אפקה: וילה ב-16 מיליון שקל, ומחירי הדירות בבנייני ההתחדשות בסימן שאלה

אפקה, שכונת הווילות והקוטג'ים בצפון-מזרח תל אביב, ממשיכה לככב בראש טבלאות היוקרה העירוניות, כשהיא מדורגת כיום במקום השני בעיר מבחינת מעמד סוציו-אקונומי, מיד אחרי צהלה השכנה, והרביעית ברמה הארצית. השכונה הוקמה בשנות ה-50 כדי לשכן את חברי ארגון ההגנה, אך עם השנים הפכה ממרקם קהילתי צנוע לאזור כפרי ויוקרתי של רחובות מוצלים, חצרות פרטיות מטופחות ובתים צמודי קרקע על מגרשים גדולים. לצד הווילות ניצבים גם כמה בנייני מגורים נמוכי קומה, שחלקם עוברים כיום תהליכי תמ"א 38 והתחדשות עירונית שמכניסים לשוק דירות חדשות ויוקרתיות יותר.

מבחינת מחירים, אפקה ממוקמת ברמה גבוהה בהרבה מהממוצע העירוני. וילה טיפוסית על מגרש של כחצי דונם נעה סביב 15.5 עד 16.5 מיליון שקל, כשבחלק מהרחובות היוקרתיים ביותר, כמו רחוב שפייה שבדרום השכונה, נרשמו בעבר גם עסקאות בסביבות 30 מיליון שקל. דירה בבניין ותיק שעדיין לא עבר התחדשות נסחרת כיום סביב 5.5 עד 6 מיליון שקל, ואילו דירות חדשות בפרויקטים של תמ"א 38 מגיעות למחירים גבוהים במיוחד בזכות מרפסות, חניה צמודה וגימור יוקרתי. מחיר למ"ר בעסקאות הרגילות נע כיום סביב 41,000 עד 50,000 שקל, כאשר בפרויקטים בוטיק חדשים וקטנים נרשמו גם עסקאות בודדות בסביבות 85,000 שקל למ"ר עבור דירות קומפקטיות ברמת גימור גבוהה.

כך השתנו המחירים בשנה ובשנתיים האחרונות

בדיקת עסקאות שנחתמו בבניינים שעברו התחדשות עירונית בשכונה מראה שבתים שהוחלפו ידיים כעבור כ-15 שנה מאז הרכישה הקודמת נמכרו בפער מצטבר גבוה ביחס למחיר הרכישה הקודם, אך מדובר בהשוואה על פני תקופה ארוכה שכוללת גם שדרוג פיזי של הנכס עצמו ולא רק עליית ערך שוקית טהורה, כך שאין לגזור ממנה קצב שנתי אמין. בדירות הרגילות שאינן חלק מפרויקט התחדשות, עסקאות שבוצעו ברחוב מניה וישראל בין 2024 ל-2025 מראות מדרגת מחירים שעלתה בהדרגה מכ-41,700 שקל למ"ר לכ-50,200 שקל למ"ר, אך מדובר במדגם מצומצם מדי כדי לקבוע ממנו מגמה שכונתית כללית, ויש לקחת נתון זה בזהירות. ברמה הארצית, ובמידה רבה גם בתל אביב עצמה, נרשמה בשנה האחרונה האטה ואף ירידה מתונה במחירי הדיור, כך שאין לקחת כמובן מאליו שגם באפקה נמשכת עלייה רציפה; ייתכן שהמגמה בשכונה עצמה מתונה יותר ממה שעולה מהעסקאות הבודדות שתועדו.

מבט רחב יותר מראה כי אפקה נהנית מיציבות ביקוש יחסית: מדובר בשכונה עם שיעור החלפת דיירים נמוך יחסית, שבה משפחות ותיקות ומבוססות מתגוררות לאורך עשורים, מה שמצמצם את היצע הדירות והבתים למכירה. מיעוט העסקאות בצמודי הקרקע, שבמחצית הראשונה של אחת השנים האחרונות הסתכם בשתי עסקאות בלבד ברמת דירות רגילות, מעיד על כך שרוב התנועה בשוק מתרכזת דווקא בדירות ובפרויקטי ההתחדשות ולא במלאי הווילות המצומצם והיציב, ומקשה על קביעת מגמת מחיר אמינה לשכונה כולה. תוכנית פינוי-בינוי גדולה שאושרה לאחרונה באזור רחוב ברקאי, במסגרתה ייהרסו מבנים ישנים ויוקמו כ-17 בנייני בוטיק חדשים, צפויה בטווח של כארבע שנים להוסיף לשכונה היצע נדיר של דירות חדשות, אך השפעתה על רמת המחירים תלויה בעיקר בתנאי השוק הכלליים בעת האכלוס ולא ניתנת לחיזוי מדויק כיום.

התמונה הכוללת שעולה מהשכונה היא של אזור יוקרה יציב שממשיך להתחזק בזכות שילוב נדיר של שקט פרברי, שטחים ירוקים, קרבה לפארק הירקון ולאוניברסיטת תל אביב, ומלאי דיור מבוקש שכמעט אינו מתחדש. הביקוש הגבוה, לצד ההיצע המצומצם של צמודי קרקע ותהליכי ההתחדשות העירונית המתקדמים בהדרגה, ממשיכים למקם את אפקה בין השכונות היקרות והיציבות ביותר בצפון תל אביב.

עסקאות נדל"ן אחרונות באפקה

• דירת 4 חדרים, 84 מ"ר, קומת קרקע (בניין משנת 1960): נמכרה בכ-4.22 מיליון שקל (כ-50,238 שקל למ"ר)
• דירת 5 חדרים, 113 מ"ר, קומה רביעית (בניין חדש משנת 2025): נמכרה בכ-5 מיליון שקל (כ-44,247 שקל למ"ר)
• דירת 5 חדרים, 115 מ"ר, קומה רביעית: נמכרה בכ-5.15 מיליון שקל (כ-44,812 שקל למ"ר)
• דירת 5 חדרים, 113 מ"ר, קומה חמישית: נמכרה בכ-5.55 מיליון שקל (כ-49,115 שקל למ"ר)
• דירת 5 חדרים, 115 מ"ר, קומה חמישית (בניין חדש משנת 2024): נמכרה בכ-5.2 מיליון שקל (כ-45,217 שקל למ"ר)
• דירת 5 חדרים, 145 מ"ר, קומה חמישית: נמכרה בכ-6.05 מיליון שקל (כ-41,724 שקל למ"ר)
• דירת 3 חדרים, 83 מ"ר, קומה שביעית (בניין משנת 2019): נמכרה בכ-4.6 מיליון שקל (כ-55,414 שקל למ"ר)

מספר העסקאות המדווח בטבלה מצומצם ביחס לשכונות אחרות, בעיקר משום שרוב מלאי הדיור באפקה הוא צמודי קרקע שכמעט אינם מתחלפים; הנתונים לעיל מתבססים על עסקאות שנמכרו לאחרונה בשכונה ומיועדים להמחשה כללית של רמת המחירים, ואינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס ספציפי.