פלורנטין: 60 אלף שקל למ"ר בשכונת האמנים שהפכה לאחת המבוקשות בדרום העיר

פלורנטין היא אחת השכונות המזוהות ביותר עם רוח הנעורים והבוהמה של תל אביב. השכונה הוקמה בשנות ה-30 של המאה ה-20 על ידי יהודים יוצאי סלוניקי, ונקראה על שם דוד פלורנטין. במקור זו הייתה שכונת עולים ובעלי מלאכה, ועד היום ניכר בה אופי תעשייתי-מסחרי: בתי מלאכה, מחסני טקסטיל, נגריות וחנויות סיטונאות לצד בתי קפה, ברים וגלריות. בעשורים האחרונים עברה פלורנטין תהליך מואץ של התחדשות עירונית וג'נטריפיקציה, שהפך אותה למוקד משיכה לצעירים, סטודנטים ואמנים. אופייה מתבטא בקירות גרפיטי צבעוניים, בחיי לילה תוססים ובקהילה מגוונת ויוצרת. הבנייה מאופיינת במבנים ותיקים בני 3-4 קומות, לצד פרויקטים חדשים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי שמשנים בהדרגה את קו הרקיע של השכונה.

עם זאת, הביקוש להשכרה בשכונה נותר חזק במיוחד, בעיקר בזכות המיקום המרכזי בגבול דרום העיר, בקרבת שדרות רוטשילד, נווה צדק, יפו ותחנת הרכבת. השכונה נהנית מנגישות תחבורתית טובה ומצפי לחיבור עתידי לרשת המטרו ולרכבת הקלה, מה שממשיך להזין ציפיות להשבחה בטווח הארוך גם בתקופה של האטה נקודתית. פלורנטין ממשיכה להיות אטרקטיבית במיוחד למשקיעים המחפשים תשואת שכירות גבוהה, נוכח הביקוש היציב מצד אוכלוסייה צעירה שמחפשת דיור בקרבת מרכז העיר.

התמונה הכוללת שעולה מפלורנטין היא של שכונה עירונית מתחדשת שממשיכה לשמר את אופייה הייחודי, המשלב מסורת של מלאכה ומסחר עם תרבות עכשווית, אמנות רחוב וקהילה צעירה ודינמית, גם כשהיא עוברת כעת תקופה של התמתנות מחירים לאחר שנים של עליות חדות.

פלורנטין נבנתה בשנות השלושים כשכונת עולים ופועלים, בשנות השישים הפכה לאזור מלאכה ומסחר, ובשנות התשעים חזרה לחיים כשכונת הצעירים של תל אביב. היום שבעים אחוזים מתושביה בני 20 עד 39, ורוב הדירות בה בנות שניים ושלושה חדרים. זוג צעיר שמגיע לכאן פוגש שוק שבו מחיר המטר גבוה, השטח קטן, ומספר העסקאות מתכווץ משנה לשנה.

מה נסגר בפועל ברחוב נחלת בנימין?

מהדיווחים שהוגשו לרשות המסים על פלורנטין עולה הרשימה הבאה. ברחוב נחלת בנימין 140 נמכרה ביולי 2026 דירת שלושה חדרים בשטח 57 מטרים רבועים בקומה הראשונה, בבניין משנת 1950, תמורת 2.52 מיליון שקל, שהם 44,211 שקל למטר. בשדרות ירושלים 42 עברה באפריל 2026 דירת שלושה חדרים בשטח 97 מטרים רבועים בקומה הראשונה תמורת 4 מיליון שקל, כלומר 41,237 שקל למטר. ברחוב הרבי מבכרך 4 נסגרה בפברואר 2026 דירת ארבעה חדרים בשטח 91 מטרים רבועים בקומה החמישית תמורת 4.5 מיליון שקל. בנחלת בנימין 118 נמכרה בדצמבר 2025 דירת שלושה חדרים בשטח 64 מטרים רבועים בקומה השלישית תמורת 3.5 מיליון שקל, ובשדרות ושינגטון 14 עברה בינואר 2026 דירת שני חדרים בשטח 49 מטרים רבועים בקומה הרביעית תמורת 2.575 מיליון שקל.

בנחלת בנימין 116 מוצעת דירת שני חדרים בשטח 55 מטרים רבועים בקומה השנייה במחיר מבוקש של 2.79 מיליון שקל, שהם 50,727 שקל למטר. בנחלת בנימין 151 מבקשים 2.87 מיליון שקל עבור שני חדרים בשטח 68 מטרים רבועים בקומת קרקע. בנחלת בנימין 101 מוצעת דירת שלושה חדרים בשטח 65 מטרים רבועים בקומה השלישית ב-2.92 מיליון שקל, אחרי שהמחיר המבוקש ירד מ-3.19 מיליון. ובנחלת בנימין 118, אותו בניין שבו נסגרה עסקה בדצמבר, מוצעת דירת שני חדרים בשטח 45 מטרים רבועים בקומה הראשונה ב-2.22 מיליון שקל, ירידה ממחיר מבוקש קודם של 2.45 מיליון. אלה מחירים מבוקשים, והם עדיין ממתינים לקונה.

הפער בין השניים צר ממה שנדמה, ושתי ההוזלות מסבירות מדוע: מוכרים בשכונה מגיבים למה שקורה בשטח ומורידים דרישות. הנתון המצטבר תומך בכך. המחיר החציוני למטר בעסקאות שנסגרו בשנה האחרונה עומד על כ-59.2 אלף שקל, מול כ-63 אלף שקל בשנה שקדמה לה, ירידה של שישה אחוזים. מספר העסקאות ירד באותה תקופה מ-105 ל-84. בדירות יד שנייה בלבד המחיר החציוני למטר עומד על כ-52.9 אלף שקל. נתוני רשות המסים ברמת השכונה מציבים את המחיר הממוצע לדירה בשנה שנמדדה על כ-2.58 מיליון שקל, ירידה של 1.55 אחוזים.

הבנייה החדשה מושכת את הממוצע כלפי מעלה ומטשטשת את המגמה. ברחוב מטלון 34 נמכרו ביוני 2026 ארבע דירות שלושה חדרים בשטחים של 53 עד 62 מטרים רבועים, בטווח של 2.43 עד 2.83 מיליון שקל, סביב 45.5 אלף שקל למטר, כולן בבניין שאיכלוסו מתוכנן ל-2027. באברבנאל 6 נסגרו באותו חודש דירות שלושה חדרים בשטח 69 עד 86 מטרים רבועים בטווח של 4.6 עד 5.26 מיליון שקל, שהם 61 עד 67 אלף שקל למטר. מי שמשווה בין הרחובות האלה משווה בין שני מוצרים שונים לגמרי, ומי שרוצה להבין כמה הוא באמת יכול לשלם ימצא את הכללים במדריך להון עצמי ולהחזר החודשי.

חשוב: מאגר מחירי הדירות של ביזפורטל בערים המרכזיות בארץ

• פלורנטין: 2.5 מיליון שקל ל-57 מ״ר - והמחירים ממשיכים לרדת

שבעים אחוזים מהתושבים בני 20 עד 39

פלורנטין היא שכונת שוכרים. חמישה אחוזים מהתושבים בני אפס עד תשע, שני אחוזים בני עשר עד 19, ושבעים אחוזים בני 20 עד 39. שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על כ-6,800 שקל לחודש, עלייה של 6.25 אחוזים בשנה שנמדדה. דירת שלושה חדרים הושכרה בממוצע ב-7,600 שקל ודירת ארבעה חדרים ב-10,350 שקל. בשוק ההשכרה הפעיל היום מוצעות דירות שלושה חדרים סביב 9,150 שקל וארבעה חדרים סביב 12,250 שקל, כך שגם כאן הדרישה גבוהה מהחוזים שנחתמו בפועל.

רבים מהתושבים עובדים במכירות, הסעדה, אבטחה וסיעוד, ורובם משתכרים פחות מ-8,500 שקל לחודש. פחות מחמישה אחוזים מהדירות שנרכשו בשכונה בשנים האחרונות היו בנות ארבעה חדרים ומעלה, ומשפחה שמתרחבת תמצא את עצמה מחפשת כתובת אחרת. התשואה הממוצעת על השכרה בשכונה עומדת על 2.13 אחוזים, נמוכה מהמקובל בפריפריה.

שלוש תחנות רכבת קלה ובית ספר יסודי אחד

תחנת סלמה של הקו האדום פועלת בשדרות ירושלים מאז 2023, במרחק הליכה מרוב הרחובות. תחנת יהודה לוי של הקו הסגול מתוכננת ברחוב אלנבי לשנת 2027, ותחנת קיבוץ גלויות של הקו הירוק בשדרות הר ציון לשנת 2028. עד שהקווים הללו ייפתחו, התושבים חיים לצד אתרי עבודות, רעש, אבק, תנועת משאיות ושינויים תכופים בהסדרי התנועה.

בית הספר היסודי שפועל בשכונה הוא דרויינוב ברחוב הנגרים 12, עם 496 תלמידים בכיתות א עד ו, ולצידו עשרה גני ילדים עירוניים ברחובות הקישון, השחר, העליה, יבנאל והנגרים. מדד החינוך של השכונה עומד על 35 מול 69 בממוצע העירוני ו-55 בממוצע הארצי. התושבים עצמם מדרגים את בתי הספר בציון 2.2 מתוך חמש, את הניקיון ב-2.0 ואת החניה ב-2.9, בעוד הבילויים מקבלים 4.5 והקניות 4.3. זה בדיוק הפרופיל של שכונה שמתאימה למי שיוצא בערב ופחות למי שמסיע ילדים בבוקר.

הבנייה נמשכת. ברחוב שטרן אברהם 7 עולה בניין בן שש קומות ו-11 דירות, שסיומו מוערך לסוף 2028. מתחם החרש והאומן קיבל תוכנית מאושרת, ובמקום הדירות הישנות יוקמו בו חמישה בניינים בני שמונה עד 11 קומות ובהם כ-314 דירות. עד שכל זה יקרה, הרחובות נשארים צרים, החניה נדירה, ואזורי המלאכה הוותיקים ממשיכים לפעול לצד בתי המגורים. הכיוון הכללי של השוק מוסבר בהרחבה בסקירה על הכוח שעבר לצד הרוכשים.

• דירה של 80 מ"ר ב-1.83 מיליון אירו: איפה הכי יקר באירופה?
• כ-192 מיליון שקל על קרקע ל-258 דירות בנס ציונה

בשכונה שבה שבעים אחוזים מהתושבים בני 20 עד 39, ומספר העסקאות ירד בחמישית בתוך שנה, השאלה הפתוחה היא מי יקנה מהם את הדירה כשהמשפחה תגדל.