רחובות ההולנדית: דירות 3 חדרים ירדו ל-2 מיליון שקל, וה-4 חדרים דורכות במקום

רחובות ההולנדית תופסת את הקצה המערבי של רחובות, ורוב הבניינים בה עלו מתחילת שנות ה-2000 ואילך. התכנון שלה פשוט לקריאה: בנייה רוויה של כשמונה קומות בממוצע סביב פארק שכונתי גדול, כמה כתובות שמגיעות ל-12 קומות, ובשוליים רצועות של קוטג'ים ובתים דו-משפחתיים. שמות הרחובות לקוחים כמעט כולם מהרי הארץ, ורוב פעילות הנדל"ן מרוכזת בעורק אחד, הר הצופים, שממנו מסתעפים הר ציון, הרי אדום, הר המוריה והר תבור. המדד החברתי-כלכלי של האזור עומד על 8 מתוך 10.

האוכלוסייה היא בעיקר משפחות עם ילדים בגיל בית ספר, ומערכת החינוך היסודית יושבת בתוך גבולות השכונה: יצחק נבון והרצוג, שניהם ממלכתיים, ותיכון רון ארד לשכבות ז' עד י"ב. גני הילדים העירוניים פרושים בין הר הצופים להר המוריה. בדירוגי התושבים השכונה מקבלת ציונים גבוהים על גינות ופארקים, תחושת קהילה וביטחון אישי, וציונים נמוכים בהרבה על בילוי ופנאי, קניות ותחבורה ציבורית, שלושה סעיפים שנעים סביב 3 מתוך 5.

מלאי הדירות מחולק לשני דורות. הבניינים הראשונים, שנרשמו בין 1999 ל-2007, מציעים דירות 3 ו-4 חדרים בשטח 64 עד 95 מ"ר. הגל השני, מ-2010 ואילך, מביא דירות 4 ו-5 חדרים בשטח 90 עד 130 מ"ר ומפרט טכני עדכני יותר. הפער בין שני הדורות מסביר חלק ניכר מהשונות בעסקאות, כי אותו מספר חדרים נסחר בהפרש של מאות אלפי שקלים לפי שנת הבנייה והכתובת המדויקת.

כך נראים המחירים בעסקאות של השנה

בעסקאות שנרשמו בשכונה מתחילת 2026 המחיר הממוצע למ"ר עמד על כ-27,500 שקל, לעומת כ-28,300 שקל בעסקאות של 2025. הממוצע לעסקה ירד מכ-2.7 מיליון שקל לכ-2.52 מיליון. חלק מהפער מוסבר בתמהיל, כי ב-2025 נמכרו בשכונה יותר דירות גדולות, ולכן הפילוח לפי מספר חדרים מדויק יותר.

דירות 3 חדרים הן החוליה שנשחקה הכי הרבה. הממוצע שלהן ירד מכ-2.21 מיליון שקל לכ-2 מיליון, והמחיר למ"ר ירד מכ-30,400 שקל לכ-28,200, שחיקה של קרוב ל-7%. דירת 3 חדרים בת 64 מ"ר בהר הצופים 33 נסגרה במאי ב-1.82 מיליון שקל, ודירה בת 76 מ"ר בהר הצופים 29 נסגרה שבועיים אחריה ב-2.06 מיליון.

דירות 5 חדרים ירדו בקצב דומה, מכ-28,200 שקל למ"ר לכ-26,600. דירות 4 חדרים, שהן עמוד השדרה של השכונה ומהוות כשלושה רבעים מההיצע, נשארו כמעט במקום סביב 27,500 שקל למ"ר, עם ממוצע עסקה של כ-2.49 מיליון שקל. המשמעות המעשית פשוטה: מי שמוכר היום דירת 4 חדרים מקבל בערך את מה שקיבל שכן שלו לפני שנה, ומי שמוכר 3 חדרים סופג את מלוא ההאטה.

בקצה העליון של השכונה פועל שוק נפרד וקטן. הקוטג'ים הדו-משפחתיים בהרי אדום נסחרים בסדרי גודל אחרים לגמרי, ובית בן 151 מ"ר שם נמכר ב-4.5 מיליון שקל. מספר העסקאות בפלח הזה קטן מכדי לגזור ממנו מגמה, והוא בעיקר מסביר למה ממוצע כללי על כל השכונה מטעה.

68 דירות מחכות לקונה

68 נכסים מוצעים כרגע למכירה בשכונה, 56 מהם יד שנייה והיתר חדשים. מודעה ממוצעת נשארת באוויר 49 יום, כ-11% יותר מאשר לפני שנה. מספר הגולשים שפתחו מודעה על נכס בשכונה גדל בכ-20% באותה תקופה, כלומר יש יותר מתעניינים ופחות סוגרים. מדדי השוק מסמנים את השכונה כשוק שנוטה לטובת הקונים, והפער הממוצע בין המחיר שנרשם במודעה לבין המחיר שנחתם בפועל עומד על כ-4.9%.

הפער הזה נראה היטב במספרים. הממוצע המבוקש על דירת 4 חדרים בשכונה עומד על כ-2.64 מיליון שקל, בעוד העסקאות שנסגרו השנה באותו גודל עמדו על כ-2.49 מיליון. כ-150 אלף שקל מפרידים בין הציפייה לתוצאה, וזה לפני שסופרים את הדירות שיורדות מהלוח בלי להימכר בכלל.

• רובע ט"ז באשדוד: 4 חדרים ב-2.45 מיליון, מחיר שכמעט לא זז שלוש שנים
• שמורת מליבו: שבע עסקאות בשנה וחצי, והמחיר למ"ר ירד ל-27 אלף

מה משנה את פני השכונה

שני שינויים פיזיים פועלים כאן במקביל. הראשון הוא מתחם דיור מוגן שנפתח בתחילת 2025 ברחוב הר הצופים, שני מגדלים בני 18 קומות מעל מרכז מסחרי, עם כ-250 יחידות דיור ומחלקה סיעודית. הוא מוסיף מסחר יומיומי לשכונה שסבלה ממחסור בו, ומשנה את קו הרקיע של אזור שהורגל לבנייה נמוכה בהרבה.

השני הוא ההיצע החדש בשכונות הסמוכות. מכרז רשות מקרקעי ישראל לכ-410 דירות בקריית משה, שכמחציתן במחיר מטרה, מפנה לשכונה הגובלת קונים שהיו מחפשים בהולנדית, ובמקביל נמכרים ברחובות פרויקטים חדשים במחירי פתיחה שמתחילים מתחת ל-2 מיליון שקל. ההאטה מורגשת בכל העיר, ובדיקה קודמת של שוק הדיור ברחובות הראתה שהירידות מתפזרות בין השכונות בקצב שונה.

כביש 411 והמחלף המערבי החדש קיצרו את הדרך מהשכונה אל כביש 4 ואל פארק המדע של רחובות, וזה יתרון מוחשי למי שנוסע ברכב פרטי. מי שנשען על אוטובוסים מקבל תמונה אחרת, וזה מסביר את הציון הנמוך שהתושבים נותנים לתחבורה הציבורית.

ביתרונות אפשר למנות מלאי דירות שרובו צעיר, עם ממ"ד, מעלית וחניה, פארק מרכזי שמתפקד כחצר של השכונה, ובתי ספר יסודיים בתוך הגבולות ולא מעבר לכביש ראשי. שכר הדירה הממוצע באזור עומד על כ-6,600 שקל בחודש, שמייצר על דירה בשווי 2.5 מיליון שקל תשואה שנתית של כ-3.2%.

בצד השני, השכונה נשענת כמעט לגמרי על הרכב הפרטי, המסחר בתוכה דל ורוב הקניות נעשות מחוצה לה, והבניינים הראשונים שעלו סביב 1999 עד 2003 מגיעים לגיל שבו מתחילות הוצאות תחזוקה כבדות במעליות, בחניונים ובחזיתות. פלח 3 החדרים הוא הנקודה הרגישה ביותר בשכונה, גם בביקוש וגם במחיר.

• הקבלנים לנגיד: הורד את הריבית ל-2.5%
• יוחננוף מעבירה את הנדל״ן לחברה בת

הפרופיל שמתאים לשכונה הוא משפחה עם שני ילדים ומעלה ורכב אחד לפחות, שמחפשת דירת 4 או 5 חדרים צעירה יחסית ומוכנה לוותר על חיי רחוב ועל קניות במרחק הליכה. משפרי דיור מרחובות הוותיקה מהווים חלק ניכר מהקונים. מי שקונה כאן היום נכנס לשוק שבו למוכר יש תחרות: 56 דירות יד שנייה ממתינות לקונה באותה שכונה.

עסקאות אחרונות בשכונה

הר הצופים 13, 3 חדרים, 68 מ"ר, קומה 2, בניין מ-2002 - נמכרה ב-2.04 מיליון שקל, כ-30,000 שקל למ"ר. יוני 2026.

הר הצופים 25, 5 חדרים, 127 מ"ר, קומה 1, בניין מ-1999 - נמכרה ב-3.08 מיליון שקל, כ-24,300 שקל למ"ר. יוני 2026.

הר הצופים 29, 3 חדרים, 76 מ"ר, קומה 6, בניין מ-2007 - נמכרה ב-2.06 מיליון שקל, כ-27,100 שקל למ"ר. מאי 2026.

הר הצופים 11, 5 חדרים, 121 מ"ר, קומה 8, בניין מ-2012 - נמכרה ב-3.1 מיליון שקל, כ-25,600 שקל למ"ר. מאי 2026.

הר ציון 2, 4 חדרים, 89 מ"ר, קומה 6, בניין מ-2004 - נמכרה ב-2.4 מיליון שקל, כ-27,000 שקל למ"ר. מאי 2026.

הר הצופים 33, 3 חדרים, 64 מ"ר, קומה 6, בניין מ-1999 - נמכרה ב-1.82 מיליון שקל, כ-28,400 שקל למ"ר. מאי 2026.

הר הצופים 7, 4 חדרים, 88 מ"ר, קומה 8, בניין מ-2003 - נמכרה ב-2.3 מיליון שקל, כ-26,100 שקל למ"ר. מרץ 2026.

הר הצופים 9, 4 חדרים, 88 מ"ר, קומה 1, בניין מ-2009 - נמכרה ב-2.2 מיליון שקל, כ-25,000 שקל למ"ר. מרץ 2026.

מה מבקשים עכשיו על דירות בשכונה

המספרים הבאים הם מחירי היצע, כלומר מה שהמוכרים מבקשים ולא מה שמשולם בסוף. המחיר הסופי נקבע במשא ומתן, והפער בין המבוקש לנחתם בשכונה עומד בממוצע על כ-4.9%. ההשוואה בין השורות האלה לבין העסקאות שלמעלה היא המידע האמיתי: בדירות 4 חדרים המבוקש הממוצע גבוה בכ-150 אלף שקל מהמחיר שנסגר בפועל, ובאותו בניין בהר הצופים 33 שבו דירת 3 חדרים בת 64 מ"ר נמכרה ב-1.82 מיליון שקל, דירת 3 חדרים בת 68 מ"ר מוצעת כעת ב-1.95 מיליון.

3 חדרים, 68 מ"ר, קומה 3, בהר הצופים 33 - מחיר מבוקש 1.95 מיליון שקל, כ-28,700 שקל למ"ר.

3 חדרים, 76 מ"ר, קומה 4, בהר הצופים - מחיר מבוקש 2.07 מיליון שקל, כ-27,200 שקל למ"ר.

4 חדרים, 93 מ"ר, קומה 7, בשכונה - מחיר מבוקש 2.55 מיליון שקל, כ-27,400 שקל למ"ר.

5 חדרים, 110 מ"ר, קומה 3, בהר הצופים 5 - מחיר מבוקש 2.8 מיליון שקל, כ-25,500 שקל למ"ר.

5 חדרים, 138 מ"ר, קומה 1, בהר הצופים 25 - מחיר מבוקש 3.1 מיליון שקל, כ-22,500 שקל למ"ר.