המשכנתא בארה"ב חצתה 7% ומניות הבנייה בשפל - ודווקא שם נדלק אות קנייה היסטורי
עליית התשואות בשוק האג"ח הגיעה השבוע ישירות לשולחן המטבח של האמריקאים. אחד המדדים היומיים של ריבית המשכנתא הקבועה ל-30 שנה בארה"ב חצה את רף 7%, לראשונה מזה יותר משנה, והמניות של חברות הבנייה למגורים הגיבו בהתאם. תעודת הסל שעוקבת אחרי הענף נסגרה ביום חמישי על 88.22 דולר, השפל מאז מאי, אחרי ירידה של 6.8% מתחילת החודש.
המנגנון פשוט וכדאי להכיר אותו, במיוחד למי שרגיל למשק הישראלי. בארה"ב ריבית המשכנתא נגזרת בעיקר מהתשואה על אג"ח ממשלת ארה"ב ל-10 שנים, ופחות מהריבית שקובע הבנק המרכזי. השבוע נגעה התשואה הזו ב-4.976%, הרמה הגבוהה ביותר מאז סוף אוקטובר 2023, וביום שישי היא נסחרה סביב 4.94%. כל עלייה שם מתגלגלת תוך ימים להחזר החודשי של רוכש דירה בפלורידה או בטקסס.
השוק כבר מרגיש את זה. מכירות הבתים יד שנייה ירדו באוגוסט יותר מהצפוי, ככל שריבית המשכנתא התקרבה ל-7%, ובענף מתארים את שבועיים האחרונים של אוגוסט כחלשים מכל מה שנראה שם בשנים האחרונות.
האות שנדלק דווקא עכשיו
ודווקא מתוך הנפילה הזו צץ סימן שמושך תשומת לב. בבית ההשקעות אוורקור מצביעים על כך שחברת הבנייה החציונית בקטגוריית השווי הקטן נסחרת עכשיו מתחת ל-0.80 מהון עצמי, כלומר המשקיעים מתמחרים אותה בפחות מהשווי החשבונאי של הנכסים שלה בניכוי התחייבויות.
הסיבה שהמספר הזה מעניין היא ההיסטוריה שמאחוריו. כמעט בכל פעם שהמדד החציוני של חברות הבנייה הקטנות ירד מתחת לרף הזה, הענף כולו הניב תשואה עודפת בשלושת החודשים, בששת החודשים ובשנה שאחרי. במונחים חציוניים מדובר בכ-16% בשלושה חודשים, כ-36% בחצי שנה וכ-59% בשנה. שני החריגים היחידים היו תקופה של שלושה חודשים ב-1990 והמשבר הפיננסי של 2008 ו-2009, שנולד בדיוק מתוך שוק הדיור.
לפני שרצים עם זה, יש כאן כמה כוכביות. ראשית, האות אינו אומר שהתחתית היא היום. גם בעבר הענף המשיך לרדת עוד זמן מה אחרי שהרף נשבר, והתחתית האמיתית הגיעה מאוחר יותר. שנית, אותו אות כבר נדלק באפריל השנה, וזו התרחשות שאינה חסרת תקדים: הוא נדלק פעמיים בתוך שנה גם באמצע שנות ה-90, גם במשבר הפיננסי וגם ב-2022. בשנים 1997 ו-2022 העלייה שבאה אחרי ההדלקה השנייה היתה חזקה במיוחד.
כוכבית שלישית נוגעת למדד עצמו. מספר חברות הבנייה הציבוריות בארה"ב הצטמצם בשנים האחרונות בעקבות גל מיזוגים ורכישות, וכמה שמות ותיקים יצאו מהמדד. מה שנשאר בקבוצת השווי הקטן כולל את סנצ'ורי קומיוניטיז, גרין בריק פרטנרס, קיי בי הום, אל ג'י איי הומס, אם איי הומס ומריטאז'. מדגם קטן יותר עושה כל השוואה היסטורית פחות יציבה.
ומה זה אומר למי שיושב בישראל
ביום שישי כבר נראתה תגובה הפוכה. תעודת הסל של ענף הבנייה עלתה ב-1.3% במהלך המסחר, במקביל לירידה במחיר הנפט ולהתייצבות בתשואות, וזו תזכורת לכך שהענף הזה נע כמעט אחד לאחד עם ציפיות הריבית.
לקורא הישראלי יש כאן שני דברים לקחת. הראשון הוא ההבדל המבני: בישראל המשכנתא נשענת על הפריים, שנגזר מריבית בנק ישראל, ולכן ההחזר שלכם מושפע ממה שקורה בירושלים הרבה יותר מאשר ממה שקורה בשוק האג"ח האמריקאי. השני הוא שהתשואה האמריקאית ל-10 שנים היא בכל זאת עוגן עולמי, והיא מתמחרת מחדש כל נכס מניב, גם כאן.
- ממדאני מקפיא את שכר הדירה, אבל ניו יורק כבר ניסתה את זה בעבר
- הכנסות זילו זינקו 18% אבל המניה צנחה עד 13%; אברקור חתכה את מחיר היעד מ-80 ל-40 דולר
ומי שמחזיק חשיפה לשוק האמריקאי דרך מדדים, ואצל רוב החוסכים הישראלים זה המצב, מחזיק גם חתיכה מהענף הזה. הוא קטן במשקל אבל רגיש מאוד, והוא אחד הראשונים שמגיבים כשהתשואות זזות. 5% חוזר להפחיד את וול סטריט: שוק האג"ח מאותת שהכסף היקר כאן להישאר | הנפט הופך לבעיה של שוק האשראי החוץ בנקאי.
