ההאטה בנדל"ן - ברחובות רואים ירידות, אבל לא בכל השכונות

שוק הנדל"ן הישראלי כבר נראה אחרת לגמרי מזה שהציבור הכיר בתקופת עליות המחירים החדות. אם עד לפני שנתיים-שלוש דירות נמכרו במהירות ולעיתים עוד לפני שהפרויקט יצא לשיווק רשמי, היום במקומות רבים בישראל הכוח עבר לידי הקונים. הקבלנים מתקשים למכור מלאים גדולים של דירות, הריבית הגבוהה ממשיכה להכביד על המשכנתאות, ומשקי בית רבים מעדיפים להמתין בתקווה לירידות נוספות במחירים.

בשטח מחירי הדירות הרשמיים לא תמיד מציגים ירידות חדות, אבל בפועל הקבלנים כבר מעניקים הטבות והנחות משמעותיות מאוד. בחלק מהפרויקטים מדובר במבצעי מימון אגרסיביים של 10/90 או 20/80, סבסוד משכנתאות, שדרוגים בחינם, מחסנים וחניות ללא תשלום,  ובמקרים רבים גם הורדות מחיר של 5% עד 10% לעומת רמות המחירים שנראו בשנה שעברה.

הפער בין המחיר "על הנייר" למחיר האמיתי הפך לאחד המאפיינים הבולטים של השוק הנוכחי. קבלנים רבים חוששים להוריד מחירים באופן רשמי כדי לא לפגוע בפרויקטים קיימים ובבעלי דירות שכבר רכשו, ולכן חלק מההנחות מתבצעות דרך הטבות מימון או מו"מ פרטני מול הרוכשים. 

רוכשים שמגיעים עם הון עצמי גבוה או יכולת סגירה מהירה מצליחים לקבל תנאים טובים משמעותית מאלה שהיו מקובלים ב-2024 ובתחילת 2025.

 למרות זאת, הירידות אינן אחידות. בערים ובאזורים שבהם הביקוש נשען בעיקר על משקיעים או על זוגות צעירים שמתקשים לקבל משכנתאות, הלחץ על המחירים גדול יותר. 

לעומת זאת, בערים עם אוכלוסייה חזקה, נגישות גבוהה ומנועי ביקוש מקומיים - הירידות מתונות יותר ולעיתים כמעט לא מורגשות.

רחובות: ירידות בחלק מהשוק, אבל לא קריסה

 בתוך המציאות הזאת, רחובות מציגה תמונת עיר מורכבת. מצד אחד, אפשר לזהות את שינוי הכיוון בשוק: דירות יד שנייה מתעכבות יותר זמן על המדף, קבלנים גמישים יותר במשא ומתן, ובחלק מהאזורים המחירים בפועל נמוכים בכ-5% עד 10% לעומת רמות השיא של השנה שעברה. לפי נתוני מדלן ואתרי עסקאות, דירות ישנות של 4-3 חדרים בשכונות ותיקות בעיר נמכרות כיום סביב 25-20 אלף שקל למ"ר, בעוד שבשיאי 2024 נרשמו בחלק מהמקרים מחירים גבוהים יותר.

גם במודעות המכירה עצמן נראים כיום פערים ין מחירי הביקוש למחירי העסקאות בפועל - סימן מובהק לשוק קונים. כך למשל: ברחוב כובשי החרמון נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 84 מ"ר ב-1.74 מיליון שקל - כ-20.7 אלף שקל למ"ר. ברחוב פנינת נידם נמכרה דירת 5 חדרים בשטח 121 מ"ר ב-2.74 מיליון שקל - כ-22.5 אלף שקל למ"ר. ברחוב ההגנה נמכרה דירת 5 חדרים בשטח 110 מ"ר ב-2.77 מיליון שקל - כ-25.2 אלף שקל למ"ר. ברחוב מלצר נמכרה דירת 3 חדרים ב-1.65 מיליון שקל - כ-27.5 אלף שקל למ"ר.

 מנגד, באזורים החדשים והחזקים של העיר המחירים עדיין נשארים גבוהים יחסית. בשכונות כמו רחובות המדע, צפון-מזרח העיר וחלק מהפרויקטים החדשים במרכז העיר, דירות חדשות ממשיכות להימכר ברמות מחיר של 30–35 אלף שקל למ"ר ולעיתים אף יותר. כך למשל: ברחוב הרצל נמכרה דירת 3 חדרים ב־2.55 מיליון שקל - כ-33.5 אלף שקל למ"ר. בפרויקטים חדשים ברחוב גלוסקין דווח על מחירים של כ-35 אלף שקל למ"ר. ברחובות המדע המחיר הממוצע לדירה כבר מתקרב ל-3.5 מיליון שקל.

• רמ״י עם מכרז חדש ברחובות: 410 דירות בקריית משה, כמחציתן במחיר מטרה
• מותג עירוני זכתה בפרויקט פינוי-בינוי ברחובות עם 94 יח"ד חדשות

לא עיר יוקרה - אבל כבר לא עיר זולה

 שוק הנדל"ן ברחובות עובר בשנים האחרונות שינוי מהיר. מה שנחשבה פעם לעיר רגועה יחסית במרכז הארץ, הפך לאחד האזורים המבוקשים ביותר עבור משפחות, משקיעים ורוכשי דירות. העלייה ארוכת השנים במחירים, ההתחדשות העירונית בהיקפים גדולים והביקושים שמגיעים ממוסדות המדע, ההייטק והחינוך בעיר - כולם משנים את פניה של רחובות.

העיר נמצאת כיום בנקודת ביניים יוצאת דופן: מצד אחד היא עדיין לא נתפסת כעיר יוקרה קלאסית, אבל מצד שני בחלק מהשכונות שלה המחירים כבר מזכירים אזורים מבוקשים במרכז הארץ. בניגוד לערים אחרות בגודל דומה, שבהן רמות המחירים בדרך כלל אחידות יותר, ברחובות נוצרו פערים בין השכונות ולעיתים אפילו בין בניינים סמוכים. זו אחת הסיבות לכך שהעיר נחשבת כיום לאחד משוקי הנדל"ן המעניינים בישראל. 

מנועי הביקוש שממשיכים להחזיק את העיר

 הייחוד של רחובות קשור גם לאופי האוכלוסייה ולמקורות הביקוש שלה. בניגוד לערים שהתפתחו בעיקר בזכות הקרבה לתל אביב, רחובות נהנית גם ממנועי צמיחה עצמאיים: מכון ויצמן, פארק המדע, חברות ביוטכנולוגיה והייטק, מוסדות אקדמיים ומערכת חינוך שנחשבת חזקה יחסית.

המשמעות היא שהביקוש בעיר אינו מבוסס רק על "בריחה" מהמחירים של תל אביב, אלא גם על אוכלוסייה חזקה שמגיעה במיוחד לעיר עצמה.

התחדשות עירונית בהיקף חריג

 אחד הדברים שמבדילים את רחובות מערים רבות אחרות במרכז הוא היקף ההתחדשות העירונית שמקודמת בה, בעיקר סביב שכונת קריית משה. 

• הרצליה מאטה: איפה המחירים ירדו, ועד כמה?
• הוועדה המחוזית אישרה תוכניות לכ-2,000 דירות בי-ם

עוד שבערים רבות פרויקטים של פינוי-ינוי מתקדמים בקצב איטי יחסית, ברחובות מקודמת תוכנית ענק של כ-10,000 יחידות דיור חדשות לצד שטחי מסחר, תעסוקה ותשתיות חדשות. קריית משה, שנחשבה במשך שנים לאחת השכונות החלשות והוותיקות בעיר, הפכה בשנים האחרונות למוקד ההתחדשות העירונית של רחובות.

בשכונה פועלים כיום כמה מהיזמים הגדולים בענף, בהם אזורים, אאורה, אביסרור וחברות נוספות שמקדמות מתחמי פינוי-בינוי רחבי היקף. חלק מהפרויקטים כוללים מגדלים של עשרות קומות לצד בנייה מרקמית חדשה, עם דגש על עירוב שימושים ושדרוג משמעותי של המרחב הציבורי.

גם ברמות המחירים אפשר לראות את הפער שנוצר בין השכונה הישנה לחדשה. דירות ישנות של 3 חדרים בבניינים ותיקים עדיין נמכרות בחלק מהמקרים סביב 1.5–1.8 מיליון שקל, תלוי במיקום ובמצב הנכס. 

לעומת זאת, בפרויקטים החדשים ובשלבי השיווק של הפינוי-בינוי כבר מדברים על מחירים של 2.5–3.5 מיליון שקל לדירות חדשות, ובחלק מהמקרים גם יותר.

גם מבחינת תחבורה, רחובות נהנית ממיקום חזק יחסית: חיבור לרכבת, לכביש 431 ולכביש 6, לצד קרבה לתל אביב בלי הצפיפות הקיצונית של גוש דן. עבור לא מעט משפחות, זו בדיוק נקודת האיזון שהופכת את העיר לאטרקטיבית גם בתקופה שבה שוק הנדל"ן כולו נכנס להאטה.