אותו פירעון מוקדם, 28,798 שקל במסלול אחד ו-60 שקל בשני

400 אלף שקל שנותרו למשכנתה עולים 28,798 שקל בפירעון מוקדם כשהם יושבים במסלול קבועה שקלית, ו-60 שקל כשאותו סכום בדיוק יושב בפריים. ההפרש נולד כולו מעמלת ההיוון, שחלה על מסלולים בריבית קבועה ופוסחת כמעט לגמרי על הפריים.

שש עמלות קבועות בצו בנק ישראל עומדות בין הלווה לפירעון מוקדם, והכבדה שבהן היא עמלת ההיוון. בדוגמה שלמעלה היא לבדה 28,738 שקל, והעמלה התפעולית מוסיפה עוד 60 שקל. סך הכול 7.20% מהיתרה, על החלטה שנשמעת שגרתית ברגע שמקבלים אותה. שלוש העמלות שעומדות בין הלווה לפירעון מוקדם מפרטת את המנגנון מצד הרגולציה.

הבנק מהוון את תזרים התשלומים שנותר לפי ריבית השוק הממוצעת ביום הפירעון ומשווה אותו ליתרה בפועל. ריבית של 5.5% בהלוואה מול 4.2% בשוק מייצרת פער של 1.3 נקודות אחוז על פני 15 שנה, וזהו הסכום שהבנק גובה כפיצוי על הריבית שנמנעה ממנו. הפער מצטמצם ככל שמתקרבים לסוף התקופה, פשוט משום שנותרו פחות תשלומים להוון.

חמישה נתונים מזינים למחשבון: היתרה, הריבית בהלוואה, השנים שנותרו, סוג המסלול וריבית השוק. הוא מפריד את התוצאה לעמלת ההיוון, לעמלה התפעולית ולסכום הכולל, ומציג גם את שיעור העמלה מתוך היתרה. השיעור הזה הוא המספר שנוח להשוות איתו בין תרחישים.

שדה השנים שנותרו הוא זה ששווה להזיז ראשון. אותה יתרה של 400 אלף שקל באותה ריבית, כשנותרו לה חמש שנים בלבד, מייצרת עמלה קטנה בהרבה, מפני שהיוון של 60 תשלומים שווה פחות מהיוון של 180. לווה שמתלבט אם לפרוע השנה או בעוד שלוש שנים רואה בכלי מה מחיר ההמתנה.

שדה ההנחה מוגדר כברירת מחדל ל-20%, בהתאם להנחות שניתנות לפי משך הזמן שנותר להלוואה. הזזה שלו משנה את התוצאה ביחס ישר, ומאפשרת לבדוק מראש מה קורה אם הבנק מוותר על נתח גדול יותר מהעמלה. לווה שמגיע לסניף עם המספר הזה בראש מנהל שיחה אחרת לגמרי.

הודעה מראש של 30 יום על כוונה לפרוע פוטרת מאחת העמלות בסל. מדובר בפעולה פשוטה שמבוצעת מול הבנק, ובכל זאת חלק מהלווים מגלים אותה בשלב שבו הכסף כבר הועבר. הכלי כולל תיבה ייעודית לבדיקת התרחיש הזה.

מסלול הפריים נושא עמלה תפעולית של 60 שקל בלבד, שהם 0.01% מהיתרה, משום שהריבית בו נעה עם השוק ופער ההיוון נמחק מאליו. זהו שיקול שנכנס לבניית התמהיל כבר ביום החתימה, הרבה לפני שמישהו חושב על פירעון. שלוש דרכים לפרוס מיליון שקל בתמהיל משכנתה משווה בין הרכבים אפשריים.

מכירת דירה, ירושה, מענק פרישה ומיחזור הם ארבעת המצבים שבהם העמלה צצה. בשלושת הראשונים היא מתגלה כשהעסקה כבר סגורה ומועד המסירה נקבע, ואז חלון התמרון מצטמצם למינימום. הרצה של הכלי לפני חתימה על חוזה המכירה מגלה אם מדובר ב-60 שקל או ב-28 אלף שקל.

• הכנסה של 20 אלף והון עצמי של 600 אלף מגיעים לדירה של 1.54 מיליון שקל
• תמהיל משכנתה: 5,728 שקל מפרידים בין שניים, ועלייה אחת בפריים הופכת את הסדר

3.25% היא ריבית בנק ישראל ו-4.75% ריבית הפריים כיום, אחרי שתי הפחתות רצופות. כל עוד ריבית השוק נמוכה מזו שנקבעה בהלוואה, עמלת ההיוון תמשיך להופיע, וגובהה ייקבע במדויק לפי הממוצע שיתפרסם באותו חודש.