דירה על משכורת אחת בגיל 30: כמה באמת צריך להרוויח - והחישוב שמפתיע זוגות צעירים

זוג ישראלי בתחילת שנות ה-30, ילדה בת שנה ורצון בילד נוסף, מתגורר כבר שלוש שנים בבית ההורים. מפרנס אחד מביא הביתה משכורת ברוטו מכובדת של כ-25-26 אלף שקל בחודש, שמצטמצמת אחרי מס וניכויים לנטו של כ-18 אלף שקל. בת הזוג לומדת וייקח שנים עד שתגיע לשוק העבודה. על השולחן שאלה שחוזרת אצל משפחות רבות: האם ומתי כדאי לקנות דירה ראשונה כשמחירי הדיור גבוהים, ההכנסה מגיעה ממקור בודד, וכל שקל שנכנס כבר מתוכנן מראש.

עדכון: היזמים משלמים לכם שכר דירה: המבצעים החדשים שמנסים להפשיר את שוק הדיור

לבדיקת מחירי העסקאות באזורכם: מאגר ביזפורטל: עסקאות הנדל"ן בחודשים האחרונים - כמה שווה הדירה שלכם?

ההוצאות החודשיות כבדות: כ-4,000 שקל על מזון וכלכלת הבית, כ-4,000 שקל על גן ומטפלת לילדה, כ-2,000 שקל על רכב ודלק, עוד אלף פלוס על בילויים, והוצאות שונות זה לפחות מעל אלף נוספים; ומעליהם רובצת יתרת הלוואה של כ-70 אלף שקל שנלקחה בזמנו למימון לימודים ורכב. בזכות המגורים אצל ההורים, בני הזוג מצליחים להפנות כ-7,000 שקל בחודש לחיסכון, שיעור גבוה במיוחד לזוג שנשען על הכנסה בודדת.

המספר הראשון שקובע הכל: ההון העצמי

מחיר דירה ממוצע בישראל חצה את רף 2.3 מיליון שקל, ובאזורי הביקוש במרכז המספרים גבוהים בהרבה. כאן נכנסות לחישוב מגבלות בנק ישראל, שמגדירות את גבולות המשחק. לרוכשי דירה ראשונה ויחידה שיעור המימון המרבי עומד על 75% משווי הנכס, כלומר הבנק מלווה עד שלושה רבעים והשאר חייב להגיע מהכיס של הרוכשים.

עבור הזוג שלנו המשמעות מיידית. על דירה ממוצעת בשווי 2.3 מיליון שקל נדרש הון עצמי מינימלי של כ-575 אלף שקל, ולכך מתווספות עלויות נלוות של מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך והובלה, שמעלות את הסכום הכולל בעשרות אלפי שקלים נוספים. משפרי דיור מוגבלים ל-70% מימון, ומשקיעים ל-50% בלבד, כך שדווקא הזוג הצעיר חסר הדירה נהנה מהתנאי הנוח ביותר במערכת.

עכשיו החישוב הפשוט. אם בני הזוג חוסכים כ-7,000 שקל בחודש, כלומר כ-84 אלף שקל בשנה, צבירת הון עצמי של 575 אלף שקל דורשת כשבע שנות חיסכון רצופות, עוד לפני העלויות הנלוות. תשואה על החיסכון בקרן כספית או באפיק סולידי עשויה לקצר את התקופה במעט, אבל הסדר גודל ברור: הכניסה לשוק על הכנסה אחת היא מרתון של שנים יותר מאשר ספרינט.

ההחזר החודשי: המחסום השני

גם זוג שהצליח לגייס את ההון העצמי מגיע למחסום הבא, מגבלת ההחזר החודשי. כלל ההחזרים בגין הלוואות לדיור אמורים להישאר בטווח שנוח לתקציב המשפחתי, כאשר בנק ישראל בוחן ומהדק את התקרה סביב 40% מההכנסה הפנויה.

נחשב עבור הזוג. הכנסה נטו של כ-19 אלף שקל בחודש מתירה החזר משכנתה מרבי של כ-7,600 שקל, בגבול ה-40%. יועצים רבים ממליצים לשמור מרווח ביטחון ולכוון לשליש מההכנסה, כלומר כ-6,300 שקל בלבד. בריבית של 3.75% ובפריסה ל-30 שנה, החזר חודשי של כ-7,600 שקל תומך במשכנתה של כ-1.6 מיליון שקל.

• לא נולדתי לעולם של השקעות, למדתי דרך טעויות: ניסים כהן רוצה לעזור לישראלים להגיע לבית הראשון
• האם עדיף לעזור לילדים לקנות דירה או להשאיר את הכסף מושקע?

כדי לרכוש דירה ממוצעת של 2.3 מיליון שקל, בני הזוג צריכים משכנתה של כ-1.725 מיליון שקל אחרי ההון העצמי, סכום שההכנסה הבודדת שלהם מגיעה אליו בקושי. המשמעות המעשית: גם אחרי שבע שנות חיסכון, ההכנסה היחידה עלולה להתברר כצוואר בקבוק, מעבר להון העצמי. בדיקות בשוק מצביעות על כך שזוג צעיר, גם עם הכנסה משותפת נטו של כ-30 אלף שקל, מתקשה לרכוש דירה ממוצעת באזור הביקוש בכוחות עצמו. להרחבה: מחסום ה-4 מיליון: כמה באמת צריך להרוויח כדי לקנות דירה בישראל?

ועדיין - הזוג הזה יכול לקנות את הדירה הממוצעת. מנגד, כל שכר לתא המשפחתי שנמוך מ-19 נטו מוביל למצב שלבד אי אפשר להגיע לדירה גם לא אחרי חיסכון של 7 שנים. דוגמאות - זוג שמרוויח נטו 15 אלף שקל, לא יכול לקנות דירה של 2.5 מיליון שקל, אלא אם חסך במשך יותר מעשור להון עצמי וגם אז קבלת המשכנתא בספק כי הוא לא עומד במגבלה של שיעור החזר מהשכר נטו. 

וזוג ממוצע בגילאי 30 שמביא שכר נטו מצרפי של 20-22 אלף שקל? הוא כבר יכול לעמוד בהחזר השוטף לרכישת דירה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל אלא שהזוג הזה לרוב חושב על הגדלת המשפחה וההוצאות בהתאם עולות.  להרחבה: מה השכר הממוצע בגילאי ה-30? ומפת השכר בכל המקצועות 

ההורים כשותפים שקטים והמסלול המסובסד

המגורים הרב דוריים אצל ההורים הפכו בישראל לפתרון נפוץ שמאפשר לזוגות צעירים לצבור הון עצמי תוך חיסכון בשכר דירה במקביל. חלק גדול מרוכשי הדירות הצעירים נשענים גם על מתנה כספית מההורים כדי להשלים את ההון העצמי הנדרש, לעיתים עשרות ואף מאות אלפי שקלים. הסתמכות כזו על ההון של הדור הקודם הפכה כמעט לתנאי סף עבור מי שרוצה להיכנס לשוק. עבור הזוג שלנו, מתנה של 200 אלף שקל מההורים תקצר את שנות החיסכון בכשליש ותקרב את הרכישה משמעותית.

לצד הסיוע המשפחתי, המדינה מציעה מסלול מוזל. תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה מאפשרות לזכאים לרכוש דירה בהנחה של כ-20% עד 40% ממחיר השוק, בהתאם לאזור. הזכאות מיועדת בעיקר לחסרי דירה, וההרשמה מתבצעת דרך הגרלות של משרד הבינוי והשיכון. עבור זוג על הכנסה אחת, זכייה בהגרלה עשויה להיות ההבדל בין רכישה אפשרית לבין המתנה של שנים נוספות. דירה שמחירה בשוק החופשי 2.3 מיליון שקל עשויה לרדת במסלול כזה לכ-1.7 מיליון שקל, ולהוריד את ההון העצמי הנדרש לכ-400 אלף שקל.

• רמ"י אישרה שיווק מגרש ברובע הכניסה לירושלים
• נווה צדק: 12 עסקאות בשנה מול 78 דירות שמוצעות

המסלול המסובסד לכאורה דורש הון עצמי ועמידה בהחזר החודשי, אבל הבנק מתייחס למחיר הדירה הכלכלי ו-75% ממחיר הדירה הכלכלי במקרים רבים מכסה את כל המחיר בפועל אחרי ההנחה - במקרה שלנו - המחיר הכלכלי 2.3 מיליון שקל והמשכנתא שניתן לקבל (75%) היא 1.72 מיליון שקל - באזור הסכום כולו שעולה הדירה. כלומר, אין בעצם צורך בהון עצמי. בפועל, הבנקים מחייבים להביא הון בסיסי אם כי נמוך - הון מינימלי של 100 אלף שקל בכל מקרה.

גורם שמשפיע ישירות על הכיס של הזוג הצעיר הוא כיוון הריבית. בנק ישראל נמצא במגמת הורדות, והריבית במשק ירדה בשלב זה לרמה של 3.75%, אחרי כמה הפחתות רצופות והיום צפויה לרדת ל-3.5%. חטיבת המחקר של הבנק צופה המשך ירידה לעבר ריבית ניטרלית באזור 3% עד 3.25%. עבור נוטלי משכנתה, כל הורדת ריבית מקטינה את ההחזר החודשי במסלולים המשתנים ומשפרת את יכולת ההחזר.

המשמעות כפולה. מצד אחד, ריבית נמוכה יותר מגדילה את סכום המשכנתה שזוג יכול ליטול תחת אותה מגבלת החזר, ובכך מרחיבה במעט את טווח הדירות הנגישות. עבור הזוג שלנו, ירידת ריבית מ-3.75% לכ-3% עשויה להגדיל את המשכנתה האפשרית בעשרות אלפי שקלים תחת אותו החזר. מצד שני, ריבית זולה נוטה לדחוף את מחירי הדירות כלפי מעלה, שכן היא מגדילה את הביקוש. כלכלני בנק ישראל צופים בתרחיש הבסיסי עלייה של כ-4% עד 6% במחירי הדירות בשנה הקרובה, כך שההמתנה לירידת מחירים עלולה להתברר כהימור. להרחבה: הזוגות הצעירים רוכשים יותר דירות - איך הם מממנים אותן ולמה זה מסוכן?

כללי אצבע לזוג צעיר שמתכנן קדימה

לפני שרצים לעבר הרכישה הגדולה, כדאי לבנות תשתית שמחזיקה גם כשמשהו משתבש. אצל זוג שנשען על משכורת אחת ההיגיון הזה קריטי אף יותר. חשוב במיוחד להגן על ההכנסה עם ביטוח אובדן כושר עבודה, להגדיל את קרן החירום, לרכוש ביטוח חיים לבן הזוג.

חשוב ומומלץ שזוג יחזיק נזילות של כשלושה עד שישה חודשי הוצאה, ובמקרה של הכנסה בודדת עדיף לשאוף לגבול העליון. עבור משפחה שמוציאה כ-15 אלף שקל בחודש, מדובר בכרית של כ-50 עד 90 אלף שקל שנשמרת בנפרד מכספי ההון העצמי לדירה, כך שמשבר זמני יימנע ממשיכה של חסכונות הרכישה.

העיקרון השני הוא ביטוח. הכנסה יחידה משמעה שכל התוכנית תלויה במפרנס אחד, ולכן ביטוח אובדן כושר עבודה וביטוח חיים בהיקף שמכסה את יתרת המשכנתה הופכים לחיוניים. בישראל ביטוח חיים למשכנתה הוא ממילא תנאי של הבנקים, אבל כדאי לבחון כיסוי רחב יותר שיגן על המשפחה גם מעבר להחזר עצמו.

615 כתבות על משכנתה מחכות לכם בעמוד הנושא

העיקרון השלישי הוא שיעור חיסכון מאוזן. חיסכון של 40% מההכנסה מרשים, אבל לאורך זמן הוא עלול לשחוק את איכות החיים ולהוביל לוויתורים שמקשים על ההתמדה. כוונון לשיעור חיסכון בר קיימא, לצד הפרשה פנסיונית מסודרת וקרן השתלמות כאפיק חיסכון נזיל ופטור ממס, נותן איזון טוב יותר בין ההווה לעתיד. מעל הכל, כדאי לבחון היטב את שאלת היסוד: האם עדיף לקנות עכשיו או להמשיך לשכור ולחסוך. להרחבה: שכירות או קניית דירה? התשובה הכלכלית די פשוטה אבל גם הפסיכולוגיה משפיעה

הסיפור של הזוג הישראלי נשען על מתמטיקה פשוטה. הון עצמי של כרבע מהמחיר שמגיע לרוב בשילוב של חיסכון ומתנה מההורים, מגבלת החזר חודשי שחייבת להישאר בגבולות ההכנסה, וסביבת ריבית שמשתנה כל הזמן. מי שמפרק את הרכישה הגדולה למרכיבים ומתכנן כל אחד מהם בנפרד, מגלה שהחלום נשאר בהישג יד, גם על משכורת אחת.