוח, ראויה דרך כלל להיות מסווגת כ'עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי' (במקרה של עסקה בודדת) או כפעילות עסקית כשמדובר בכמה עסקאות. לעניין זה יש להביא בחשבון את מספרם המשמעותי של מקבלי האופציות, את היקפן הכספי של העסקאות, ואת זמן ההחזקה הקצר יחסית, שבו הוחזקו הזכויות על ידי המערער עד למכירתן או סיחורן של האופציות".

ביצע עסקאות בעשרות מיליוני שקלים

מסקנתו של בורנשטיין מתחזקת מעסקות נדל"ן אחרות של עגיב, שלגביהן לא הייתה מחלוקת: "מקום שבו מדובר בעסקה בעלת מאפיינים ספקולטיביים, גם אם היא עצמה אינה בהיקף נרחב או שהיא מתבצעת בפרק זמן קצר, יש להביא בחשבון גם עסקאות אחרות שנעשו על ידי המוכר, לרבות חברות בשליטתו, גם אם אינן חלק מהשומה הרלוונטית. פעילות אחרת זו, ככל שהיא נעשית בנכסים כדוגמת אלו נשוא השומה, ובמקרה זה - נכסי מקרקעין, וככל שהיא ענפה, בעלת היקף כספי משמעותי, הנעשית בתדירות רבה ונמשכת על פני תקופה ארוכה, ובמיוחד אם היא נעשית על ידי מי שהוא מומחה בתחום הנדל"ן, 'צובעת' את העסקה הספקולטיבית בצבעים מובהקים יותר של פעילות עסקית".

עגיב ביצע עסקאות נדל"ן רבות, שאולי בכל אחת מהן מדובר בנכס הוני או פרטי, אך מגוון הנכסים והעסקאות בשנים הרלוונטיות "מצביעים על האופי העסקי של העסקה הספקולטיבית שביצע... מדובר בעסקאות רבות שביצע המערער, בתדירות רבה ובהיקף משמעותי, המגיע כדי עשרות מיליוני שקלים, כאשר לא אחת מדובר בעסקאות של מכירת נכס זמן קצר יחסית לאחר רכישתו. ברי, כי מדובר בעסקאות בהיקף משמעותי, החורגות מאלו המתבצעות על ידי אדם מן היישוב, ואף הן מצביעות על פעילות שיטתית ומאורגנת בעלת אופי עסקי". 

לאור זאת, נדחה ערעורו של עגיב לגבי העסקאות בחדרה ופרדס חנה. עגיב חויב בתשלום הוצאות בסך 18,000 שקל. את עגיב ייצגו עוה"ד עמית גליק ושלומי מועלם, ואת רשות המיסים - עו"ד ניר וילנר.