המציאות המורכבת של ההתחדשות העירונית

שוק ההתחדשות העירונית מתואר לא פעם כשוק עם פוטנציאל עצום, ביקושים קשיחים, וענף שאמור לכאורה להתאושש ראשון אחרי המלחמה וברקע הציפייה להורדת ריבית (הריבית תרד מחר ל-4.25% - איך זה ישפיע עליכם?). אחרי הדוחות של היזמיות שם ראינו האטה במכירות, דוחות הרבעון השלישי של אנשי העיר ואאורה מספקים הצצה אמיתית למה שבאמת קורה בשטח, והפער בין הסנטימנט לבין המספרים גדול מתמיד.

על פי הדוח של אנשי העיר אנשי העיר 1.3%  , ברבעון השלישי מכה החברה כ-15 דירות, בהיקף כספי של 81 מיליון שקל. לאחר תאריך המאזן, החברה ציינה בדוח הדירקטוריון מכירות של 25 דירות, אך ממבט מהיר על הדוחות קשה למצוא היכן המכירות. למעשה, בטבלאות של החברה הדוחות מצביעים על מכירה של דירה אחת נוספת בלבד מתחילת אוקטובר ועד ליום פרסום הדוח. הפער מוסבר במכירה של דירות אותן החברה משווקת אך נמצאות בתכנון, אותן החלה לפרסם לאחרונה בקמפיין ברשתות. מדובר בעסקאות בפרויקטים שאינם בשלבי הכרה חשבונאית, או במכירות מוקדמות בשלב שבו אין עדיין התקדמות בנייה שמאפשרת להכיר בהן. במילים אחרות, אלו אינן מכירות שמתרגמות להכנסות, רווח או תזרים, והפער בין התקשורת לדוחות הכספיים מחדד את האתגר המרכזי של הענף: מכירה בפרויקט התחדשות עירונית אינה דומה למכירה בפרויקט רגיל.

בנוסף לשוק איטי, הדוח חושף גם אירוע ייחודי שאולי נראה קטן בסכום, אך גדול במשמעות: החברה מחקה ברבעון כ-2.6 מיליון שקל בעקבות ביטול פרויקט תמ"א ברחוב שלומציון המלכה בתל אביב. זו אחת הפעמים הראשונות שחברה ציבורית מציגה באופן מפורש את עלות הכישלון של פרויקט התחדשות עירונית בשלב מוקדם. מבדיקת ביזפורטל עולה כי הביטול נעשה בהסכמה בין הצדדים. הפרויקט אמנם קטן, ולכן ההפסד מצומצם יחסית, אך בענף שבו יזמים משקיעים סכומים גבוהים יותר גם בשלבי תכנון, שמאות, חתימות דיירים וליווי משפטי, ביטול של פרויקט גדול יותר עשוי לייצר מחיקות גבוהות משמעותית. למעשה, כל זכייה בפרויקט התחדשות עירונית היא בעצם "אופציה" ליזם. רק חלק מהפרויקטים יבשילו לבנייה בפועל, וכשהם לא מתקדמים, העלות נוחתת ישירות על דוח רווח והפסד.

הנקודה מתחדדת שמסתכלים על המרווחים של החברות בתחום. ככל והמחירים נשארים במקום או חלילה יורדים, המרווחים הקטנים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. ברבעון החולף החברה רשמה הכנסות של 23.23 מיליון שקל, לעומת עלות של 21.6 מיליון שקל, כלומר רווח גולמי של כ-7% בלבד. כמובן שמדובר ברבעון אחד ותמהיל המכירות משתנה, אך מדובר במרווחים קטנים שבמקביל לעלייה בהוצאות המימון, נראה ששוחקים את השורה התחתונה.

• אאורה מכרה ב-2025 למעלה מאלף דירות
• השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ואכן, במט על השורה התחתונה נרשם הפסד של כ-7 מיליון שקל לעומת 1 מיליון ברבעון המקביל, כאשר כלל ההוצאות (בדגש על המימון) גדלו.

בתזרים מפעילות שוטפת רשום שימוש במזומנים בהיקף של כ-83 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, מתוכם 20 מיליון ברבעון החולף. זהו דפוס אופייני לענף: הוצאות על תכנון וביצוע נרשמות כעת, בעוד ההכנסות יגיעו רק בשלבים מאוחרים יותר.

אאורה

גם דוחות אאורה אאורה 0.13%   לא מעודדים את המשקיעים. נזכיר כי בתחילת השנה החברה עוד הציבה יעד מכירות של כ-1,300 דירות, אותו העלימה לאחר הדוחות לרבעון השני. ברבעון השלישי סיימה החברה עם מכירה של 801 דירות, זאת בעיקר הודות לשיווק הפרויקט בנתניה במחיר מסובסד לעמיתי חבר. מאז סוף הרבעון ועד סמוך למועד פרסום הדוח, החברה מכרה 39 יחידות דיור בלבד. כלומר בחודש וחצי, מכרה החברה פחות דירות ממה שהצליחה למכור גם בתקופת המלחמה.

• המכרז הראשון של רשות החשמל: סופרגז ואנלייט זכו באספקת 55 מגה-וואט
• באלטשולר שחם מזהירים: "מי שרץ ל-100% ישראל בגלל 2025 - מנהל לפי המראה האחורית"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מדוע המשקיע העצמאי כמעט תמיד מפסיד: המחקרים המדעיים שחושפים...

לתזכורת בנושא - אאורה צופה שיא של כמעט 10,000 דירות בשיווק וביצוע במהלך השנה הקרובה - איך החברה תעמוד ביעד המכירות השנתי?

כדי לעודד את הקונים, אאורה אף יצאה במבצע בו השיקה מסלול חדשני לרכישת דירה עם הגנה מפני ירידת מחירים ואפשרות לביטול חצי שנה לפני המסירה. אמנם החברה מציעה לנטרל עבור הרוכשים את הדאגות אבל בו בזמן משדרת עד כמה הצורך בנתוני מכירות עכשווים הוא קריטי עבורה, וככל הנראה עבור הסקטור כולו, כאשר במבט על האותיות הקטנות מראה שגם החברה עצמה חוששת מירידת המחירים ומנסה להגן על עצמה - המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה 

ייתכן כי הקונים עדיין ממתינים להורדת הריבית, אך למרות ההצהרות על חזרת הקונים בימים שלאחר המלחמה, נראה שהתוצאות בשטח עדיין לא מעידות על כך. 

למרות הציפייה להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות.