ב-3 ימים: כך איבד צחי אבו 300 מיליון שקל

ארי נדל"ן ארי נדלן -6.76%   נופלת יותר מ-6% היום, מתחילת השבוע היא רושמת נפילה של קרוב ל-24%. זו מחיקה של חצי מיליארד שקל תוך שלושה ימי מסחר. הצניחה שהתחילה מיד אחרי הדיווח על הכניסה לשליטה בג'י סיטי, מעלה שאלה מתבקשת: האם השוק מאותת לצחי אבו שהוא משלם מחיר מופרז, או לפחות מעמיס על החברה סיכון גדול מדי לטווח הקצר?

הלחץ לא נעצר רק במניות וגלש גם לשוק החוב. באיגרות החוב של ארי נדל"ן נרשמות גם ירידות שערים. בסדרה הארוכה (מח"מ של כ-2.4 שנים) ירד המחיר מ-105 לכ-104 בתוך שלושה ימים. כתוצאה מכך, התשואה ברוטו זינקה מכ-3.4% לכמעט 4%, והמרווח מול האג"ח הממשלתי התרחב מכ-1.8% לכ-2%, עדות לכך שהשוק דורש פרמיית סיכון גבוהה יותר.

אבו, מצדו, מנסה לשדר עסקים כרגיל ומפגין אמון בחברה. בימים האחרונים הוא רכש מניות של ארי בשלוש פעימות בהיקף מצטבר של יותר מ-22 מיליון שקל (כ-20 מיליון שקל ביום שני, והיתר בשלישי והיום), וביצר את החזקתו ברמה של 52.4%. כך שאם מחשבים זאת, על הנייר, ירידת הערך של ההחזקות הקיימות שלו בארי כבר מסתכמות בהפסד של כ-300 מיליון שקל.

אבו הוא אחד היזמים הבולטים שצמחו בשוק הנדל"ן המקומי בשנים האחרונות. הוא התחיל מפעילות נדל"ן משפחתית באשדוד, ובתוך כמה שנים הפך לשחקן עם אחזקות ב-5 חברות ציבוריות. הפריצה לשוק ההון הגיעה אחרי רכישת פי גלילות מדלק ישראל ב-2020, ובהמשך רכישת השליטה בארנה גרופ, שהפכה לארי נדל"ן. מאז הוא הרחיב את פעילות החברה לקניונים ובנכסי מסחר, ובהמשך נכנס אבו גם לגפן מגורים, לאבו פמילי ריט, ולעסקאות נוספות בתחומי ההתחדשות העירונית והפעילות הציבורית.

אבו יודע לקנות נכסים כשהשוק סקפטי. זה חלק מהמומחיות שלו. אבל העסקה בג'י סיטי היא, אולי, אירוע בקנה מידה אחר. ארי נדל"ן חתמה על רכישת 26% ממניות ג'י סיטי מנורסטאר תמורת 661 מיליון שקל, לפי מחיר של 14.95 שקל למניה, עם אופציה לרכישת 7% נוספים - מהלך שעשוי להביא אותה להחזקה של 33% בג'י סיטי. העסקה כוללת גם גיוס הון מתוכנן בהיקף של כמיליארד שקל, שנועד לחזק את מבנה ההון של ג'י סיטי.

בשיחת המשקיעים שלאחר ההודעה, אבו הציג את התוכנית שלו לג'י סיטי: הורדת מינוף, מימוש נכסים בחו"ל שאינם בליבת הפעילות, מיקוד בישראל ובפולין, וקיצוץ משמעותי בהוצאות ההנהלה. לפי התוכנית שהציג, חיים כצמן אמור להישאר בתקופה הראשונה כדי לטפל בעיקר במימוש נכסים בארה"ב, ברזיל והמדינות הנורדיות.

מההתלהבות לסימני השאלה

בשלב הראשון, השוק קיבל את העסקה בהתלהבות: ג'י סיטי ונורסטאר זינקו בכ-22% עם פתיחת המסחר ביום שני, בעיקר בגלל הפרמיה שהוצעה לנורסטאר והאפשרות שהמהלך יכניס בעל בית חדש עם תוכנית להורדת מינוף. אבל מאז, גם ג'י סיטי וגם נורסטאר מתממשות. נורסטאר כבר מחקה חלק ניכר מהזינוק וחזרה לשווי של כ-550 מיליון שקל, וג'י סיטי ירדה בכ-8% מהקפיצה הראשונית.

השוק לא בהכרח אומר שהעסקה תתפוצץ. הוא כן אומר שיש פער בין ההתלהבות הראשונית מהמימוש של נורסטאר לבין המחיר שארי נדל"ן עצמה עלולה לשלם בדרך. מבחינת בעלי המניות של ג'י סיטי ונורסטאר, העסקה היא בהחלט אירוע חיובי - כניסת שחקן חדש ובפרמיה, וגיוס שיחזק את החברה. אבל בעלי המניות של ארי נדל"ן תוהים האם החברה לוקחת על עצמה עסקה גדולה מדי, בנכסים מורכבים מידי.