נווה עמל: 2.46 מיליון לשלושה חדרים, ומחיר למ"ר יורד ב-6%
השכונה הגדולה בהרצליה סוגרת עסקאות סביב 33,600 שקל למ"ר, בזמן שתוכנית התחדשות מבקשת להוסיף לה כ-980 דירות
מי שנכנס לנווה עמל מכיוון דרך ירושלים מגלה שכונה שמחזיקה בתוכה שתי תקופות בבת אחת. ברחוב צה"ל עומדים עדיין בתים נמוכים משנות החמישים, בני קומה או שתיים, ובמרחק שני רחובות מהם, ברחוב הפרטיזנים, ניצבים בניינים שאוכלסו ב-2018. השכונה הגדולה בהרצליה משתרעת על כ-1,460 דונם, מחזיקה כ-2,400 יחידות דיור וכתשעה אחוזים מתושבי העיר, והמפגש בין הישן לחדש הוא בדיוק מה שמסביר את פיזור המחירים בתוכה.
הנתון הראשון שזוג צעיר צריך להחזיק הוא מחיר המ"ר בעסקאות שנרשמו בפועל. בשנה האחרונה נסגרו בשכונה עסקאות במחיר חציוני של כ-33,600 שקל למ"ר, מול כ-36,000 שקל בשנה שקדמה לה, ירידה של כ-6.6%. מחיר העסקה החציוני על פני שלוש השנים האחרונות עומד על כ-2.78 מיליון שקל, והממוצע על כ-2.95 מיליון. חשבו על הפער הזה בין החציון לממוצע כעל תמונת המצב עצמה: מעט עסקאות יקרות מאוד בקצה העליון מושכות את הממוצע כלפי מעלה.
2.1 עד 3.72 מיליון שקל: מה נסגר בפועל
אלה המכירות שהושלמו ודווחו בנווה עמל. במאי 2026 נמכרה דירת שלושה חדרים ברחוב כצנלסון 23, 81 מ"ר בקומה השלישית מתוך שבע בבניין משנת 1998, תמורת 2.46 מיליון שקל. אותה דירה עצמה נסחרה בינואר 2026 ב-2.39 מיליון שקל, כלומר תוספת של 70 אלף שקל בתוך ארבעה חודשים וחצי. במרץ 2026 נמכרה דירת ארבעה חדרים ברחוב דובדבן 2, 74 מ"ר בקומה השנייה מתוך שתיים בבניין משנת 1993, ב-2.1 מיליון שקל. בפברואר 2026 עברה דירת ארבעה חדרים ברחוב פורצי הדרך 6, 82 מ"ר בקומה הראשונה מתוך שתיים בבניין משנת 2000, ב-2.75 מיליון שקל. בדצמבר 2025 נסגרה דירת ארבעה חדרים ברחוב טנא 10, 74 מ"ר בקומה השנייה, ב-2.43 מיליון שקל, ובאוקטובר 2025 נמכרה דירת חמישה חדרים ברחוב קיבוץ גלויות 63, 112 מ"ר על שתי קומות בבניין משנת 2013, ב-3.72 מיליון שקל.
שימו לב לטווח: אותו מספר חדרים, אותו סדר גודל של שטח, ופער של 650 אלף שקל בין דובדבן 2 לפורצי הדרך 6. שנת הבנייה ומצב הבניין הם ההסבר המרכזי, והם גם הסיבה שכדאי לבדוק כל בניין בנפרד ופחות להסתמך על ממוצע שכונתי. השוואה דומה בין ותיק לחדש בתוך אותה שכונה נראית גם בבדיקת מחירי הדירות בשכונת נופי ים בהרצליה, שם הפער הפנימי מגיע לעשרות אלפי שקלים למ"ר.
ומה מבקשים היום? המודעות מספרות סיפור שני
בהיצע הנוכחי בנווה עמל מבקשים המוכרים כך. ברחוב צה"ל 18 מוצעת דירת שניים וחצי חדרים בת 54 מ"ר בקומה השנייה מתוך שתיים, במחיר מבוקש של 2.85 מיליון שקל. ברחוב טנא מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 80 מ"ר בקומה השנייה, עם גג בנוי בשטח 40 מ"ר וזכויות בנייה, במחיר מבוקש של 2.79 מיליון שקל.
ההשוואה בין שתי הרשימות מספקת את המידע השווה ביותר לקונה. המחיר המבוקש ברחוב טנא, 2.79 מיליון שקל ל-80 מ"ר, יושב בקצה העליון של טווח העסקאות שנסגרו בפועל בדירות ארבעה חדרים בשכונה, שנע בין 2.1 ל-2.75 מיליון שקל. המודעה ברחוב צה"ל מגלמת כ-52 אלף שקל למ"ר, פי אחד וחצי מהחציון השכונתי, מפני שמה שנמכר שם הוא בעיקר קרקע וזכויות בנייה עתידיות ופחות מ"ר של מגורים. מי שמתמחר לפי מ"ר בלבד יטעה בשני המקרים.
980 דירות נוספות, ו-280 מתנגדים
נווה עמל סומנה על ידי הוועדה המחוזית כמתחם התחדשות עירונית, ותוכנית שאושרה ב-2015 דיברה על תוספת של כ-980 יחידות דיור לצד שמירה על אופי השכונה. כ-280 תושבים הגישו התנגדויות, והעירייה עצמה הצטרפה אליהן. הטענה המרכזית של המתנגדים היתה שהתשתית הקיימת מתאימה לאוכלוסייה קטנה בהרבה, ושהציפוף ייצור עומסי תנועה וקושי חניה. טענה נוספת שעלתה היא שהשכונות האמידות של העיר נדרשו לציפוף מתון יותר. בשטח, בינתיים, ההתחדשות מתקדמת בניין אחר בניין: פרויקטים ברחובות הפרטיזנים ויצחק שדה מחליפים מבנים נמוכים בבניינים בני ארבע וחצי עד חמש קומות. תושבים ברחוב יצחק שדה תיארו בנייה ממושכת שהביאה איתה רעש, אבק ומחסור במקומות חניה, ומרווח של ארבעה מטרים בלבד בין בניינים במתחמים מסוימים.
בחינוך יש לשכונה עוגנים ותיקים. בית החינוך על שם א"ד גורדון, בית ספר יסודי לאמנויות, יושב ברחוב יצחק שדה 22. בית הספר הממלכתי דתי וולפסון פועל ברחוב מורדי הגטאות 58, ובית הספר רמב"ם ברחוב פנקס. התיכון הטכנולוגי הניסויי דור משלים את התמונה לגיל העל-יסודי. נשיאת בית המשפט העליון לשעבר אסתר חיות למדה בגורדון, וזה מספר משהו על הוותק של המוסדות האלה.
בתחבורה, המיקום הצפוני-מזרחי עובד לשני הכיוונים. כביש 531 עובר צמוד לשכונה ומחבר לכביש 4 ולכביש 2, ותחנת הרכבת רעננה מערב יושבת ממש ממול, על מסילת השרון, עם ארבע רכבות לכל כיוון בשעת שיא. המכשול הוא שהגישה לתחנה קיימת מצפון רעננה בלבד, ולכן תושבי נווה עמל נדרשים לעקוף דרך מחלף כדי להגיע אליה. תחנת הרכבת המרכזית של הרצליה, שממנה נסיעה לתל אביב אורכת כרבע שעה, נמצאת בקצה השני של העיר. מי שנוסע ברכב אל גוש דן פוגש את דרך ירושלים בשעת הבוקר, וזהו הצוואר הצר של השכונה.
- מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות
- יד אליהו: פער של 17 אלף שקל למ"ר באותו רחוב
מי שקונה בנווה עמל היום קונה כתובת בהרצליה, עיר שדורגה ראשונה במדד איכות החיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בין 18 הערים הגדולות, במחיר שנמוך במיליוני שקלים ממחירי מערב העיר. התשלום מגיע בצורת בנייה מסביב לבית למשך שנים, ובוודאות נמוכה לגבי גובה הבניינים שיעמדו מול החלון בעוד עשור. שאלה נוספת שכדאי להניח על השולחן היא מה קורה למחיר של דירה בבניין ישן כשהשכן ממול מסיים פרויקט חדש, סוגיה שחוזרת גם בפערי המחירים בין המרכז הוותיק לשכונות החדשות בפתח תקווה. בשכונה שבה עסקה אחת מתומחרת לפי מ"ר ועסקה שנייה לפי זכויות בנייה, מי שקונה לפי מספר אחד בלבד משלם על משהו שהוא עדיין מנחש.
