האם תל אביב מוותרת על הים שלה? הקרב על כיכר אתרים

כיכר אתרים, המתחם הלא מתפקד ברצועת החוף של תל אביב - עומד להפוך לזירת התנגשות בין אינטרסים ציבוריים ליזמים שמעוניינים להקים שם פרויקטים נחשקים. בזמן שעיריית תל אביב תומכת בתוכנית היזמית השאפתנית שתכלול מגדלים, מלונאות ודירות יוקרה, קבוצות אזרחיות, חברי מועצה ועמותות סביבה טוענים: הציבור יוצא מהמשוואה.

בתוך מסמכי התוכנית מסתתר שינוי קטן אבל קריטי: הכיכר, שבעבר שימשה בפועל כשטח ציבורי פתוח (שצ"פ), תוגדר בתור שפ"פ - שטח פרטי פתוח. ההבדל נראה מינורי – אבל בפועל, הוא עשוי לקבוע אם בעתיד עוד נוכל לעבור בחופשיות בין שדרות בן גוריון לים.

תחת תוכנית שהובילה קרן JTLV, ושתוכננה בידי האדריכל אבנר ישר, הכיכר הישנה - כולל מבנה הדיסקוטק, המלון והרחוב המשוקע, תיהרס כליל. במקומה יוקמו שני מגדלים בני 25 קומות, ובהם כ־220 דירות יוקרה וכ-300 חדרי מלון, מבנה נוסף בן 6 קומות, שטחי מסחר, ו־4.8 אלף מ"ר של שטחים שמוגדרים כ"ציבוריים". במקום כ-11 אלף מ"ר כיום. היזמים מבטיחים כיכר פתוחה, טיילת מחודשת וחיבור רציף לים. אבל הבעלות - תהיה פרטית.

השאלה הגדולה: שצ"פ או שפ"פ

בעיני עיריית תל אביב, אין כל שינוי מהותי בייעוד הכיכר. לטענתה, הכיכר מעולם לא הוגדרה באופן פורמלי כשצ"פ (שטח ציבורי פתוח) בתוכנית סטטוטורית - ולכן לא מדובר על הפרטה של מרחב ציבורי, אלא בהסדרה מחדש של שטח פרטי עם פתיחות ציבורית.

אלא שמתנגדי התוכנית מציגים תמונה שונה: לטענתם, הכיכר - שתפקדה במשך עשורים ככיכר עירונית לכל דבר, הייתה אמורה לשמש את הציבור, כפי שמעוגן בתקנון המקורי של המבנה. עוד הם אומרים כי העברת הכיכר לבעלות יזמית, תוך שינוי הייעוד משטח פתוח ציבורי לשטח פרטי פתוח עם זיקת הנאה, אינה צעד תכנוני שולי אלא שינוי מהותי, שדורש אישור של הוועדה המחוזית ולא של הוועדה המקומית בלבד.

מעבר לכך, הם מצביעים על כך ששילוב שטחי השפ"פ – שלכאורה לא אמורים לשמש לחישובי זכויות - בתוך חישוב צפיפות הבנייה, מוביל בפועל להגדלת זכויות הבנייה באופן משמעותי, הרבה מעבר למה שהתוכנית מציגה כלפי חוץ. כך, לטענתם, נוצר מצב שבו מתאפשרת בנייה אינטנסיבית במיוחד - על חשבון הציבור, ולא בשמו.

שטח פרטי פתוח? לא בטוח

מעבר להיבטים המשפטיים והתכנוניים, אחת הסוגיות המרכזיות שמעוררות התנגדות נוגעת להבדל שבין תכנון תיאורטי לבין מציאות בשטח. המנגדים לתכנית מזהירים כי ההגדרה של השטח כ-"שפ"פ" אמנם נשמעת מבטיחה, אבל בפועל אינה מבטיחה שימוש חופשי אמיתי לציבור.

הם מצביעים על שורה של תקדימים שבהם שטחים ששווקו כ-"פתוחים" הפכו עם הזמן לנכסים מגודרים, מגודלים או מוגבלים בגישה: רחבת שפ"פ בפרויקט מגדל הגן ברמת גן שנחסמה בגדרות, שביל גישה לים במתחם גבעת אנדרומדה ביפו שנפתח לציבור רק בעקבות מאבק משפטי ממושך, ואפילו לוביים של מלונות בתל אביב שהוגדרו על הנייר כשטחים פתוחים - אבל בפועל נמנעת כניסה או שהות בהם. לטענת המתנגדים, ללא בעלות ציבורית מלאה וללא סמכות ישירה של העירייה על עיצוב המרחב, תחזוקתו ותנאי השימוש בו - הציבור נותר תלוי ברצון הטוב של היזם.

לנוכח הממדים של הפרויקט ומיקומו הרגיש על קו החוף, גם הקהילה הבינלאומית החלה לגלות עניין. ארגון אונסק"ו, שהעניק לתל אביב את מעמד "העיר הלבנה" כאתר מורשת עולמית בזכות שימור הבנייה המודרנית והמרקם העירוני שלה, פנה לעירייה בדרישה לבדוק האם הקמת מגדלים בגובה 25 קומות סמוך כל כך לים עלולה לפגוע בסטטוס המורשת. מועצת העיר צפויה לדון בנושא בקרוב, ככל וייקבע שאכן קיים חשש לפגיעה - עשויות להתבצע התאמות או אף הקפאת חלקים מהתוכנית.

• כיכר אתרים בתל אביב – המתחם המחודש יוצא לדרך
• כיכר אתרים: נדחו טענות היזמים, המגדלים יוגבלו ל-25 קומות

מהות המחלוקת

הוויכוח סביב עתידה של כיכר אתרים אינו רק תכנוני או משפטי - אלא מגלם בתוכו מחלוקת עמוקה יותר בין תפיסות ציבוריות לעירוניות. מצד אחד, מתנגדי התוכנית טוענים שהעירייה פועלת בשירות היזמים: במקום לשמור על הכיכר כשטח פתוח ונגיש בבעלות ציבורית, מקדמת העירייה פרויקט יזמי שכולל הקצאת קרקע, תוספות בנייה וייעוד מחדש של שטחים - מבלי שהציבור מקבל פיצוי הולם או חלופות אמיתיות.

הם מביעים חשש שההבטחות לזיקת הנאה ולגישה פתוחה לים עשויות להתגלות בעתיד בתור כאלה שריקות מתוכן, במיוחד אם אין לעירייה סמכות אכיפה ממשית בשטח הפרטי. מצד שני, העירייה מבקשת להציג את התוכנית כהזדמנות לתיקון עוול תכנוני מתמשך - חיבור מחדש של שדרות בן גוריון אל הים, חידוש מתחם מסוכן ומוזנח, והקמה של כיכר מודרנית, מוארת ונגישה, שתהיה פתוחה לציבור הרחב יותר מאי פעם.

מבחינתה, אין מדובר בשטח ציבורי ש"נגזל", אלא בשטח פרטי שהיה סגור ומוזנח, שעובר לראשונה עיצוב ופיתוח עם תשתית מוסדרת ויכולת לשיפור המבנה העירוני - במיוחד בקרב הים.

ההשפעה על המחירים באזור

פרויקט כיכר אתרים צפוי לשנות לא רק את קו החוף של תל אביב - אלא גם את מחירי הדירות סביבו. מדובר באחד האזורים היקרים בעיר, כבר היום נמכרות בו דירות יד שנייה בכ־75-90 אלף שקל למ"ר, ודירות חדשות בקו ראשון לים עולות מעל 100 אלף שקל למ"ר. הקמת מגדלי יוקרה חדשים עם דירות גדולות, נוף פתוח וגישה ישירה לטיילת צפויה להעלות עוד יותר את הרף - ולהשפיע גם על מחירים ברחובות כמו הירקון, פרישמן ובן יהודה.

מעבר לעליית מחירים, יש גם חשש לשינוי באופי המקום: הכנסת פרויקטים יוקרתיים תמשוך תושבי חוץ ומשקיעים ותדחוק אוכלוסיות ותיקות ועסקים קטנים. במקום אזור פתוח, ודי מגוון, נוצר מרחב פרטי וסגור לבעלי ההון.