יד אליהו: פער של 17 אלף שקל למ"ר באותו רחוב

יד אליהו היא השכונה שבה תל אביב עדיין נגישה לזוג צעיר. מחיר המטר בה עומד על כ-41 אלף שקל, כשישים אחוזים ממחיר המטר בכרם התימנים, והיא רשמה 240 עסקאות בשנה האחרונה, כמעט פי שלושה מפלורנטין. הסיבה למספר הזה יושבת בארבעה מתחמי פינוי בינוי מאושרים שמזרימים לשוק דירות חדשות בקצב, בעוד המלאי הוותיק ממשיך להימכר במחירים אחרים לגמרי.

מה נסגר בלה גארדיה, ומה מבקשים ממול?

רשות המסים רשמה ביד אליהו את המכירות הבאות. ברחוב לה גארדיה 69 נמכרה ביוני 2026 דירת ארבעה חדרים בשטח 90 מטרים רבועים בקומה ה-14 תמורת 4.229 מיליון שקל, שהם 46,989 שקל למטר, בבניין שאיכלוסו מתוכנן ל-2028. ברחוב יפתח 20 עברה באותו חודש דירת חמישה חדרים בשטח 135 מטרים רבועים בקומה השישית, בבניין משנת 2018, תמורת 4.6 מיליון שקל, כלומר 34,074 שקל למטר. ברחוב הגבור האלמוני 51 נסגרה ביוני 2026 דירת שלושה חדרים בשטח 46 מטרים רבועים בקומה השנייה, בבניין משנת 1960, תמורת 2.1 מיליון שקל. ברחוב השלושה 2 נמכרה ביוני 2026 דירת שלושה חדרים בשטח 73 מטרים רבועים בקומה ה-22, בבניין משנת 2020, תמורת 3.261 מיליון שקל, וברחוב פרזון 5 עברה דירת ארבעה חדרים בשטח 101 מטרים רבועים בקומה החמישית תמורת 3.875 מיליון שקל.

עכשיו הצד השני. ברחוב לה גארדיה 52, אותו רחוב שבו נסגרו דירות חדשות סביב 47 אלף שקל למטר, מוצעת דירת ארבעה חדרים בשטח 112 מטרים רבועים בקומה השנייה במחיר מבוקש של 3.39 מיליון שקל, שהם 30,268 שקל למטר. הפער בין השתיים עומד על כ-17 אלף שקל למטר, והוא מסביר את כל השכונה: בניין ותיק ובניין חדש נמכרים כאן כשני שווקים נפרדים באותה כתובת.

מודעות נוספות ממחישות את הטווח. ברחוב נגבה 28 מבקשים 2.55 מיליון שקל עבור ארבעה חדרים בשטח 80 מטרים רבועים בקומה השנייה, כלומר 31,875 שקל למטר. ברחוב אריה אלטמן 7 מבקשים 3.39 מיליון שקל עבור ארבעה חדרים בשטח 101 מטרים רבועים בקומה הראשונה, וברחוב עמק אילון 2 מבקשים 2.39 מיליון שקל עבור שלושה חדרים בשטח 64 מטרים רבועים בקומת קרקע. ברחוב הגבור האלמוני 20 מוצעת דירת חמישה חדרים בשטח 117 מטרים רבועים בקומה השביעית ב-5.7 מיליון שקל, אחרי שהמחיר המבוקש ירד מ-5.8 מיליון. אלה מחירים מבוקשים בלבד.

הנתון המצטבר מספר סיפור של דשדוש ושל תנועות מחיר בכיוונים שונים. המחיר החציוני למטר בעסקאות שנסגרו בשנה האחרונה עומד על כ-41.3 אלף שקל, כמעט זהה ל-41.3 אלף שקל בשנה שקדמה לה. המחיר החציוני לעסקה דווקא ירד מ-3.65 מיליון שקל ל-3.35 מיליון שקל, ומספר העסקאות ירד מ-321 ל-240. הפילוח לפי גודל חושף את המגמה האמיתית: דירת שני חדרים ירדה מחציון של 2.4 מיליון שקל ל-2.18 מיליון שקל, ירידה של תשעה אחוזים. דירת שלושה חדרים ירדה מ-3.29 מיליון שקל ל-3.2 מיליון שקל, ודירת ארבעה חדרים מ-3.87 מיליון שקל ל-3.82 מיליון שקל. נתוני רשות המסים ברמת השכונה מציבים את דירת שלושת החדרים על ממוצע של 3.17 מיליון שקל, ירידה של 3.85 אחוזים, ואת דירת ארבעת החדרים על 3.78 מיליון שקל, ירידה של 0.39 אחוזים. מי שמחפש היכן עוד אפשר לקנות במרכז בתקציב מוגבל ימצא מיפוי בכתבה על דירות במרכז עד שני מיליון שקל.

כמעט אלפיים דירות חדשות בארבעה מתחמים

ארבעה מתחמי פינוי בינוי בשכונה מחזיקים תוכנית מאושרת. במתחם לה גוורדיה מזרח ייהרסו 21 מבנים ותיקים ובהם כ-440 דירות, ובמקומם יוקמו 40 בניינים בני שמונה עד 15 קומות ובהם כ-1,160 דירות. במתחם לה גוארדיה 35 עד 45 ייהרסו שישה מבנים ובהם 114 דירות ובמקומם יוקמו 11 בניינים בני שבע עד 15 קומות ובהם כ-420 דירות. במתחם לה גוורדיה יפתח ייהרסו שלושה מבנים ובהם 72 דירות ובמקומם 275 דירות חדשות, ובמתחם עין גב 4 עד 10 ייהרסו ארבעה מבנים ובהם 54 דירות ובמקומם 144 דירות. הסך הכולל מתקרב ל-2,000 יחידות דיור חדשות במקום 680 ותיקות. ברחוב לוחמי גליפולי 22 הושלמה בסוף 2025 בנייה של בניין בן שש קומות ו-20 דירות.

המשמעות לרוכש כפולה. מצד אחד, מלאי גדול של דירות חדשות מגיע לשוק בשנים הקרובות ובולם עליות מחירים. מצד שני, מי שקונה היום דירה ותיקה במתחמים האלה קונה זכות עתידית לדירה חדשה, בתהליך שנמשך שנים ותלוי בהסכמות דיירים ובכדאיות כלכלית של היזם. הפער בין תוכנית מאושרת למפתח בדלת נמדד כאן בעשור.

שבעה בתי ספר יסודיים ותשעה מוסדות חינוך בסך הכל

בשכונה פועלים שבעה בתי ספר יסודיים: רוקח בשדרות החיל 29 עם 502 תלמידים, גבורי ישראל בשדרות יד לבנים 18 עם 387 תלמידים, מודיעים בשדרות החיל 6 עם 247 תלמידים, תלמוד תורה חבד ברחוב המערכה 3 עם 274 תלמידים, תלמוד תורה יחד בשדרות החיל 8 עם 175 תלמידים, מעלה ברחוב נגבה 19 עם 127 תלמידים וישיבת תורה והוראה ברחוב הפלמח 9 עם 127 תלמידים. בצד העל יסודי פועלים עירוני ראשית בנות ברחוב עיינות 1 עם 207 תלמידות וזכאות לבגרות של 89.3 אחוזים, ותיכון ראשית עירוני ח ברחוב התשעים ושלוש 3 עם 352 תלמידים וזכאות של 89.8 אחוזים. שני המספרים גבוהים מ-79.3 אחוזים בממוצע העירוני.

הפרופיל הדמוגרפי כאן משפחתי יותר מכל שכונה אחרת בסיור הזה. ארבעה עשר אחוזים מהתושבים בני אפס עד תשע, תשעה אחוזים בני עשר עד 19, שלושים ואחד אחוזים בני 20 עד 39 ועשרים ושלושה אחוזים בני 60 ומעלה. השכנים חילונים ודתיים, רבים מהם פקידים בחברות וארגונים, ורובם משתכרים פחות מ-8,500 שקל לחודש. שכר הדירה הממוצע עומד על כ-6,100 שקל לחודש, עלייה של 3.83 אחוזים. דירת שלושה חדרים הושכרה בממוצע ב-5,900 שקל, דירת ארבעה חדרים ב-7,250 שקל בירידה של 6.45 אחוזים, ודירת חמישה חדרים ב-7,900 שקל בירידה של 5.95 אחוזים. התשואה הממוצעת על השכרה עומדת על שני אחוזים.

• תל בנימין: באותו בניין ירדו ארבעה חדרים מ-4.12 ל-3.6 מיליון
• רמת יוסף: 33,700 שקל למ"ר, ודירה ישנה ב-1.6 מיליון

השכונה חצויה בין דרך משה דיין לדרך ההגנה, שני עורקי תנועה עמוסים, והרעש מהם מגיע אל הבניינים הקדמיים. תחנת גבעתי של הקו הסגול מתוכננת בדרך ההגנה לשנת 2027, ועד שתיפתח התושבים חיים לצד עבודות, אבק ושינויים בהסדרי התנועה. אתרי הבנייה של מתחמי הפינוי בינוי יפעלו כאן שנים, החניה בשכונה הוותיקה דחוסה, ופחות מחמישית מהדירות שנרכשו בשנים האחרונות היו בנות ארבעה חדרים ומעלה. העלויות הנלוות שמצטרפות למחיר המבוקש מפורטות במדריך על הכוח שעבר לצד הרוכשים.

ארבעה חדרים בשטח 112 מטרים רבועים ב-3.39 מיליון שקל, בתל אביב, במרחק שש דקות נסיעה ממתחם עזריאלי: זה המחיר המבוקש היום ברחוב שבו דירה חדשה נסגרה ב-4.23 מיליון שקל.