התב"ע היקרה ביותר היא זו שנשארת במגירה

בשבוע שעבר פנתה הרשות להתחדשות עירונית לוועדות התכנון וקראה להעלות את ברירת המחדל של הרווח היזמי בפרויקטים של פינוי-בינוי ל-18%-20%. לשכת שמאי המקרקעין הזדרזה להגדיר זאת כצעד מרחיק לכת שעלול לפגוע בבעלי הדירות, אך בתגובתה פספסה את הנקודה המרכזית.

בשוק ההתחדשות העירונית ניתן לראות כבר כיום בשטח כיצד פרויקטים מתקשים להתקדם כאשר הנתונים הכלכליים משתנים. תוכניות שאושרו בעולם של ריבית אפס ועליות מחירים מתמשכות, מתמודדות כיום עם מציאות שונה לחלוטין. המימון התייקר, עלויות הביצוע זינקו, וקצב המכירות - שהוא תנאי קריטי להעמדת הליווי הבנקאי ולמשיכות ממנו - נחלש בשלב המשמעותי ביותר.  התוצאה ידועה: פרויקטים שאינם צולחים את "דוח האפס", והסכמי דיירים חתומים שנפתחים לעיתים מחדש כלפי מטה לאחר שנים של ציפייה.

זו אינה מתנה אלא כרית ביטחון

במציאות הזו, רווח יזמי של 20%-18% אינו מתנה או הטבה ליזם. הוא הכרית שמאפשרת לפרויקט לספוג חריגות בעלויות, לעמוד בתנאי המימון ולהיבנות בפועל. אחוז רווח אינו נולד יש מאין, ובכך השמאים צודקים1 אלא שהם מתעלמים מן הצד השני של המשוואה - תוכנית שאינה בת-מימון אינה נכס לדייר, אלא התחייבות שתיפתח מחדש. הבחירה בין רווח נמוך על הנייר ובין פרויקט שנבנה בפועל, אינה באמת בחירה.

יש לזכור דבר נוסף:: הסכמי ההתחדשות העירונית התפתחו במרוצת השנים, וכיום נהוג לשלב בהם מנגנוני איזון, ובהם השתתפות של בעלי הדירות ברווחי היזם מעבר לרף מוסכם. במובן זה, האיזון בין הצדדים תפור פעמים רבות בתוך החוזה עצמו.

האתגר האמיתי אינו בהעדר הגנה לבעלי הדירות, אלא במצבים שבהם התוכנית נשחקת עד כדי חוסר כדאיות כלכלית  ממשית. שם, ורק שם, נדרשת התאמה של ברירת המחדל. וכאן צריך לומר את האמת הפחות נוחה: הבעיה אינה מתחילה ונגמרת בשאלת הרווח.

פרויקט התחדשות עירונית, שבו שלב אישור התוכנית לבדו נמשך לעיתים שש שנים, נולד מלכתחילה עם פגם מובנה. לעיתים חולפות כמעט עשר שנים מהרגע שבו יוזמה מתגבשת ועד למסירת מפתח. בשוק נדל״ן, זהו נצח: הריבית משתנה, עלויות הבנייה מאמירות, מחירי המכירה מתעדכנים, וכל הנחת היסוד שעליה נשענה התוכנית מתיישנת עוד בטרם הונחה הלבנה הראשונה.

בשוק עולה אפשר עדיין לרוץ אחר התוכנית; בשוק יורד, אותו עיכוב עצמו עלול להפוך מתקלה לקריסה. הרשות עצמה הודתה בכך, כאשר ציינה שתוכנית המאושרת בתוך שנתיים רלוונטית הרבה יותר מתוכנית שאישורה נמשך שש שנים.

דרושה מחויבות לאישור בתוך שנתיים

אז כן, נכון להתאים את ברירת המחדל של הרווח למציאות. אך אם נעלה את הרווח ונותיר את לוחות הזמנים פרוצים, רק נקבע יעד רווחיות גבוה יותר לתוכנית שתתיישן ממילא עד שתאושר. הדבר דומה לכוונון מחדש של מנוע במכונית שתקועה בפקק זה שש שנים.

הוודאות האמיתית אינה רק במספרים, אלא בלוחות הזמנים. אם הרשות מבקשת פרויקטים שמתממשים, היעד של אישור בתוך שנתיים צריך להפוך ממשאלה למחויבות: לוחות זמנים ברורים וקצובים לשלב אישור התוכנית, ולצידם מנגנון שימנע גרירת רגליים אינסופית במסדרונות הוועדות. שילוב של רווח ריאלי עם זמן ודאי הוא שמייצר תוכנית בת-מימון, בת-ביצוע ובת-מימוש.

• אמפא נכנסת להתחדשות עירונית: תרכוש 49% משני פרויקטים של בוני התיכון
• תוכנית פינוי-בינוי של נתיב בנווה דוד בחיפה מתקדמת: 417 דירות בשלושה מגדלים

בסופו של דבר, בעלי הדירות אינם נפגעים מפרויקט רווחי יותר - אלא מתוכנית שיורדת לטמיון לאחר שנים של המתנה, ומחלום התחדשות שנותר נעול במגירה. אם רוצים באמת להגן על בעלי הדירות וליצור ודאות לכל העוסקים בדבר - יזמים, בנקים ורשויות כאחד -  יש להבטיח שהתוכנית תיבנה ויכולת ממשית להוציא אותו לפועל בזמן סביר, ולא רק שתיראה טוב על הנייר.

עו"ד אלון אבקסיס, שותף וראש תחום מגורים והתחדשות עירונית במשרד ברנע-ג'פה-לנדה (צילום: נועה שרביט)