ועדת הערר אישרה את המגדלים בכיכר אתרים: מגדל מגורים, מגדל מלון וחניון עירוני חדש

הכיכר המוגבהת מבטון בקצה שדרות בן גוריון בתל אביב קרובה מתמיד להריסה. ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם, הכריעה בעררים נגד תוכנית כיכר אתרים ואישרה אותה, עם שורת תיקונים שמקטינים את היקף הבנייה ומגדילים את השטח הפתוח לציבור. במקום המתחם הנוכחי יקומו שני מגדלים בני 25 קומות מול הים: אחד למגורים, עם כ-220 דירות, והשני למלונאות, עם 300 חדרי אירוח לפחות. לצידם מתוכנן מבנה נמוך בן שש קומות, שטחי מסחר, כיכר עירונית חדשה וחניון ציבורי תת-קרקעי בבעלות העירייה, עם כ-350 מקומות חניה.

ההחלטה מקצצת עוד 4,000 מ"ר משטחי הבנייה העיקריים, בנוסף לקיצוץ זהה שהוועדה המקומית כבר דרשה כשאישרה את התוכנית בנובמבר 2024. הוועדה גם דרשה לצמצם את השטח שהמגדלים תופסים על הקרקע, להוסיף כ-900 מ"ר של שטח ציבורי פתוח ולהשלים מחסור של כשני דונם בשטחים כאלה.

אחד התנאים הבולטים נוגע למלון. השטחים ייחלקו כך שכל מגדל ישמש ייעוד אחד בלבד, ודירות המגורים יקבלו טופס אכלוס רק אחרי שמגדל המלון יקבל אישור אכלוס ראשון. חדרי המלון, שטחי השירות והתפעול יישארו בידי בעלים אחד, והאיסור על פיצול הבעלות ירשם בטאבו. כלומר, היזמים מוגבלים ביכולת להקים קודם את הדירות, שבדרך כלל רווחיות יותר ומהירות למכירה, ולדחות את המלון.

מאחורי התוכנית עומדת קרן הנדל"ן JTLV של איש העסקים מתיו ברונפמן, שמחזיקה בכ-70% מהזכויות במתחם ומקדמת את הפרויקט כבר כעשור. את התכנון הוביל משרד פוסטר יחד עם ישר אדריכלים. לשעבר נבחנו אפילו מגדלים של 40 קומות, אבל בשנת 2019 נקבעה תקרת גובה של 25 קומות, והיזמים נאלצו להתאים את התוכנית. להרחבה: האם תל אביב מוותרת על הים שלה? הקרב על כיכר אתרים

ברמת הרחוב השינוי צפוי להיות חד. מלון מרינה הצמוד לכיכר ייהרס, והקטע המשוקע של רחוב אליעזר פרי יעלה למפלס הקרקע. מקצה השדרה תיפתח תצפית ישירה לים, וגן חופי ירד בשיפוע מתון אל הטיילת, במקום המדרגות והרחבה המוגבהת של היום. הוועדה דרשה גם בדיקות של משטר הרוחות סביב המגדלים ופתרונות שיגנו על הולכי הרגל, והרחיקה את הבנייה ממלונות קרלטון והרודס השכנים.

המתנגדים נאבקו בתוכנית לאורך כל הדרך. עמותת תושבים שהוקמה נגד המגדלים, ארגון אדם טבע ודין וחברי מועצת העיר טענו נגד חסימת הנוף, נגד מגורים בקו החוף ונגד הפיכת שטח ציבורי לשטח פרטי. באביב 2025 שישה חברי מועצה, החברים בוועדה המקומית עצמה, הגישו ערר, והדיון התארך עד להחלטה הנוכחית. העמותה רואה בתיקונים הישג לציבור, אף שעקרון ההריסה נשאר על כנו.

במישור הכספי הסיפור רחוק מסיום. החניון שמתחת לכיכר, שהיה בבעלות משותפת של העירייה ושל JTLV, נמכר במכרז ב-2021 ליזם ספי צביאלי תמורת כ-341 מיליון שקל, כמעט פי שניים ממחיר המינימום שנקבע, ובהמשך רכשה איירפורט סיטי מחצית מהזכויות בו. לבעלי החניון יש נתח מהזכויות המשותפות בכיכר, והמחלוקת מול היזמים על שווי הנכסים ועל חלוקת התמורות עדיין פתוחה. מניית איירפורט סיטי, שנסחרת לפי שווי של כ-5.7 מיליארד שקל, ירדה היום בכ-3.6%. להרחבה: מכרז למכירת חניון כיכר אתרים - כמה שווה החניון?

בפני היזמים עומד לוח זמנים קצר: בתוך 60 יום עליהם להגיש מסמכים מתוקנים, ואחר כך יעודכנו טבלאות האיחוד והחלוקה ויתקיים דיון נוסף בסוגיות השמאיות. הוועדה גם השאירה פתח להחזיר חלק מהשטח שנגרע באמצעות תוספת קומות, אבל צעד כזה יחייב פרסום מחודש להתנגדויות ואישור של הוועדה לשמירת הסביבה החופית ושל הוועדה המחוזית. אחרי כל השלבים האלה התוכנית תוכל לקבל תוקף ולפתוח את הדרך לבקשות להיתרי בנייה.