הבורסה בנתה על מהפך שיוריד את הריבית - הבחירות טרפו את הקלפים: למה מניות הנדל"ן קורסות?
יממה לאחר שהישראלים הלכו לקלפיות, הבורסה בתל אביב מגיבה בירידות חדות, ומניות הנדל"ן והבנייה נמצאות תחת לחץ כבד. המשקיעים בבורסה בתל אביב הימרו על שינוי פוליטי, אבל יממה לאחר הבחירות הם פוגשים מציאות שונה מזו שציפו לה. מניות הנדל"ן והבנייה צונחות היום, לאחר שבשבועות האחרונים רשמו עליות חדות מתוך ציפייה להקמת ממשלה חדשה שתצליח להחזיר את הוודאות למשק, לשפר את האמון בכלכלה הישראלית ולאפשר לבנק ישראל להמשיך להפחית את הריבית. אלא שתוצאות הבחירות אינן מצביעות על הכרעה ברורה, וגוש נתניהו אף מוביל בתוצאות הביניים. האפשרות של משא ומתן קואליציוני ממושך, ואולי בחירות נוספות, גורמת למשקיעים לחשב מסלול מחדש.
בפתיחת המסחר איבד מדד ת"א-בנייה כ-5.5%, ומדד ת"א-נדל"ן נחלש בכ-4.6%. הירידות האלה מגיעות אחרי מהלך עליות משמעותי. מדד ת"א-בנייה, שהגיע במהלך 52 השבועות האחרונים לרמה של כ-2,526 נקודות, נפל בתחילת אוקטובר לשפל של כ-1,646 נקודות - ירידה של כ-35%. משם הוא החל להתאושש, ובערב הבחירות כבר הגיע לכ-1,958 נקודות, עלייה של כ-19% מהשפל, אף שנותר נמוך בכ-22.5% מהשיא.
ההתאוששות לא נבעה רק משיפור בפעילות חברות הבנייה. חלק משמעותי ממנה שיקף ציפיות. המשקיעים העריכו כי הבחירות יביאו להחלפת הממשלה ולהחזרת היציבות למשק, לאחר שנים של מתיחות פוליטית, מחלוקות סביב מערכת המשפט ואי-ודאות כלכלית. בחודש האחרון לבדו עלה מדד ת"א-בנייה בכ-8%, בעוד מדדי הדגל הציגו ביצועים מתונים בהרבה. הפער הזה העיד על האופטימיות שהתרכזה דווקא בענף הרגיש ביותר לריבית ולמצב המשק.
הבורסה תימחרה שינוי פוליטי - וקיבלה חוסר הכרעה
הנרטיב המרכזי שתמך בעליות במניות הנדל"ן תמך בסנריו שבו ממשלה חדשה, תצליח להחזיר יציבות פוליטית ומשפטית, תחזק את האמון בישראל, תעודד השקעות ותחזיר למשק פעילות כלכלית שנפגעה בשנים האחרונות.
גם לשוק הדיור הייתה ציפייה משלו. התרחיש האופטימי הניח ששיפור באווירה הכלכלית והחברתית עשוי לצמצם את ההגירה מישראל, לעודד ישראלים שעזבו לחזור ולהחזיר לשוק הדירות רוכשים פוטנציאליים. חזרה כזאת, אם תתרחש בהיקף משמעותי, עשויה לתמוך בביקוש לדירות, בעיקר באזורי הביקוש.
הציפיות האלה התחזקו בעקבות סקרים שפורסמו בחודשים האחרונים והצביעו על אפשרות להתחזקות גוש השינוי. המשקיעים ראו בתרחיש של הקמת ממשלה חדשה הזדמנות לשינוי כיוון כלכלי, ולא רק פוליטי.
אלא שבבחירות עצמן התברר שהתמונה מורכבת בהרבה. מדגמי הטלוויזיה הראשונים העניקו יתרון לגוש השינוי, אך העדכונים במהלך הלילה ותוצאות האמת החלקיות שינו את התמונה. גוש נתניהו התחזק ואף עבר להוביל, אך ללא רוב של 61 מנדטים שמבטיח הקמת ממשלה.
כך מצאו עצמם המשקיעים מול התרחיש שממנו חששו: לא הכרעה ברורה, אלא אפשרות לחודשים נוספים של אי-ודאות. מהלך העליות שקדם לבחירות שיקף תקווה לשינוי מהיר, והירידות היום משקפות את החשש שהשינוי הזה לא יגיע, לפחות לא בעתיד הקרוב.
אין בכך כדי לקבוע שכל העליות נבעו מהציפיות הפוליטיות או שהקמת ממשלה אחרת הייתה מבטיחה התאוששות בענף. אבל הפער בין הציפיות לתוצאות מסביר בין היתר את תגובת השוק חריפה במיוחד.
- הסכמי מכר מזויפים בוטלו: היורש ישלם 105 אלף שקל
- בונים מעל כביש 1: 200 דירות, דיור מוגן ומסחר במחלף הראל
הסיפור הגדול הוא הריבית - והיא עלולה לא לרדת בקרוב
מאחורי הירידות במניות הנדל"ן עומדת שאלה כלכלית אחת מרכזית: מתי בנק ישראל יוכל להמשיך להוריד את הריבית?
ענף הנדל"ן הוא מהראשונים ליהנות מהפחתות ריבית, ומהראשונים להיפגע כשהן מתעכבות. ריבית נמוכה מוזילה את המשכנתאות, משפרת את יכולת הרכישה של הציבור ומפחיתה את עלויות המימון של חברות הבנייה. ריבית גבוהה פועלת בכיוון ההפוך.
שוק הדיור כבר מתמודד עם מכירות חלשות, מלאי דירות לא מכורות ועלויות מימון גבוהות. רוכשים רבים המתינו להפחתות ריבית נוספות בתקווה שהמשכנתאות יהפכו לזולות יותר. כעת, כשהעתיד הפוליטי אינו ברור, גם הציפיות להוזלת האשראי נעשות פחות ודאיות.
שיתוק פוליטי ממושך עלול להחליש את השקל, להגביר את אי-הוודאות התקציבית וליצור לחצים אינפלציוניים. כל אלה עשויים להקשות על הבנק להמשיך להפחית את הריבית. בתרחיש של החרפה משמעותית באינפלציה ובפרמיית הסיכון, אפילו העלאת ריבית מחודשת אינה בלתי אפשרית.
מבחינת חברות הבנייה, כל חודש נוסף של ריבית גבוהה פירושו המשך הוצאות המימון על קרקעות, פרויקטים ומלאי הדירות. כאשר במקביל הרוכשים ממשיכים לשבת על הגדר, הלחץ על הרווחיות ועל תזרים המזומנים גדל.
וזה בדיוק מה שהבורסה מתמחרת היום. לא רק אכזבה פוליטית, אלא חשש שההתאוששות בענף תידחה פעם נוספת.
גם הבור בתקציב עלול להכביד על המשק
לצד הריבית, הממשלה הבאה תצטרך להתמודד עם בעיה תקציבית משמעותית. הוצאות המלחמה, התוספת הקבועה לתקציב הביטחון והגידול בחוב הציבורי מחייבים החלטות קשות על הוצאות המדינה ועל מקורות המימון שלה.
ממשלה יציבה יכולה להציג תוכנית כלכלית, להעביר תקציב ולשכנע את המשקיעים שהיא מסוגלת להתמודד עם הגירעון. ממשלה שלא מצליחה לקום, או ממשלת מעבר שנאלצת להתמודד עם בחירות חוזרות, מתקשה לספק את הוודאות הדרושה.
החשש הוא שקיפאון פוליטי יאריך את חוסר הוודאות סביב תקציב המדינה, יגדיל את פרמיית הסיכון של ישראל וייקר את עלויות גיוס החוב. התפתחויות כאלה עלולות לחלחל גם לשוק האשראי ולהכביד על חברות ועסקים.
גם חברות דירוג האשראי הבינלאומיות עוקבות אחר היכולת של ישראל להתמודד עם האתגרים התקציביים. דירוג אשראי אינו יורד בגלל מערכת בחירות אחת או יום של ירידות בבורסה, אבל קושי מתמשך לקבל החלטות כלכליות עלול לפגוע באמון ביכולת הניהול של המשק. גם אם לא תהיה הורדת דירוג, האפשרות לשיפורו עלולה להתרחק.
וכאן חוזרים שוב לריבית. כשהמדינה מתקשה להציג מדיניות תקציבית ברורה, השקל עלול להיחלש והלחצים האינפלציוניים עלולים לגדול. במצב כזה, בנק ישראל יתקשה להקל על המשק באמצעות ריבית נמוכה יותר.
מה שהעלה את מניות הבנייה הוא גם מה שמפיל אותן
צריך לזכור שמדד ת"א-בנייה כבר חווה ירידה חדה מאוד מהשיא שלו, והעליות האחרונות היו למעשה התאוששות חלקית בלבד. לכן חלק מהירידות היום עשוי להיות גם מימוש רווחים של משקיעים שהרוויחו מהעלייה החדה מאז תחילת אוקטובר.
אבל הסיפור רחב יותר ממימושים. המשקיעים שקנו מניות בנייה בשבועות האחרונים לא הסתמכו רק על הדוחות הכספיים של החברות. הם תימחרו אפשרות לשינוי כלכלי: ממשלה חדשה, יותר ודאות, חזרת השקעות והגירה חיובית, חידוש הביקוש לדירות ובעיקר המשך ירידת הריבית.
תוצאות הבחירות לא הבטיחו את התרחיש הזה. במקום ממשלה חדשה וברורה, התקבלה מערכת פוליטית שעשויה להמשיך להיות משותקת במשך חודשים.
אם ישראל תיגרר לחודשים של משא ומתן קואליציוני, ממשלת מעבר או בחירות חוזרות, ענף הנדל"ן עלול להמשיך לשלם את המחיר. המשקיעים חלמו על שינוי שיחזיר את הוודאות ואת הריבית הנמוכה. עכשיו הם חוששים שיקבלו עוד חודשים של פוליטיקה משותקת, אשראי יקר וקונים שממשיכים להמתין.
