פסגות אפק: דירת ארבעה חדרים ב-2.3 מיליון, והמחירים יורדים
מחיר המ"ר בעסקאות יד שנייה בשכונה עומד על כ-21,700 שקל, ירידה של כ-5% בתוך שנה, בזמן שגל דירות מחיר למשתכן מגיע לשוק
מי שנוסע היום במעלה הגבעות המזרחיות של ראש העין מגיע לשכונה שבתוך עשור הכפילה את העיר. פסגות אפק תוכננה כ-15,700 יחידות דיור, ומתגוררים בה כבר כ-40 אלף תושבים, יותר מאשר בעיר בינונית בפריפריה. הקהל צעיר ומשכיל, ורובו הגיע בגל אחד גדול של זוכי מחיר למשתכן בין 2016 ל-2020. זה בדיוק הנתון שמסביר גם את המחירים היום.
המספר שמעניין זוג צעיר ששוקל לקנות שם הוא מחיר המ"ר. בעסקאות יד שנייה בשכונה הוא עומד סביב 21,700 שקל, ודירת ארבעה חדרים ממוצעת נסגרת סביב 2.31 מיליון שקל. שכר הדירה הממוצע נע סביב 6,800 שקל בחודש, כלומר תשואה גולמית של כ-2.9% בשנה.
2.02 מיליון שקל על 80 מ"ר: מה נסגר וכמה מבקשים
ביוני נמכרה דירת שלושה חדרים ברחוב יפה ירקוני 8, 80 מ"ר בקומה הרביעית מתוך שבע בבניין משנת 2015, ב-2.02 מיליון שקל. באותו שבוע נסגרה דירת חמישה חדרים ברחוב יונתן רטוש 3, 123 מ"ר בקומה השנייה במגדל בן 23 קומות, ב-2.5 מיליון שקל. ברחוב נילס בוהר 12 עברה דירת ארבעה חדרים בת 103 מ"ר בקומה השלישית ב-2.357 מיליון שקל, וברחוב בן גוריון 25 נמכרה דירת ארבעה חדרים בת 120 מ"ר בקומה הראשונה ב-2.3 מיליון שקל. דירת ארבעה וחצי חדרים ברחוב גרטרוד עליון 14, 115 מ"ר בקומה הרביעית, נסגרה ב-2.27 מיליון שקל.
ההשוואה לשנה שעברה מספרת סיפור שונה מזה של השנים הקודמות. מחיר המ"ר החציוני בעסקאות ירד בכ-5% בתוך שנה, ובדירות ארבעה חדרים הירידה דומה. בשוק יד שנייה בלבד הפער מגיע לכ-6%. הסיבה גלויה: אלפי דירות מחיר למשתכן שנרכשו בין 2016 ל-2020 סיימו את תקופת החסימה בת חמש השנים, ובעליהן מוציאים אותן למכירה בבת אחת. שכונה שכולה נבנתה בגל אחד גם משחררת מלאי בגל אחד, וירידת המחירים החדה שנרשמה בשכונה על רקע שחרור הדירות המסובסדות מתעדת בדיוק את התהליך הזה.
מול העסקאות שנסגרו עומדות המודעות הפעילות, וזו הרשימה השנייה שכל קונה צריך להחזיק לידו. ברחוב מרים הנביאה מוצעת כעת דירת ארבעה חדרים בת 120 מ"ר בקומה השמינית, במחיר מבוקש של 2.359 מיליון שקל. ברחוב חיים הרצוג, בפרויקט של תדהר, מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 113 מ"ר בקומה השביעית ב-2.275 מיליון שקל. ברחוב אליהו הנביא, במתחם המזרחי של השכונה, מוצעת דירת חמישה חדרים בת 132 מ"ר בקומה הראשונה בבניין בוטיק ב-2.525 מיליון שקל, וברחוב פול סמואלסון מוצעת דירת ארבעה וחצי חדרים בת 124 מ"ר בקומה השנייה ב-2.55 מיליון שקל.
ההשוואה בין שתי הרשימות היא המידע השווה ביותר לקונה. חציון המחיר המבוקש בדירות ארבעה חדרים בשכונה עומד על כ-2.33 מיליון שקל, וחציון העסקאות שנסגרו בפועל השנה עומד על כ-2.33 מיליון שקל. בשוק שבו מוכרים רבים עדיין נאחזים במחירי 2024, בפסגות אפק הם כבר הפנימו את המצב והורידו ציפיות מראש. מי שמצפה להנחה דרמטית מהמחיר המבוקש יגלה שהיא כבר גולמה בו. מנגד, הרווח שרשמו זוכי מחיר למשתכן בעיר בעת המכירה ממשיך להסביר מדוע כל כך הרבה דירות מגיעות לשוק במקביל.
מי בונה כאן עכשיו, ומתי נכנסים דיירים
השכונה בנויה בשישה מתחמים המסומנים באותיות. מתחם A, רובע פרסי נובל, ומתחם B, רובע האמנים, בנויים ומאוכלסים; מתחם E, רובע הנביאים, אוכלס בשנתיים האחרונות ובנוי בגבהים של שלוש עד 11 קומות. מתחם C נמצא כעת בבנייה פעילה של מגורים ומסחר, ובמתחמים D ו-F, שטרם נבנו, מתוכננות כ-1,718 וכ-610 יחידות דיור בהתאמה, בבנייה נמוכה יחסית.
השינוי המשמעותי ביותר לתושבים הוא מתחם התעסוקה הראשון בשכונה, שמוקם במתחם C: שני מבנים בני חמש קומות, כ-13 אלף מ"ר משרדים וכ-3,000 מ"ר מסחר. עד היום תפקדה פסגות אפק כשכונת מגורים טהורה, וכמעט כל הכסף של תושביה יוצא אל מחוץ לגבולות העיר. עשרות אלפי אנשים שגרים במקום אחד ועובדים ומבלים במקום אחר יוצרים בעיה שמתבטאת בכביש.
בחינוך המצב טוב יחסית. בשכונה פועלים שישה בתי ספר יסודיים ולמעלה משלושים גני ילדים. בית הספר אלון אפק ברחוב גזית, בית הספר פסגות על שם חיים גורי והממלכתי דתי הצומח ברחוב גרטרוד עליון הם העוגנים המרכזיים, לצד מרכז שפיר, מועדון הכושר במתחם B ופארק תדהר, הגדול בשכונה.
65 דקות לעזריאלי בבוקר: המחיר של המיקום
כאן מתחיל החלק הפחות נעים. פסגות אפק מדורגת בין השכונות העמוסות ביותר בישראל בשעות הבוקר. נסיעה ברכב לקריית אריה בפתח תקווה אורכת כ-50 דקות, לאזורי התעסוקה בחולון כ-55 דקות, ולמגדלי עזריאלי בתל אביב כ-65 דקות. הסיבה מבנית: לשכונה בת עשרות אלפי תושבים יש מוצא יחיד לכל כיוון, וכל התנועה נשפכת לכביש 444 ומשם לכבישים 5 ו-471.
בתחבורה ציבורית המצב סביר. קו 471 מגיע לקריית עתידים בתל אביב, וקווים 472 ו-473 מגיעים לתחנה המרכזית. תחנת הרכבת ראש העין צפון יושבת מצפון לעיר, סמוך למחלף מכבים, ומחוברת לציר השרון נגב לכיוון הרצליה ותל אביב. מאז יוני 2026 היא משמשת גם תחנת מעבר של המסילה המזרחית החדשה לחדרה, מה שהופך אותה לצומת אמיתי. מנגד, היא מרוחקת מהשכונה עצמה ומחייבת נסיעה או קו מזין.
מי שקונה בפסגות אפק היום קונה דירה צעירה, סמוכה לפארקים ולבתי ספר, במחיר שנמוך בעשרות אחוזים ממחירי גוש דן. התשלום מגיע בבוקר, בפקק, ובערב, כשמחפשים איפה לשבת. גל דירות מחיר למשתכן שימשיך להגיע לשוק בשנתיים הקרובות יזרים היצע נוסף לשכונה שכבר עכשיו סופגת ירידות. השאלה שכל קונה צריך לשאול היא האם הוא נכנס באמצע הגל או בסופו.
- 1.אנונימי 02/08/2026 20:23הגב לתגובה זושני מטר ההשטחים ..קו ישיר לאיראן.
