בעלת 264 חניות סירבה לשלם על שיפוץ המעליות והלובי

הנציגות של בעלי היחידות במגדל הרכבת בבאר שבע חשבה שיש לה תיק סגור. במגדל, שנמצא ברחוב בן-צבי יצחק 10, יש שלושה אגפים - מסחר, משרדים וחניון. כשהתברר שהמעליות המרכזיות והלובי הראשי דורשים שיפוץ יקר, הנציגות פנתה לבעלת יחידות החניון, זיקסים, ודרשה ממנה לשלם את חלקה. הסכום שנתבע: 759,315 שקל. זיקסים סירבה, וההליך הגיע אל שולחנו של המפקח על רישום מקרקעין בבאר שבע, עו"ד ברק ליפשיץ.
להרחבה: רישום מקרקעין בפסק דין שניתן באחרונה, נדחתה התביעה על כל רכיביה.

השאלה המשפטית המרכזית נגעה לתקנון המוסכם של הבניין. לפי התקנון, רכוש שנמצא בתחום אגף מסוים או משרת אותו בלבד, מוצמד לאותו אגף בלבד - ורק הבעלים שלו נושאים בעלויות. אבל רכוש שלא ענה על ההגדרה הזאת מוגדר כרכוש משותף כללי, וכולם, כולל אגף החניון, אמורים לממן אותו.

זיקסים טענה שהמעליות המרכזיות (שמגיעות מהלובי ועד קומת המשרדים העליונה), המעלית המערבית (שמחברת בין המסחר לחניון) והלובי המרכזי - שייכים לאגפים אחרים ולא לחניון. המפקח דחה את הטענה. הוא קבע כי מכיוון שהמעליות עוצרות גם בקומות החניון והלובי משמש את כל בעלי היחידות, מדובר ברכוש שלא שייך לאף אגף בפני עצמו, ולכן הוא מוגדר "רכוש משותף כללי" שכולם, כולל זיקסים, צריכים לממן. בפסק הדין נכתב במפורש כי, "כלל הרכיבים נושא התביעה... מהווים רכוש משותף כללי, ועל כלל בעלי היחידות לשאת בעלויות החזקתם התקינה". זה נראתה כמו הפסד עבור זיקסים. אבל זו היתה רק ההתחלה.

שיפור זה לא "החזקה תקינה"

לפי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, בעלי דירות חייבים לממן רק "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף. כלומר שימור המצב הקיים, ולא שדרוגים. וכאן זיקסים ניצחה בגדול. בפרוטוקול ישיבת הדיירים שבה אושר שיפוץ המעליות, הוצג יועץ מעליות שהסביר כי מדובר בהתקנת "פיקוד יעדים" חדשני שיקצר את זמן ההמתנה בכ-30%. המפקח קבע כי מדובר בשדרוג טכנולוגי ולא בשימור, וכי הנציגות לא הצליחה כלל להוכיח אילו חלקים מהעבודה בכלל היו תחזוקה רגילה. לדבריו, "לא עלה בידי התובעות להוכיח כי העבודות שבוצעו בקשר עם מעליות הגרעין... באות בגדר 'החזקה תקינה'". התביעה על 437.5 אלף שקל עבור שיפוץ המעליות נמחקה כליל. בעניין זה גם צוין כי הנציגות נמנעה מלהעיד את היועץ המקצועי שיכול היה להסביר את מטרת העבודות, ומחדל כזה, לפי הפסיקה, נזקף לחובתה.

לגבי הלובי, המפקח כן קיבל את עמדת הנציגות שמדובר בעבודות אסתטיות רגילות - החלפת ריצוף, צבע, תאורה - שנכללות תחת "החזקה תקינה". אבל גם כאן התביעה נפלה, מסיבה אחרת לגמרי: הגוף שקיבל את ההחלטה על השיפוץ לא היה מוסמך לכך. ההחלטה התקבלה על ידי נציגות אגפי המסחר והמגדל בלבד, בעוד שהלובי, כרכוש משותף כללי, אמור להיות באחריות נציגות העל - גוף שבו זיקסים היתה אמורה לקבל ייצוג. כמו כן, לא הוכח שזיקסים קיבלה אי-פעם דרישה ברורה לשלם עבור השיפוץ הספציפי הזה, לפני שבוצע. "אין המדובר בדרישה טכנית גרידא", כתב המפקח, והוסיף שידיעה כללית על קיום שיפוץ אינה שוות ערך להודעה על כוונה לחייב בתשלום.

כל מה שפורסם על באר שבע מרוכז כאן

אפילו הרכיב הפשוט ביותר, של תחזוקה שוטפת של המעליות, לא עבר. כאן המפקח קיבל את העיקרון שזיקסים חייבת לשלם, אבל גילה שבמשך שנים שני הצדדים פעלו מתוך הנחה משותפת (מוטעית, כפי שהתברר) שהחניון פטור מתשלום. הנציגות שינתה את עמדתה רק לאחר הגשת התביעה המקורית, ורק מהמועד הזה ואילך היא זכאית לגבות תשלום - לא רטרואקטיבית.

התביעה נדחתה כאמור לחלוטין. בנוסף, המפקח חייב את הנציגות לשלם לזיקסים 38 אלף שקל עבור הוצאות משפט. עם זאת, המפקח הבהיר שהתקנון לא השתנה: מעתה ואילך, זיקסים אכן תצטרך לשאת בחלקה בהוצאות התחזוקה השוטפת, על פי הנוסחה שנקבעה בתקנון.