חברת התחדשות תפצה דיירת שחיכתה כמעט חמש שנים לדירה

תביעה שהחלה עוד לפני שהדירה נמסרה בכלל, הסתיימה בפסק דין שחייב את אנגלאינווסט התחדשות עירונית לשלם לדיירת מרמת גן סכום כולל של 344,062 שקל, בתוספת של הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 40 אלף שקל נוספים.

התובעת, ניצה צמרת, היתה בעלת דירה בבניין ישן ברחוב קריניצי ברמת גן, שנכלל בפרויקט התחדשות עירונית במתכונת תמ"א 38/2. במסגרת ההסכם שנחתם עוד ב-2012, התחייבה החברה להרוס את הבניין הישן, לבנות במקומו בניין חדש ולמסור לבעלי הדירות דירות חדשות. צמרת פינתה את דירתה הישנה כבר בפברואר 2017, אבל מה שהיה אמור להיות תהליך של כארבע שנים, נמשך בפועל קרוב לחמש שנים. הדירה נמסרה לה רק בינואר 2022, ועוד קודם לכן, ביוני 2021, כשהבנייה עדיין לא הסתיימה כלל, הגישה צמרת תביעה לפיצויים על העיכוב.

החברה ניסתה לטעון שהאיחור לא התרחש באשמתה, ובין היתר הצביעה על נוהל חדש בעיריית רמת גן שעיכב את היתר ההריסה, על משבר הקורונה שגרם לדבריה לעיכוב מצטבר של כשלושה חודשים, על עיכובים בעבודות של חברת החשמל ואפילו על מחלוקת בין העירייה למשטרה סביב פירוק עגורן. אלא שהשופט אילן דחה את כל הטענות האלה, אחת לאחת, וקבע שהחברה לא הציגה שום תשתית עובדתית שתומכת בהן. לגבי הטענה של הקורונה, למשל, נכתב בפסק הדין כי, "די בכך כדי לשלול אפשרות להסתמכות על יומני עבודה אלו. אם אין ראיה שנערכו בצורה המשקפת נכונה את ההתקדמות הרי לא ניתן לבסס עליהם דבר". זאת ביחס ליומני העבודה שבאמצעותם ניסתה החברה להוכיח את הטענות שלה.

השופט אף הדגיש כי הנטל להוכיח נסיבות שפוטרות מתשלום פיצוי מוטל על היזם, וכי מדובר בהוראות קוגנטיות (סעיף בחוק שהצדדים לא יכולים לקבוע בחוזה ביניהם תנאי שסותר אותו או מבטל אותו, גם אם שניהם מסכימים לזה מרצון) מכוח חוק המכר (דירות) שאין להתנות עליהן לרעת הרוכש. בסיכומו של דבר נקבע כי החברה התחייבה למסור את הדירה עד ל-19 לדצמבר 2020, ואילו בפועל היא נמסרה רק ב-3 לינואר 2022 - איחור של 12 חודשים וחצי, שעליו אחראית החברה במלואו.

פיצוי כפול לפי ההסכם, לא לפי החוק

בהסכם התמ"א נקבעו שני מנגנוני פיצוי מצטברים: פיצוי יומי עבור האיחור (350 שקל ליום בששת החודשים הראשונים ו-500 שקל ליום לאחר מכן), ובנוסף פיצוי מוסכם עבור הפרה יסודית בסכום של 500 אלף שקל, שממנו זכאית התובעת לחלקה היחסי - 1 חלקי 15. החברה טענה שמדובר ב"סכומים אסטרונומיים", וביקשה מבית המשפט להתערב ולקבוע את הפיצוי על הסכומים הנמוכים יותר, שנקבעו בחוק המכר (דירות) בלבד. השופט דחה גם את הטענה הזו, וציין בפסק הדין כי דווקא החברה היא "הצד המתוחכם" בעסקה, וכי אם היא רצתה להתערב בסכומים שנקבעו, היא היתה צריכה להוכיח מדוע הם לא סבירים ביחס לנזק הצפוי, ולא רק לטעון זאת בדיעבד. כך נפסקו לתובעת 196,033 שקל עבור הפיצוי המוסכם על העיכוב.

מעבר לעיכוב במסירה, טענה צמרת גם לליקויי בנייה בדירה ולפגם חמור בחניה שהוצמדה לה. מומחה מטעם בית המשפט קבע כי ליקויי הבנייה שנותרו לתיקון מגיעים לכ-23.2 אלף שקל, אך הוא דחה חלק ניכר מהטענות לתיקונים שבוצעו כבר על ידי התובעת עצמה, לפני שניתנה לחברה הזדמנות הוגנת לתקנם - בניגוד למנגנון שנקבע בהסכם.

לגבי החניה, קבע המומחה ממצא מעניין: בגלל המיקום של פתח הכניסה לחניון, כל דייר שרוצה להיכנס או לצאת מהחניון חייב לעבור פיזית דרך שטח החניה הפרטי שהוצמד לתובעת. בכך, למעשה, נהפכה חניה שהיתה אמורה להיות פרטית למעבר ציבורי, עם שריטות חוזרות שנגרמות לרכב שחונה שם. בית המשפט קיבל את הערכת המומחה לירידת ערך בסכום של 100 אלף שקל בעקבות הליקוי.

בסך הכל חויבה החברה לשלם לתובעת 344,062 שקל, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת כתב התביעה המתוקן, בנובמבר 2022, ובנוסף שכר טרחת עורך דין בסכום של 40 אלף שקל, אגרת בית המשפט וחלקה של התובעת בשכר המומחה.