1,042 דירות במקום 276: מתחם טבריה בפתח תקווה קיבל תוקף, וסופרין מחזיקה מחצית
פרויקט שאמור להכניס לסופרין יותר מפי שמונה משווי השוק שלה בבורסה עבר את השלב התכנוני האחרון. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז נתנה תוקף לתוכנית הפינוי-בינוי במתחם טבריה בשכונת עמישב בפתח תקווה, שבה החברה מחזיקה מחצית לצד היזמית דניאל פז. לפי התוכנית, 276 דירות ישנות ב-15 מבני שיכון ייהרסו, ובמקומן ייבנו 1,042 דירות בשמונה מגדלים בני עד 27 קומות.
המתחם משתרע על כ-28 דונם בדרום-מזרח העיר, בין הרחובות טבריה, צפת, שבט אשר ושבט בנימין. האישור ניתן בסבב שני של דיון בהתנגדויות, שעבר בלי התנגדויות חדשות, אחרי שהוועדה הורתה בסבב הראשון על כמה תיקונים בתוכנית.
הדרך למספר הסופי עברה דרך שאלת הכדאיות. כשהתוכנית אושרה להפקדה בתחילת 2025 היא כללה 965 דירות, אבל הוועדה המחוזית מצאה שהרווחיות ליזם נמוכה מדי והוסיפה 77 דירות. כתוצאה מכך הוגבהו חלק מהמגדלים בקומה עד שלוש קומות, והשטח הממוצע של דירה עלה מכ-95 לכ-98 מ"ר. המכפיל עומד כעת על כ-3.8 דירות חדשות לכל דירה קיימת, וזה מכפיל גבוה יחסית לפרויקטים בשכונות ותיקות.
הידעת?מהו סבב התנגדויות לפי סעיף 106?
מה המספרים אומרים על סופרין
בדיווחי החברה לבורסה, סופרין העריכה את ההכנסות שלה מהפרויקט בכ-740 מיליון שקל ואת הרווח הצפוי בכ-100 מיליון שקל. במצגת למשקיעים הוצג הפרויקט כולו, לפי התוכנית הקודמת, עם מכירות צפויות של כ-1.48 מיליארד שקל, רווח גולמי של כ-320 מיליון שקל ושיעור רווח גולמי של כ-25% מהעלות. תוספת הדירות עשויה לשפר את המספרים האלה, והערכה מעודכנת של החברה עדיין צפויה.
הפער מול השוק בולט. שווי השוק של סופרין עומד על כ-85 מיליון שקל, נמוך מהונה העצמי של כ-159 מיליון שקל, והמניה ירדה מתחילת השנה בכ-27%. ברבעון השני רשמה החברה הכנסות של כ-29 מיליון שקל ורווח נקי של כ-4.6 מיליון שקל. כלומר, המשקיעים מתמחרים בהנחה משמעותית צבר פרויקטים שהבשלתו רחוקה, ומתן התוקף מוריד אחד מגורמי אי הוודאות.
הכניסה לפרויקט נעשתה במרץ 2025, אז העמידה החברה הלוואות בעלים של 24 מיליון שקל לקידום התוכנית. להרחבה על העסקה עצמה: קבוצת סופרין נכנסת כשותפה בפרויקט של כאלף דירות בפתח תקווה.
הידעת?מהו מכפיל בפינוי-בינוי?
הדרך לדירות עדיין ארוכה
מתן תוקף מסיים את התכנון הסטטוטורי, אבל משאיר שלבים כבדים: היתרי בנייה, השלמת חתימות הדיירים, פינוי ומימון בנקאי. החברה העריכה בעבר שהביצוע יתחיל ב-2028 ויימשך כשמונה שנים, עד אמצע העשור הבא. מינהלת ההתחדשות העירונית בעיר כבר החלה בתיאומים לקראת הוצאת ההיתר.
עמישב עצמה עוברת גל של פרויקטים. מתחם טבריה הוא הגדול מביניהם, ולצדו מקודמים מתחמים של יזמים נוספים בהיקפים של עשרות עד מאות דירות. פתח תקווה היא אחת הערים הפעילות ביותר בהתחדשות העירונית בגוש דן, ובמקביל חברות נדל"ן קטנות נשענות על צבר כזה כדי לבנות הכנסות עתידיות. בוני התיכון מקדמת כמעט 1,200 דירות בחיפה היא דוגמה נוספת לחברה ציבורית שמגדילה צבר פינוי-בינוי בהיקף דומה.
עבור סופרין, השאלה הבאה תהיה הקצב. חלקה בפרויקט גדול ביחס לגודלה, ולכן כל עיכוב בהיתרים או במימון ישפיע על התוצאות שלה יותר מאשר על חברה גדולה. מנגד, אם הפרויקט יתקדם לפי לוח הזמנים, הוא עשוי להפוך לאחד ממקורות הרווח המרכזיים שלה בשנים הבאות.
להרחבה: מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית: "אין לנו אג"ח לשרת - וזה היתרון שלנו"
