מצוקת הקבלנים: פרשקובסקי מוציאה מאות דירות למכירה פומבית

פרשקובסקי פרשקובסקי -0.4%   יוצאת למכירה פומבית באינטרנט של מאות דירות ומנסה לייצר עניין בתקופה שבה היזמיות נאבקות על כל מכירה. המהלך החריג ממחיש עד כמה התחרות על כל רוכש בשוק הדירות החדשות הולכת ומחריפה. במקום לצאת בעוד מבצע מימון, להעניק הטבה נקודתית או לפרסם הנחה על מספר מצומצם של דירות, החברה בוחרת בגימיק  - לרכז מלאי גדול של דירות בשישה פרויקטים ברחבי הארץ, לקבוע מחיר מינימום מתחת למחיר העסקה (כדי שאתם תתלהבו) ומזמינה אתכם להגיש הצעות. בסיום המכרז, ההצעה הגבוהה ביותר לכל דירה תהיה ההצעה הזוכה. 

מבצעים זו השיטה לעידוד מכירות בשוק היבש של השנה האחרונה. ראינו כבר "דירה בליסינג",  דירות במבצעי 10-90, דירות בתשלומים רק לאחר הכניסה, דירה במתנה ועוד. בתחילת השבוע, חברת בראל יצאה במבצע עם הנחה לחברי המועדונים בשיעור אפקטיבי של עד 18%. 

עוד על מצוקת הקבלנים:  מצוקת הקבלנים: היזמית הגדולה בהתחדשות עירונית עם פרויקטים תקועים; מצוקת הקבלנים - הנחה של 700 אלף שקל מבלי להודות בהפחתת מחיר

החברה מציגה את המהלך כאירוע מכירות דיגיטלי ראשון מסוגו, אבל מעבר למעטפת החדשנית ולשימוש במונח היפה, מדובר בניסיון לייצר בתקופה קצרה עניין, תחרות ודחיפות סביב מלאי גדול של דירות. גם בחברת אנשי העיר אנשי העיר -1.37%   היה ניסיון מעניין: קודם כל העניקו ״דירה במתנה״ לאחד מתוך 50 הרוכשים הראשונים בפרויקט שלהם. ואז גם התחילו לממש פרויקטים במחירי מימוש - מצוקת הקבלנים: אנשי העיר מוכרת פרויקטים במכירת חיסול. 

בפרשקובסקי הגדילו לעשות והם נערכים כאמור למכרז אינטרנטי פתוח לציבור. לטענתם, החברה תשקיע כ-15 מיליון שקל בקמפיין פרסומי, שיעלה בטלוויזיה ובדיגיטל, מה שמחזק את ההערכה שמדובר בעיקר בגימק תקשורתי.

פרסום החברה. קרדיט: אתר חברת פרשקובסקי

שוק קפוא - מחירים יורדים

המהלך אינו מעיד על מצוקה פיננסית של פרשקובסקי עצמה, אך הוא בהחלט משתלב בתמונה הרחבה של שוק המגורים. יזמים וקבלנים מחזיקים מלאי גדול של דירות (כ-85 אלף דירות במלאי), נושאים בעלויות מימון גבוהות וצריכים להציג קצב מכירות שיאפשר להם לשרת את החוב, לממן את המשך הבנייה ולעמוד בתוכנית העסקית שנקבעה לפרויקט. 

כאשר הדירות לא נמכרות בקצב המתוכנן, הלחץ הולך וגובר: בכל חודש שחולף מצטברות הוצאות ריבית, שיווק, תפעול ובנייה, בעוד שהכסף שאמור להיכנס מהרוכשים מתעכב. כך נוצר בענף מעין סיר לחץ. ראשית, הציבור אינו ממהר לרכוש דירות. המחירים עדיין גבוהים, המשכנתאות מכבידות ורוכשים רבים מעדיפים להמתין ולשבת על הגדר, לבדוק חלופות ולהתמקח. מצד שני, היזמים אינם יכולים להרשות לעצמם לעצור לאורך זמן את המכירות. 

הם זקוקים לעסקאות חדשות ולתזרים, בין היתר כדי לעמוד בדרישות המימון ולהתקדם לשלבים הבאים בפרויקט. ככל שהקיפאון מתארך, כך גדל הצורך למצוא דרכים יצירתיות יותר להחזיר את הקונים למשרדי המכירות. בשנים האחרונות ניסו החברות להתמודד עם המצב בעיקר באמצעות מבצעי מימון כמו 20/80 או 10/90, הלוואות קבלן, פטור מהצמדה, שדרוגים ללא תשלום והנחות שניתנו מאחורי הקלעים. 

• הכישלון הנדל"ני בראשון לציון והאם יש סיכוי למתחם האלף?
• 7 מגדלים חדשים בג'סי כהן: פרשקובסקי מקבלת ירוק מעיריית חולון

הכל, רק לא להוריד את המחיר הרשמי

היתרון בשיטות האלה היה האפשרות להעניק לרוכש הטבה כלכלית משמעותית, בלי להפחית באופן גלוי וגורף את מחיר המחירון. כעת פרשקובסקי הולכת צעד נוסף ומאפשרת לשוק לקבוע את המחיר מעל רף מינימום שהוגדר מראש. הקושי של היזמים בהורדת מחירים אינו רק שיווקי. פרויקטים רבים מוקמים במסגרת ליווי פיננסי סגור: הבנק מעמיד אשראי לפרויקט על בסיס תוכנית עסקית, הון עצמי, תחזית מכירות, עלויות בנייה ובטוחות. 

כספי הרוכשים נכנסים לחשבון ייעודי, והבנק עוקב אחר התקדמות הפרויקט ומצבו הפיננסי. בנק ישראל מסביר כי הסכמי הליווי כוללים את תנאי המימון, אופן המעקב, הביטחונות והדרישות המוקדמות לפרויקט. כאשר יזם מוריד בחדות את מחיריהן של דירות רבות, ההכנסות הצפויות מהפרויקט עלולות להצטמצם. במצב כזה הרווחיות נשחקת, מרווח הביטחון של המממן קטן והיחס בין החוב לבין שווי הפרויקט והתקבולים הצפויים עלול להיפגע. הפחתת מחירים משמעותית עשויה גם לחייב בחינה מחודשת של התחזיות, הביטחונות וההון העצמי הנדרש מהיזם. 

לכן, גם אם הנחה תסייע למכור דירות מהר יותר, היא עלולה לייצר בעיה אחרת בצד המימוני והחשבונאי. עם זאת, חשוב לדייק: מאז הוראת הפיקוח על הבנקים מאוגוסט 2025, הבנקים אינם רשאים להתערב ישירות במחירה של דירה פרטנית או לקבוע בהסכם הליווי מחיר מינימום לכל דירה. ההיגיון היה למנוע מצב שבו המימון הבנקאי מייצר חסם מלאכותי בפני ירידת מחירים. 

לפי ההוראה, הבנקים נדרשים לנהל את הסיכון באמצעות הכלים הפיננסיים העומדים לרשותם ולא באמצעות קביעת מחיר לדירה מסוימת. ועדיין, ברמת הפרויקט כולו, ירידה עמוקה בהכנסות הצפויות יכולה להשפיע על תנאי הליווי ועל מצבו הפיננסי של היזם. המכרז של פרשקובסקי מספק דרך להתמודד עם המתח הזה. החברה אינה מכריזה מראש על הורדה גורפת במחירי הדירות, אלא קובעת מחיר פתיחה ומאפשרת לרוכשים להתחרות מעליו. 

תמהיל הדירות שיוצעו

אם הביקוש יהיה חזק, המחיר עשוי לעלות. אם הוא יהיה חלש, החברה לפחות תקבל אינדיקציה ברורה לגבי הסכומים שהציבור מוכן לשלם כיום. בכך הופך המכרז גם לאירוע מכירות וגם למבחן שוק די רחב. הדירות שיוצעו פרושות כאמור על פני שישה פרויקטים. בפרויקט HaGaDa בתל אביב יוצעו דירות שלושה חדרים ממחיר של 5.25 מיליון שקל, דירות ארבעה חדרים מ-6.6 מיליון שקל ומיני-פנטהאוזים מ-10.75 מיליון שקל. 

• רוטשטיין השלימה את החתימות לפינוי-בינוי ברמת גן: 202 דירות במקום 72
• מבצעי 20/80 לא באמת בחינם: ״הרוכש משלם פרמיה של עד 400 אלף שקל״

בגן רש"ל בהרצליה מתחילים המחירים ב-3.56 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים, ובגליל ים בהרצליה תוצע דירת שלושה חדרים החל מ-3.12 מיליון שקל. בקריית פרס באשדוד יוצעו דירות ארבעה חדרים החל מ-2.35 מיליון שקל ודירות חמישה חדרים החל מכ-2.75 מיליון שקל. 

ברמת הנשיא בחיפה מתחיל המחיר לדירת ארבעה חדרים ב-1.9 מיליון שקל, ואילו במורדות לינקולן בעיר יוצעו דירות גן שלושה חדרים החל מ-1.98 מיליון שקל ודירות ארבעה חדרים החל מ-2.5 מיליון שקל.

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של פרשקובסקי עומד על כ-3.2 מיליארד שקל והונה העצמי נאמד בכ-2.2 מיליארד. מכפיל ההון - 1.4. המניה ירדה מתחילת השנה בכ-4% וב-12 החודשים האחרונים עלתה בכ-10%.

גרף המניה