מצוקת הקבלנים: היזמית הגדולה בהתחדשות עירונית עם פרויקטים תקועים

אאורה בשליטת יעקב אטרקצ'י היא אחת מחברות הייזום למגורים הגדולות בבורסה, ובתחום ההתחדשות העירונית היא השחקן המרכזי. בדיוק בגלל זה נתוני המכירות שפרסמה למחצית הראשונה של 2026 צריכים להטריד. החברה דיווחה על מכירת 291 דירות בחצי השנה הראשונה, לעומת 309 דירות במחצית המקבילה ב-2025. לכאורה ירידה מתונה של כ-6%, אבל המספר הזה מסתיר בעיה גדולה בהרבה.

מתוך 291 הדירות, 52 נמכרו בעסקה אחת לרנט איט, קרן ריט לדירות להשכרה, בעסקה של כ-108.5 מיליון שקל. כלומר, המכירות לציבור הרחב ולרוכשים רגילים מסתכמות בכ-239 דירות בלבד במחצית. זה קצב של קצת יותר מדירה ביום, או פחות מ-10 דירות בשבוע, לחברה שמחזיקה אלפי דירות בשיווק ושדיברה על יעד שנתי של כ-1,200 דירות.

הפער מול היעד גדול. כדי להגיע ל-1,200 דירות בשנת 2026, אאורה צריכה למכור יותר מ-900 דירות במחצית השנייה. אחרי חצי שנה שבה קצב המכירות לציבור נמוך, ובשוק שבו הריבית עדיין גבוהה יחסית, ההחזר החודשי כבד והקונים ממתינים להנחות, מדובר במשימה קשה מאוד.

הנתון הבעייתי עוד יותר מופיע בהשוואה לדיווח הקודם - ברבעון הראשון אאורה דיווחה על מכירת 163 דירות בפרויקטים שבשיווק, מול 210 דירות ברבעון המקביל, והסבירה כי הרבעון שיקף בפועל כחודשיים של מכירות בגלל סגירת משרדי המכירות בזמן המלחמה. בדוח הרבעון הראשון, שפורסם בסוף מאי, כבר נכתב כי מתחילת השנה ועד סמוך לפרסום נמכרו 261 דירות. עכשיו, בסוף יוני, החברה מדווחת על 291 דירות במחצית כולה. המשמעות פשוטה: בתקופה שבין סוף מאי לסוף יוני נוספו רק כ-30 דירות.

זאת כבר מצוקה של ממש, וזה מבטא את השוק שבו היקף המכירות בירידה והמחירים גם יורדים בהתאמה. להרחבה: מצוקת הקבלנים: עמרם אברהם בשיטת שיווק אגרסיבית; 8 ביטולי עסקאות ברבעון הראשו

מצוקת הקבלנים - הנחה של 700 אלף שקל מבלי להודות בהפחתת מחיר 

מצוקת הקבלנים: כמעט 300 קבלני ביצוע נעלמו מהשוק תוך ארבעה חודשים

איפה נמכרו דירות - ואיפה כמעט כלום

הטבלה של אאורה מגלה תמונה לא אחידה. יש כמה פרויקטים שממשיכים למכור, בעיקר בפריפריה או בפרויקטים שבהם כנראה המחיר מתאים יותר לשוק הנוכחי. במחצית הראשונה בלטו בני עייש עם 79 דירות, פרויקטים שבנייתם הסתיימה עם 69 דירות, אאורה ירושלים עם 26 דירות, TRIO by Megido באופקים מתחם 3 עם 25 דירות, סקוור בגבעתיים עם 12 דירות ומונו במצפה הגליל עם 10 דירות.

אבל כאשר מפרקים את המחצית לרבעון שני, התמונה נחלשת. אאורה מכרה 163 דירות ברבעון הראשון ו-291 במחצית, כלומר כ-128 דירות ברבעון השני. מתוך זה, כ-62 דירות מגיעות מקבוצת הפרויקטים שבנייתם הסתיימה, וברובן הגדול כנראה עסקת רנט איט. בניכוי אותה עסקה גדולה, הרבעון השני נראה חלש מאוד: עשרות בודדות של דירות בפרויקטים הרגילים.

• רנט איט קונה 52 דירות מאאורה בחדרה: 108.5 מיליון שקל, תשואת שכירות של 3%
• אאורה: רווח שנתי של 284 מיליון שקל - לצד התאמות בתחזיות

הפרויקטים שהציגו תוספת משמעותית יחסית ברבעון השני הם אאורה ירושלים, עם עוד 9 דירות מעבר לרבעון הראשון; תל עדשים בעפולה, שנכנס לטבלה עם 9 דירות; בני עייש עם עוד 8 דירות; סקוור בגבעתיים עם עוד 6; והסטריפ בבן צבי עם עוד 5. אלה המספרים היותר טובים. אבל גם הם רחוקים מקצב שיכול להביא את החברה ליעד השנתי.

בצד השני יש פרויקטים כמעט קפואים. אאורה רמת חן מכרה רק 2 דירות במחצית מתוך 369 דירות לשיווק, כאשר בסוף 2025 כבר נמכרו 216. האורן בקריית אונו מכר דירה אחת בלבד במחצית מתוך 209 דירות לשיווק. הטייסים בתל אביב לא מכר דירה אחת במחצית ונשאר על 49 דירות שנמכרו. סרלין חולון מכר דירה אחת. אאורה פיבקו בבת ים מכר דירה אחת. מתחם אילת ברמת השרון מכר 2 דירות בלבד.

גם בפרויקטים גדולים מאוד הקצב דל. הסטריפ בבן צבי כולל 1,558 יחידות דיור, מתוכן 1,166 לשיווק. במחצית הראשונה נמכרו בו 6 דירות בלבד, והיקף המכירות המצטבר עומד על 299 דירות. גבעתיים אימאג'ין, פרויקט של 557 יחידות, מכר 3 דירות במחצית. LINK ביהוד מכר 4. אאורה חדרה רסקו מכר 8. אלה פרויקטים עם מלאי גדול, ובשוק רגיל הם אמורים לספק לחברה מנוע מכירות משמעותי יותר.

העסקה עם רנט איט - פתרון וגם איתות לקושי

מכירת 52 דירות לרנט איט היתה אירוע חשוב. זו עסקה שמסייעת לאאורה לשפר תזרים, להקטין מלאי גמור ולרשום מכירות בתקופה קשה. אבל היא גם מספרת משהו על השוק. כאשר יזם מוכר חבילה גדולה של דירות לגוף מוסדי להשכרה, ועוד במחיר שמשקף הנחה לעומת מחיר השוק, זו עדות לכך שהמכירה לרוכשים פרטיים איטית מדי.

לאאורה יש פורטפוליו רחב, מותג חזק בהתחדשות עירונית, מלאי גדול של פרויקטים, ושווי שוק של 5.1 מ יליארד שקל בהמשך לירידה של 4.5% היום בעקבות פרסום נתוני המכירות.  בדוחות הרבעון הראשון היא הציגה הכנסות של כ-495 מיליון שקל ורווח כולל של כ-63 מיליון שקל. להרחבה: האטה בשוק הדיור כבר הורגשה: אאורה רשמה שיא הכנסות, אך מכירות הדירות ירדו.

• היטל השבחה: מי חייב לשלם, איך מקבלים פטור ואיך מורידים את השומה בעשרות אחוזים?
• בשכונה הזו הקונים משלמים על שקט ולא על תשואה

השאלה כעת היא מה יקרה בהמשך השנה. אאורה צריכה להכפיל ולשלש את הקצב כדי להתקרב ליעד שלה, זה נראה יעד לא ישים, אבל גם אם היא לא תגיע ליעד הזה, השאלה החשובה באמת היא מה יקרה למחירים והאם הביקושים יחזרו. יש כמה גורמים שמשפיעים על הרוכשים הפוטנציאלים - הריבית שבתוואי יורד ועוזרת להם לקחת משכנתא, והבחירות. יש אנשים שיושבים על הגדר ומחכים לראות מה יקרה בבחירות ומדובר בכמות משמעותית. אי הוודאות הזאת משפיעה על ההחלטה שלהם ומקטינה את הביקושים בפועל לדירות. אבל שוק הדירות הוכיח בעבר שהוא יודע  לתקן במהירות תקופות קשות. אם ההיסטוריה תחזור, אז התקופה הזו היא מכה קלה בכנף, רק שהפעם נראה שהציבור באמת לא יכול לשלם את המחירים האלו. הסיכוי של זוג צעיר להגיע לדירה בזכות עצמו הוא נמוך, אלא אחרי 7-10 שנים של חסכונות ושעבוד למשכנתא. הרחבה: דירה על משכורת אחת בגיל 30: כמה באמת צריך להרוויח - והחישוב שמפתיע זוגות צעירים