אותו פירעון מוקדם, 28,798 שקל במסלול אחד ו-60 שקל בשני
מחשבון חדש מפרק את עמלת הפירעון המוקדם לרכיביה ומראה שההפרש כולו נולד מעמלת ההיוון, שחלה על ריבית קבועה ופוסחת על הפריים. על יתרה של 400 אלף שקל בריבית 5.5% מול שוק של 4.2%, העמלה מגיעה ל-7.2% מהיתרה
400 אלף שקל שנותרו למשכנתה עולים 28,798 שקל בפירעון מוקדם כשהם יושבים במסלול קבועה שקלית, ו-60 שקל כשאותו סכום בדיוק יושב בפריים. ההפרש נולד כולו מעמלת ההיוון, שחלה על מסלולים בריבית קבועה ופוסחת כמעט לגמרי על הפריים.
שש עמלות קבועות בצו בנק ישראל עומדות בין הלווה לפירעון מוקדם, והכבדה שבהן היא עמלת ההיוון. בדוגמה שלמעלה היא לבדה 28,738 שקל, והעמלה התפעולית מוסיפה עוד 60 שקל. סך הכול 7.20% מהיתרה, על החלטה שנשמעת שגרתית ברגע שמקבלים אותה. שלוש העמלות שעומדות בין הלווה לפירעון מוקדם מפרטת את המנגנון מצד הרגולציה.
הבנק מהוון את תזרים התשלומים שנותר לפי ריבית השוק הממוצעת ביום הפירעון ומשווה אותו ליתרה בפועל. ריבית של 5.5% בהלוואה מול 4.2% בשוק מייצרת פער של 1.3 נקודות אחוז על פני 15 שנה, וזהו הסכום שהבנק גובה כפיצוי על הריבית שנמנעה ממנו. הפער מצטמצם ככל שמתקרבים לסוף התקופה, פשוט משום שנותרו פחות תשלומים להוון.
מי שרוצה להבין מה ההחלטה עושה למשכנתה ולפיקדון: מדריך הריבית.
התוכן והמידע של נתוני המחשבון והכלי האינטראקטיבי
עמוד 1: המחשבון
| שלב | סכום |
|---|---|
| החזר חודשי במסלול הנפרע | 4,059 שקל |
| ערך נוכחי של התשלומים לפי ריבית השוק | 541,371 שקל |
| הסכום שנפרע | 500,000 שקל |
| הפרש לפני הנחה | 41,371 שקל |
| הנחה לפי צו הבנקאות, 20% | 8,274 שקל |
| עמלת היוון | 33,097 שקל |
| עמלת אי-הודעה מוקדמת | 0 שקל |
| עמלה תפעולית | 60 שקל |
| סך הכל לתשלום לבנק | 33,157 שקל |
עמוד 2: טבלת רגישות
| ריבית בשוק | 5 שנים | 10 שנים | 15 שנים | 20 שנים |
|---|---|---|---|---|
| 2.90% | 25,234 שקל | 49,663 שקל | 73,495 שקל | 96,540 שקל |
| 3.40% | 20,015 שקל | 39,071 שקל | 57,356 שקל | 74,747 שקל |
| 3.90% | 14,884 שקל | 28,821 שקל | 41,977 שקל | 54,286 שקל |
| 4.40% | 9,839 שקל | 18,901 שקל | 27,317 שקל | 35,065 שקל |
| 4.90% | 4,878 שקל | 9,298 שקל | 13,336 שקל | 16,996 שקל |
| 5.40% | 0 שקל | 0 שקל | 0 שקל | 0 שקל |
עמוד 3: מתי לא משלמים
- כשריבית השוק גבוהה או שווה לשלכם. העמלה נועדה לפצות את הבנק על הפסד. אם הוא יכול להלוות את הכסף מחדש בריבית גבוהה יותר, אין הפסד ואין עמלה.
- במסלול הפריים. וכן בכל מסלול ריבית משתנה לתקופה קצרה ובמסלולי מט"ח. לא התחייבתם לריבית קבועה, ולכן אין מה להוון.
- בנקודת שינוי הריבית. במסלול משתנה כל חמש שנים, פירעון במועד העדכון פטור מעמלת היוון. זו הסיבה שיועצי משכנתאות ממליצים לתזמן מחזור לתחנה הקרובה.
- בפירעון סכומים קטנים. קיים פטור חלקי לפירעון מוקדם של חלק מהיתרה בשנה קלנדרית. התנאים משתנים בין הלוואות ובין בנקים, ויש לבדוק בהסכם ההלוואה.
- במקרים אישיים חריגים. פטור מלא או חלקי ניתן בפטירת לווה, במימוש ביטוח, ובנסיבות נוספות שנקבעו בצו.
- העמלה יורדת ככל שנותרות פחות שנים. אותה משכנתא בדיוק, עם אותו פער ריביות, עשויה לייצר עמלה כפולה כשנותרו 20 שנה לעומת 10.
- הודעה בכתב 30 יום מראש חוסכת 0.1% מהסכום, מאות שקלים על פירעון של חצי מיליון.
- הבנק מחויב לפרט את מרכיבי העמלה במכתב כוונות. הסכום המחייב הוא זה שבמכתב.
חמישה נתונים מזינים למחשבון: היתרה, הריבית בהלוואה, השנים שנותרו, סוג המסלול וריבית השוק. הוא מפריד את התוצאה לעמלת ההיוון, לעמלה התפעולית ולסכום הכולל, ומציג גם את שיעור העמלה מתוך היתרה. השיעור הזה הוא המספר שנוח להשוות איתו בין תרחישים.
שדה השנים שנותרו הוא זה ששווה להזיז ראשון. אותה יתרה של 400 אלף שקל באותה ריבית, כשנותרו לה חמש שנים בלבד, מייצרת עמלה קטנה בהרבה, מפני שהיוון של 60 תשלומים שווה פחות מהיוון של 180. לווה שמתלבט אם לפרוע השנה או בעוד שלוש שנים רואה בכלי מה מחיר ההמתנה.
שדה ההנחה מוגדר כברירת מחדל ל-20%, בהתאם להנחות שניתנות לפי משך הזמן שנותר להלוואה. הזזה שלו משנה את התוצאה ביחס ישר, ומאפשרת לבדוק מראש מה קורה אם הבנק מוותר על נתח גדול יותר מהעמלה. לווה שמגיע לסניף עם המספר הזה בראש מנהל שיחה אחרת לגמרי.
הודעה מראש של 30 יום על כוונה לפרוע פוטרת מאחת העמלות בסל. מדובר בפעולה פשוטה שמבוצעת מול הבנק, ובכל זאת חלק מהלווים מגלים אותה בשלב שבו הכסף כבר הועבר. הכלי כולל תיבה ייעודית לבדיקת התרחיש הזה.
מסלול הפריים נושא עמלה תפעולית של 60 שקל בלבד, שהם 0.01% מהיתרה, משום שהריבית בו נעה עם השוק ופער ההיוון נמחק מאליו. זהו שיקול שנכנס לבניית התמהיל כבר ביום החתימה, הרבה לפני שמישהו חושב על פירעון. שלוש דרכים לפרוס מיליון שקל בתמהיל משכנתה משווה בין הרכבים אפשריים.
- צעירים קונים דירה עם עזרת ההורים: מתנה, הלוואה או ערבות
- הקפאון בנדל"ן: היקף המשכנתאות שנלקחו בספטמבר נחתך ב-20% ל-8.7 מיליארד שקל
מכירת דירה, ירושה, מענק פרישה ומיחזור הם ארבעת המצבים שבהם העמלה צצה. בשלושת הראשונים היא מתגלה כשהעסקה כבר סגורה ומועד המסירה נקבע, ואז חלון התמרון מצטמצם למינימום. הרצה של הכלי לפני חתימה על חוזה המכירה מגלה אם מדובר ב-60 שקל או ב-28 אלף שקל.
3.25% היא ריבית בנק ישראל ו-4.75% ריבית הפריים כיום, אחרי שתי הפחתות רצופות. כל עוד ריבית השוק נמוכה מזו שנקבעה בהלוואה, עמלת ההיוון תמשיך להופיע, וגובהה ייקבע במדויק לפי הממוצע שיתפרסם באותו חודש.
- 2.מי שקנה דירה לפני 4 שנים מחק את ההון העצמי שלו בגלל ירידת מחירי הדירות בשילוב עם המינוף של המשכנתא (ל"ת)אנונימי 12/09/2026 04:04הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 11/09/2026 15:17הגב לתגובה זופריים מנצח בכל תרחישהבעיה היא התזרים השווקים מעבירים כסף מחסרי הסבלנות לסבלנים
