האג"ח קרסו ל-16 אגורות: פסיפיק אוק מוכרת 270 בתים בהנחה של 20%

מחזיקי האג"ח של פסיפיק אוק כבר מבינים שהדרך לקבלת הכסף בחזרה תהיה מורכבת. שתי סדרות האג"ח של חברת הנדל"ן האמריקאית נסחרות במחירי מצוקה: אג"ח ב' פסיפיק אגח ב 0%   (מח"מ של 1.6) נסחרת היום בשער של 16 אגורות בלבד, לאחר שאיבדה כ-70% מתחילת השנה וכ-44% בחודש האחרון. אג"ח ד' פסיפיק אגח ד 0%  (מח"מ דומה של 1.6) נסחרת בשער של 16.8 אגורות, לאחר ירידה של 69% מתחילת השנה ו-48% תוך חודש. רמות המחירים האלה משקפים את החששות בשוק לגבי היקף החוב שהחברה תצליח להחזיר, גם לאחר הסדר החוב שאושר ביוני.

כעת פסיפיק אוק ממשיכה לממש נכסים בניסיון לצמצם התחייבויות ולייצר נזילות. החברה מקדמת מכירה של כ-270 בתי מגורים בארה"ב בתמורה כוללת של כ-35.2 מיליון דולר, במחירים הנמוכים בכ-20% מהשווי שבו הם רשומים בספרים. אלא שמאחורי סכום המכירה מסתתר נתון פחות מעודד מבחינת הנושים: לאחר פירעון החובות למלווים המובטחים, כמעט שלא צפוי להישאר כסף פנוי מהעסקאות.

החברה, שחייבת למחזיקי שתי סדרות האג"ח שלה קרן של כ-975 מיליון שקל, זימנה אסיפת נושים ל-3 בנובמבר, שבה יתבקשו המחזיקים לאשר מנגנון למימוש בתי מגורים שבבעלותה, לצד הסכמים נוספים עם גורמי מימון בארה"ב. המהלך הוא חלק מיישום הסדר החוב שאושר בבית המשפט בחודש יוני, ובמסגרתו נדחו מועדי פירעון האג"ח כדי לאפשר לחברה לממש נכסים ולהחזיר את החוב באופן מסודר.

במסגרת הדיווחים האחרונים עדכנה החברה כי חתמה על שני הסכמי מכירה מותנים בפורטפוליו בתי המגורים שלה, המכונה PORT. בעסקה הראשונה תמכור פסיפיק אוק כ-220 בתים במדינות אלבמה ואילינוי לקבוצת Align, תמורת כ-24.15 מיליון דולר. מדובר במחיר ממוצע של כ-109.8 אלף דולר לבית, הנמוך ב-19.7% מהשווי ההוגן שבו רשומים הנכסים בדוחות ליום 30 ביוני 2026. החברה מעריכה כי העסקה תביא לרישום הפסד חשבונאי של כ-5.9 מיליון דולר.

העסקה השנייה כוללת מכירה של כ-50 בתים באוקלהומה לקבוצת Texel, בתמורה לכ-11.06 מיליון דולר. המחיר הממוצע גבוה יותר, כ-221 אלף דולר לבית, אך גם כאן מדובר בהנחה משמעותית ביחס לספרים - כ-18.9%. ההפסד החשבונאי הצפוי בעסקה זו עומד על כ-2.6 מיליון דולר.

בסך הכל, שתי העסקאות צפויות להניב תמורה ברוטו של כ-35.2 מיליון דולר, תוך רישום הפסד מצטבר של כ-8.5 מיליון דולר. בשלב זה מדובר בהסכמים מותנים בלבד, ולא במכירות שהושלמו.

35 מיליון דולר במכירות, אבל כמה ישאר בקופה?

הנתון המשמעותי מבחינת מחזיקי האג"ח הוא דווקא התזרים שנותר אחרי המכירות. על פי החברה, העסקה הראשונה, בהיקף של 24.15 מיליון דולר, צפויה לייצר תזרים מזומנים נטו של כ-1.3 מיליון דולר בלבד. גם הסכום הזה אינו מובטח, והוא מותנה בהסכמה של המלווה Klirmark לשנות את מנגנון הפירעון הנדרש לצורך שחרור השעבודים על הבתים הנמכרים.

כיום המנגנון דורש פירעון לפי יחס של 130% מסכום ההלוואה המיוחס לנכסים הנמכרים, והחברה מבקשת להפחית אותו ל-115%. בעסקה השנייה, לפי הדיווח, לא צפוי להיווצר תזרים מזומנים נטו משמעותי.

המשמעות היא שמכירת נכסים בהיקף של עשרות מיליוני דולרים עשויה להותיר בקבוצה מזומנים פנויים בהיקף קטן בהרבה. עם זאת, צריך להבחין בין תזרים המזומנים שנותר בקבוצה לבין כסף שמיועד לחלוקה ישירה למחזיקי האג"ח בישראל. גם יתרה שתישאר לאחר פירעון החוב המובטח אינה הופכת באופן אוטומטי לתשלום למחזיקים.

• סימד וארבע הדרגות: איך (שוב) הפכנו זבל אמריקאי לזהב ישראלי?

מנגד, פירעון ההלוואות המובטחות מפחית את החוב ואת הוצאות המימון, ומשחרר את החברה מהתחייבויות הקשורות לנכסים שנמכרו. השאלה היא האם התמורה המתקבלת מצדיקה את הוויתור על שוויים החשבונאי של הנכסים, והאם המכירות מקרבות את החברה לפירעון החוב למחזיקים בישראל.

המעבר למכירת מקבצי בתים נובע גם מהקושי של פסיפיק אוק לממש את הנכסים בקצב שתכננה. לפי הדיווח, עד 17 באוקטובר נמכרו רק כ-15 בתים במכירות פרטניות, בזמן שעל החברה לעמוד בהתחייבות למכור 150 נכסים עד 8 בנובמבר במסגרת הסכם המימון עם Klirmark.

לכן החליטה החברה להרחיב את שיטת המכירה ולעבור גם למימושים של מקבצי נכסים למשקיעים, במקום להסתמך רק על מכירת כל בית בנפרד. היתרון הוא האפשרות להשלים מספר גדול של מכירות בזמן קצר, אך המחיר עשוי להיות נמוך יותר. שתי העסקאות הנוכחיות מדגימות את הפער הזה.

הסדר של כמעט מיליארד שקל - והמלווים האמריקאים קודמים בתור

פסיפיק אוק, שהתאגדה באיי הבתולה הבריטיים וגייסה חוב בבורסה בתל אביב, פועלת בארה"ב בתחומי המשרדים, המגורים להשכרה, הקרקעות והמלונאות. בשנים האחרונות היא התמודדה עם קשיי נזילות ועם הצורך למחזר הלוואות, כשמועדי פירעון החוב למחזיקים בישראל הלכו והתקרבו.

בתחילת השנה התפתח מאבק בין מחזיקי האג"ח להנהלת החברה סביב הסדר החוב. בסופו של דבר אישר בית המשפט המחוזי בתל אביב בחודש יוני הסדר שגובש ביוזמת המחזיקים, למרות התנגדות קודמת מצד הנהלת החברה. ההסדר כולל דחייה של מועדי הפירעון, העלאת הריבית ושינוי במנגנוני הפיקוח והשליטה בניהול החברה.

• אג"ח אחת מציעה 8.7% והממשלתית 3.5% - האם הפער שווה את הסיכון?
• תשואה של 18% בשנה? קרנות האג"ח שנמכרות בהנחה: הזדמנות או מלכודת?

לפי לוחות הסילוקין המעודכנים, פירעון הקרן של שתי סדרות האג"ח, ב' ו-ד', מתוכנן ל-1 ביוני 2028. יתרת הקרן מסתכמת בכ-975 מיליון שקל, והריבית שנקבעה בהסדר עומדת על 11.5% בשנה ממועד השלמתו. החברה הודיעה כי מועד השלמת ההסדר נקבע ל-8 בנובמבר.

אלא שהיכולת להחזיר את הכסף למחזיקים תלויה במימוש הנכסים וביתרות שיישארו לאחר תשלום החובות למלווים המובטחים בארה"ב.

במקביל לעסקאות מכירת הבתים, פסיפיק אוק מקדמת גם תיקון להסכם מכירת קרקעות בפרויקט Park Highlands לרוכשת KB Home. לפי המתווה המעודכן, בדצמבר אמורות להתבצע מכירות בתמורה כוללת של כ-85.7 מיליון דולר, כאשר לאחר קיזוז מקדמות ששולמו בעבר צפוי להתקבל תשלום של כ-78.9 מיליון דולר.

גם כאן חלק מרכזי מהתמורה מיועד להסדרת חוב למלווה בכיר. במסגרת מערך ההסכמים החדש עם WhiteHawk, המממנת של נכסי הקרקע, נקבע כי ההלוואה תיפרע עד 3 בדצמבר. בתמורה הסכימה המלווה להימנע מנקיטת הליכי מימוש עד סוף השנה, בכפוף לתנאי ההסכם. עוד נקבע כי עד לפירעון ההלוואה לא יבוצעו חלוקות למחזיקי האג"ח, וכי בהסכם הבין-נושי תוכר קדימות החוב של WhiteHawk על פני תביעות המחזיקים.

מדובר במלווה ובנכסים נפרדים מאלו של עסקאות מכירת בתי המגורים, אך שני המהלכים ממחישים את אותה מציאות פיננסית: לפסיפיק אוק יש נכסים שניתן למכור, אך חלק משמעותי מתמורת המימושים משועבד לפירעון התחייבויות קודמות.

באסיפת הנושים הקרובה יתבקשו מחזיקי האג"ח לאשר מנגנון שיאפשר להמשיך במכירת בתי המגורים, ככלל בתמורה שלא תפחת מ-80% משוויים בספרים, בכפוף לתנאים נוספים ולמסלול חריג המצריך אישורים מיוחדים. בנוסף, הם יתבקשו לאשר את מערך ההסכמים עם WhiteHawk.

מבחינת מחזיקי האג"ח, האישור עשוי לאפשר לחברה להתקדם במימוש הנכסים ובהקטנת החובות הבכירים. אבל גם לאחריו תישאר השאלה המרכזית פתוחה: כמה מזומן ניתן יהיה להפיק מיתר הנכסים ובכלל כמה מזה יגיע בסופו של דבר למחזיקי האג"ח הישראליים?