רחובות מתייקרת, אבל לא כמו הערים האחרות

רחובות כבר מזמן לא נחשבת רק עיר שקטה בין ראשון לציון לנס ציונה. בשנים האחרונות היא נהפכה לאחד משוקי הנדל"ן המעניינים במרכז, בעיקר בגלל השילוב הלא שגרתי בין מחירים שמזנקים במהירות, התחדשות עירונית עצומה, אוכלוסייה חזקה ומערכת חינוך ומדע שיוצרת ביקושים קבועים. בניגוד לערים אחרות באזור, ברחובות אפשר למצוא באותו זמן גם דירות ישנות בפחות מ-1.5 מיליון שקל, וגם פנטהאוזים ודירות יוקרה שנמכרים ביותר מ-5 מיליון שקל. הפער הזה, ביחד עם היקפי הבנייה וההתחדשות, יוצר עיר שנמצאת באמצע תהליך שינוי עמוק - כזה שמזכיר במידה מסוימת את מה שקרה בעבר בגבעתיים, רמת גן וחלקים מתל אביב.

מה שהופך את רחובות למקרה מעניין במיוחד הוא העובדה שהיא עדיין לא עיר יוקרה קלאסית, אבל המחירים בחלקים ממנה מתנהגים כבר כעת כמו בשכונות מבוקשות במרכז הארץ. כך למשל, בפרויקט חדש ברחוב גלוסקין נמכרו דירות לפי מחירים של כ-35 אלף שקל למ"ר - רמות מחירים שכבר מזכירות אזורים מסוימים בראשון לציון או אפילו חלקים מתל אביב רבתי. ועדיין, כמה רחובות משם אפשר למצוא דירות ישנות במחירים נמוכים בהרבה. זה מצב שנפוץ פחות בערים אחרות בגודל דומה, שבהן השוק בדרך כלל אחיד יותר. ברחובות, לעומת זאת, הפערים בין שכונה לשכונה ובין בניין לבניין נהפכו לדרמטיים מאוד.

הייחוד של רחובות קשור גם לאופי האוכלוסייה. בניגוד לערים שהתפתחו בעיקר בזכות הקרבה לתל אביב, רחובות נהנית ממנועי ביקוש עצמאיים: מכון ויצמן, הפקולטה לחקלאות, פארק המדע, חברות הייטק וביוטכנולוגיה ומערכת חינוך שנחשבת חזקה יחסית. המשמעות היא שהביקוש בעיר אינו מבוסס רק על בריחה מהמחירים של תל אביב, אלא גם על אוכלוסייה חזקה שמגיעה במיוחד לעיר הזאת. זו אחת הסיבות לכך שגם בתקופות שבהן שוק הנדל"ן נחלש במקומות אחרים, ברחובות המשיכו להירשם עסקות במחירים גבוהים יחסית.

התחדשות עירונית בהיקפים רחבים

עוד דבר שמבדיל את רחובות מערים אחרות הוא היקף ההתחדשות העירונית, והאופן שבו היא משנה אזורים שלמים בעיר כמעט בבת אחת. בעוד שבערים רבות ההתחדשות מתקדמת לאט ובאופן נקודתי, ברחובות מקודמים במקביל מתחמים רחבים מאוד של פינוי-בינוי ותמ"א 38. בעיר מקודמות אלפי יחידות דיור חדשות, כולל מתחמים גדולים במיוחד עם מסחר, שטחי ציבור ומגדלים חדשים. המשמעות היא שלא מדובר רק בעוד כמה בניינים חדשים, אלא בשינוי של ממש במרקם העירוני.

• רמ״י עם מכרז חדש ברחובות: 410 דירות בקריית משה, כמחציתן במחיר מטרה
• מותג עירוני זכתה בפרויקט פינוי-בינוי ברחובות עם 94 יח"ד חדשות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גם קריית משה, אחת השכונות הוותיקות והקשות בעיר, נהפכה לסמל של השינוי הזה. במשך שנים היא נחשבה לשכונה חלשה יחסית, אך כיום היא נמצאת במרכז של פרויקטים של התחדשות ענקיים ותוכניות מחיר מטרה. דווקא שם אפשר לראות את הניגוד הגדול ביותר בעיר: מצד אחד דירות מסובסדות לזכאים במחירים שנחשבים עדיין נמוכים יחסית למרכז הארץ, ומצד שני עלייה חדה בציפיות ובערכי הקרקע. במובן הזה, רחובות מציגה מודל מעט שונה מערים אחרות - עיר שבה ההתחדשות לא מתרחשת רק באזורים מבוססים, אלא גם בשכונות שנחשבו במשך שנים אטרקטיביות פחות.

רחובות גם נהנית ממעמד מיוחד מבחינת תחבורה ונגישות. היא מספיק קרובה לתל אביב כדי למשוך עובדים מהמרכז, אבל עדיין נתפשת בעיני חלק מהרוכשים כעיר עם איכות חיים גבוהה יותר וצפופה פחות. החיבור לרכבת, לכביש 431 ולכביש 6 הופך אותה לנגישה מאוד, ובשונה מערים אחרות באזור, היא מצליחה למשוך גם משפחות שמחפשות אלטרנטיבה אינטנסיבית מעט פחות מגוש דן עצמו.

דירות לזוגות צעירים ומשקיעים, לצד פנטהאוזים ודירות ענק

אבל דווקא השילוב הזה יוצר תופעה מעניינת: רחובות כבר אינה עיר ביניים זולה, אבל היא גם עדיין לא הגיעה לרמת המחירים האחידה של הערים היקרות במרכז. לכן נוצר מצב נדיר יחסית שבו באותה העיר אפשר למצוא גם דירות קטנות וישנות שמתאימות לזוגות צעירים או למשקיעים בתקציב נמוך יחסית, וגם שוק יוקרה צומח של דירות ענק, פנטהאוזים ומגדלים חדשים במחירים גבוהים מאוד.

• העיר הצפונית שנהפכת ליעד מבוקש - גם למשקיעים
• רמה"ש נגד תוכנית הענק בגלילות: דורשת לקצץ אלפי יח"ד
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מצוקת הקבלנים - הנחות של כ-10% על דירות; המקרה של...

במובן הזה, רחובות נמצאת היום בנקודת מעבר. היא כבר לא העיר שהיתה לפני עשור, אבל גם עדיין לא נהפכה לעיר יוקרה בצורה מלאה. דווקא המתח הזה - בין ישן לחדש, בין מחירים נגישים למחירי שיא, ובין עיר מדעים ותיקה לעיר נדל"ן מודרנית - הוא מה שהופך את מה שקורה בה לשונה ומסקרן ביחס לערים אחרות בישראל.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב כובשי החרמון; ארבעה חדרים; קומה רביעית; 84 מ"ר; 1.74 מיליון שקל (כ-20.7 אלף שקל למ"ר)

רחוב מקוב בתיה; ארבעה חדרים; קומה ראשונה; 98 מ"ר; 2.4 מיליון שקל (כ-24.5 אלף שקל למ"ר)

רחוב בן יהודה; שישה חדרים; קומה שישית; 141 מ"ר; 4.1 מיליון שקל (כ-29 אלף שקל למ"ר)

רחוב הרצל; שלושה חדרים; קומה ראשונה; 76 מ"ר; 2.55 מיליון שקל (כ-33.5 אלף שקל למ"ר)

רחוב פנינת נידם; חמישה חדרים; קומה שישית; 121 מ"ר; 2.74 מיליון שקל (כ-22.5 אלף שקל למ"ר)