מצוקת הקבלנים - הנחות של כ-10% על דירות; המקרה של אביב-מליסרון

הקבלנים נמצאים בתקופה מאתגרת. המכירות יורדות, המחירים בירידה. הקבלנים משתדלים שלא לפגוע במחיר מכירה. הם מספקים הטבות והנחות גדולות בדרכים עקיפות כי הם לא רוצים שהמחיר מכירה שמגיע ללמ"ס לצורך קביעת מדד מחירי הדירות - יירד. אם הוא יירד הם בעצם עוזרים למדד מחירי הדירות לרדת, וכך באופן גורף ובסיוע של הבנקים שמחזיקים את המחיר כי צריך אישור שלהם להורדת מחיר, הם מספקים מבצעים.

המבצעים וההנחות הכי מקובלים הם מבצעי מימון. הנה דוגמה מהשבוע - אביב מליסרון חברה מאוד גדולה שהשליטה בה עברה לפני כשנה למליסרון נותנת הנחה דרך מימון. החברה יוצאת במבצע מימון עם ריבית של 0.99% על עד 30% ממחיר הדירה ל-15 שנה, ומציגה חיסכון של עד כמיליון שקל וקיצור של עד 10 שנים במשכנתא. בפועל, כשמפרקים את המספרים, מדובר בהטבה שיכולה להגיע לכ-10% עד 15% ממחיר הדירה. זה לא מופיע במחיר הרשמי, אבל זה שם, זה כמו להגיד שהדירה עולה 4.5 מיליון שקל ותקבל מתנה-החזר של 0.5 מיליון שקל. מה המחיר האמיתי? 4 מיליון כמובן. 

המבצע, תחת השם "גם וגם", מבוסס על סבסוד ריבית לאורך זמן. למעשה, מדובר על חיסכון שנתי של  עד כ-3.5% בריבית על סכום של 30% מערך הדירה. אם ניקח לדוגמה דירה של 5 מיליון שקל, 30% ממחיר הדירה הם כ-1.5 מיליון שקל. ההטבה היא של כ-50 אלף שקל בשנה, על פני המשכנתא ותחת היוון לערכים נוכחיים (כשלוקחים בחשבון שערך המשכנתא יורד בהתאמה והמח"מ שלה מתקצר) מדובר על לפחות 500-600 אלף שקל. 10%-12% וזה תחת הנחות שמרניות. 

מצוקת הקבלנים

המבצע מגיע אחרי שנה שבה שוק הדירות נחלש. מחירי הדירות ירדו בשנת 2025 קרוב ל-2% לפי הלמ"ס, אבל הלמ"ס לא לוקח מרכיבים מסוימים כמו ההנחות והמבצעים האלו, כך שבפועל הירידה גדולה יותר. בשטח, מדברים על ירידה של מעל 5%, ובמקומות כמו תל אביב ירידה של 10%.

גם אביב מליסרון מתקשה למכור ורואים את זה בדוחות הכספיים. 

בשנה שעברה נמכרו 118 דירות במתכונת של מבצעי 80-20. החברה עם צבר דירות בתכנון ובפרויקטים של 7,400. מספר יחידות בפרויקטים עלה מכ-1,638 יחידות בעת רכישת אביב לכ-3,880 יחידות בדוח האחרון, והרווח הגולמי הצפוי בחלק החברה גדל מכ-941 מיליון שקל לכ-2.5 מיליארד שקל. זה צבר גדול, אבל צבר כזה צריך להפוך לעסקאות.

החברה מחזיקה כיום חמישה פרויקטים בשלבי ביצוע שונים, בהם פרויקטים ברמת גן, תל אביב וגבעתיים, ונערכת לתחילת בנייה של שמונה פרויקטים נוספים במהלך 2026. בנוסף, בשנת 2025 היא זכתה במכרז בשדה דב צפון בתל אביב, על קרקע לבניית 320 דירות, כ-3,800 מ"ר תעסוקה וכ-1,000 מ"ר מסחר. עלות הקרקע והפיתוח שם עומדת על כ-605 מיליון שקל, והעלות הכוללת של הפרויקט מוערכת בכ-1.5 מיליארד שקל, עם רווח גולמי צפוי של כ-320 מיליון שקל.

המבצע המדובר תקף בפרויקטים של אביב מליסרון, בהם אביב בגבעתיים, אביב ברידינג, לנדמארק תל אביב, סי אביב נתניה, אביב בחפץ חיים בנחלת יצחק בתל אביב, אביב במקור ואביב במעוז אביב. מדובר בעיקר בפרויקטים באזורי ביקוש, וההטבה יכולה להיות רלוונטית גם למשפרי דיור וגם למשקיעים. רק דבר אחרון לסיום - מה זאת בעצם ההנחה הזאת וביחס למה היא ניתנת? מי אמר שהדירה שווה מלכתחילה 5 מיליון שקל ולא 4.5 מיליון? קבלנים רבים מתחילים גבוה כדי שיהיה אפשר לתת הנחה "בכאילו". למחיר המקורי ולהנחה יש כוח שיווקי, אבל תבדקו אם המחיר אחרי הנחה בכלל ריאלי. תבדקו דירות בסביבה, מגמות בסביבה יתרונות וחסרונות של הדירה הנוכחית מולך אחרות ואז תוכלו לקבל מושג-הערכה לגבי כדאיות העסקה.