רמת אביב: דירת 5 חדרים ב-7.9 מיליון שקל, וציון יוקר מקסימלי לשכונת האם של צפון העיר
רמת אביב היא שם המטרייה שממנו צמחו במרוצת השנים כמה מהשכונות המוכרות ביותר בצפון תל אביב, ובהן רמת אביב ג' ורמת אביב הירוקה, שהתפתחו כתת-אזורים נפרדים סביב הגרעין המקורי. בפועל, כשמדובר ב"רמת אביב" כשמה כפשוטו, הכוונה היא לרוב לאזור הליבה שהוקם כבר משנות ה-50, סביב רחובות כמו רדינג, ברודצקי, הברון הירש ושמעוני, בסמוך ישיר לקמפוס אוניברסיטת תל אביב, למוזיאון ארץ ישראל ולקניון רמת אביב. בשונה מרמת אביב ג' הצעירה יותר יחסית וממוקמת מעט צפונה, ומרמת אביב הירוקה שמתאפיינת בבנייה נמוכה וירוקה יותר, האזור המרכזי של רמת אביב משלב מרקם ותיק של בנייני שנות ה-60 וה-70 לצד בניינים חדשים יותר שקמו במקומם, ומשמש למעשה כלב הפועם של כל מתחם השכונות שסביבו.
מבחינת מחירים, רמת אביב ממוקמת בקצה הגבוה של שוק הנדל"ן התל אביבי, ומחיר למ"ר בעסקאות שנסגרו לאחרונה נע ברובו בטווח של כ-53,000 עד כ-63,000 שקל, עם חריגות בודדות כלפי מעלה בעסקאות לדירות גדולות ומיוחדות. דירות 3 חדרים במרקם הוותיק נמכרות בטווח של כ-3.4 עד כ-4.9 מיליון שקל, דירות 4 חדרים נעות בין כ-5.6 ל-6 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים וגדולות מהן מגיעות גם לכ-7.9 מיליון שקל בעסקאות לדירות מרווחות בבניינים המבוקשים ביותר סביב רחוב ברודצקי. מדובר ברמת מחירים הדומה מאוד לזו הנרשמת ברמת אביב ג' השכנה, ומעט גבוהה מזו שמאפיינת חלקים מרמת אביב הירוקה, מה שממקם את הליבה הוותיקה של רמת אביב בין האזורים המבוקשים ביותר בצפון-מערב העיר.
כך השתנו המחירים בשנה ובשנתיים האחרונות
בשנה האחרונה נרשמה בשכונה ירידת מחירים מתונה של כ-3.5%, מגמה שמאפיינת כיום שכונות ותק רבות בצפון תל אביב, לאחר שנים של עליות חדות שדחפו את המחירים לרמות שיא. גם במבט רחב יותר על פני השנתיים האחרונות ניכרת מגמת התמתנות במחיר החציוני המשוקלל לדירה בשכונה, בהמשך לירידה הכללית שאפיינה את שוק תל אביב בתקופה האחרונה, כשעסקאות לדירות 3 חדרים מובילות את המדד עם מחיר חציוני של כ-4 מיליון שקל. ציון היוקר של השכונה עומד על הרמה המקסימלית בסולם העירוני, נתון שממקם את רמת אביב בין השכונות היקרות ביותר בתל אביב, לצד רמת אביב ג' ושכונות היוקרה שעל קו החוף הצפוני. המחיר החציוני לדירה ברמת אביב גבוה גם מהמחיר החציוני הממוצע בתל אביב-יפו כולה, ומשקף את מעמדה הייחודי של השכונה כאזור מבוקש הן בזכות המיקום והן בזכות הקרבה למוסדות האקדמיים.
תשואת השכירות החציונית בשכונה עומדת על כ-2.2% בשנה בלבד, רמה נמוכה שמאפיינת שכונות יוקרה ותיקות שבהן הביקוש מונע בעיקר מרצון מגורים ולא מהיגיון השקעתי טהור. עם זאת, הקרבה לאוניברסיטת תל אביב יוצרת גם ביקוש משמעותי לשכירות מצד סטודנטים וסגל אקדמי, מה שתומך בתפוסה גבוהה ויציבה לאורך כל השנה. חלק גדול מהמלאי הוותיק בשכונה, בעיקר בבנייני שנות ה-60 וה-70 סביב רדינג וברודצקי, נמצא כיום בתהליכי תמ"א 38 והתחדשות עירונית, מגמה שצפויה בטווח הבינוני להזרים לשכונה דירות חדשות נוספות ולתמוך בהמשך התייצבות המחירים ברמה הגבוהה שאליה הגיעו.
התמונה הכוללת שעולה מרמת אביב היא של שכונת אם ותיקה ומבוססת, שממשיכה לשמור על מעמדה כאחד מאזורי היוקרה המזוהים ביותר עם צפון תל אביב, גם כשהיא מוקפת בתת-אזורים שצמחו ממנה וקנו לעצמם זהות נפרדת. הקרבה לאוניברסיטה, לקניון ולפארק הירקון, לצד היצע מוגבל של דירות איכותיות במרקם הוותיק, ממשיכים לתמוך בביקוש יציב מצד משפחות, אקדמאים ומשקיעים כאחד.
עסקאות נדל"ן אחרונות ברמת אביב
- דירת 4 חדרים, 92 מ"ר, קומה רביעית: נמכרה בכ-5.56 מיליון שקל (כ-60,380 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים, 96 מ"ר, קומה שנייה: נמכרה בכ-5.9 מיליון שקל (כ-61,458 שקל למ"ר)
- דירת 5 חדרים, 148 מ"ר, קומה רביעית: נמכרה בכ-7.88 מיליון שקל (כ-53,264 שקל למ"ר)
- דירת 3 חדרים, 52.8 מ"ר, קומה ראשונה: נמכרה בכ-3.35 מיליון שקל (כ-63,447 שקל למ"ר)
- דירת 3 חדרים, 85 מ"ר, קומה ראשונה: נמכרה בכ-4.81 מיליון שקל (כ-56,553 שקל למ"ר)
- דירת 3 חדרים, 55.4 מ"ר, קומה שלישית: נמכרה בכ-3.4 מיליון שקל (כ-61,372 שקל למ"ר)
- דירת 3 חדרים, 68.4 מ"ר, קומה ראשונה: נמכרה בכ-4.9 מיליון שקל (כ-71,637 שקל למ"ר)
- דירת 2 חדרים, 50 מ"ר, קומה שלישית: נמכרה בכ-2.79 מיליון שקל (כ-55,800 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים, 96 מ"ר, קומה ראשונה: נמכרה בכ-5.75 מיליון שקל (כ-59,896 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים, 101 מ"ר, קומה רביעית: נמכרה בכ-6 מיליון שקל (כ-59,406 שקל למ"ר)
הנתונים מתבססים על עסקאות שנמכרו לאחרונה בשכונה ומיועדים להמחשה כללית של רמת המחירים, ואינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס ספציפי.
