נווה ים: 19 עסקאות בלבד - והמחירים עלו בזמן שראשון לציון ירדה

נווה ים נמצאת בקצה המערבי של ראשון לציון, במרחק של כקילומטר מקניון הזהב וכ-2.3 קילומטרים מתחנת הרכבת משה דיין. זו שכונה משפחתית ושקטה יחסית, עם תמהיל חריג של דירות גדולות, דירות גן ובתים פרטיים. בניגוד לשכונות שבהן עיקר המלאי מורכב מדירות שלושה וארבעה חדרים, כאן חלק גדול מהנכסים הם בני חמישה ושישה חדרים.

מספר עסקאות נמוך משמעותית מבעבר

ב-12 החודשים האחרונים נרשמו בשכונה 19 עסקאות בלבד. המשמעות היא שכל עסקה בבניין חדש, בקומה גבוהה או בנכס חריג יכולה להזיז את הממוצע בצורה משמעותית. לכן העלייה שנרשמה במדדי המחירים אינה בהכרח מעידה שכל הדירות בשכונה התייקרו.

המחיר בשכונה נע כיום סביב 28-30 אלף שקל למ"ר. בבניינים ותיקים משנות השמונים המאוחרות והתשעים אפשר למצוא עסקאות גם ב-22-28 אלף שקל למ״ר, ואילו בבניינים חדשים ובדירות גבוהות המחיר עולה ל-30-33 אלף שקל למ״ר ולעיתים יותר.

דירת שלושה חדרים תעלה בדרך כלל כ- 2-2.4 מיליון שקל. דירות ארבעה חדרים נסגרות בטווח רחב יחסית של 2.5-3.2 מיליון שקל, בהתאם לגודל, לקומה ולגיל הבניין. דירת חמישה חדרים בבניין חדש או משודרג תעלה בדרך כלל 3.6-3.9 מיליון שקל. בדירות שישה חדרים ובבתים פרטיים הטווח מתרחב: דירה גדולה יכולה להימכר סביב 4-5 מיליון שקל, ואילו קוטג'ים ובתים פרטיים מוצעים בדרך כלל ב- 5-7 מיליון שקל.

2 מיליון לשלושה חדרים ועד 4 מיליון לשישה חדרים

ברחוב המלחים 4 נמכרה בפברואר 2026 דירת שלושה חדרים בשטח 72 מ״ר, בקומה השביעית בבניין משנת 1993, תמורת 2.025 מיליון שקל. המחיר בעסקה עמד על כ-28,100 שקל למ״ר.

ברחוב מבצע נחשון 5 נמכרה במאי דירת ארבעה חדרים בשטח 88 מ״ר, בקומה השנייה בבניין משנת 1998, תמורת 2.45 מיליון שקל - כ-27,800 שקל למ"ר. ברחוב מבצע יואב 4 נמכרה דירת ארבעה חדרים גדולה יותר, בשטח 102 מ״ר ובקומה ה-11 בבניין משנת 2010, תמורת 3.15 מיליון שקל. במקרה הזה המחיר הגיע לכ-30,900 שקל למ״ר.

הפער בין שתי דירות ארבעה חדרים באותה שכונה עומד על 700 אלף שקל. חלק ממנו נובע מהבדל של 14 מ״ר בשטח, אך גם הקומה, הנוף, החניה, המעלית ומצב הבניין משפיעים על המחיר. בנווה ים, צריך לדעת לא רק כמה חדרים יש בדירה, אלא גם מה השטח שלה.

הקצה החדש של השוק נמצא ברחוב מבצע משה 44: במאי 2026 נמכרה בבניין שאוכלס ב-2025 דירת חמישה חדרים בשטח 118 מ״ר, בקומה השמינית, תמורת 3.9 מיליון שקל. המחיר בעסקה עמד על כ-33,100 שקל למ״ר. חודשיים קודם לכן נמכרה באותו בניין דירה דומה, בקומה השביעית, תמורת 3.77 מיליון שקל.

ברחוב הברקן 31 נמכרה ביוני דירת שישה חדרים בשטח 189 מ״ר בקומת הקרקע תמורת 4.05 מיליון שקל. המחיר המחושב למ״ר עמד על כ-21,400 שקל בלבד, אבל בנכסים גדולים ובדירות קרקע החישוב הפשוט עלול להטעות: שטח גדול, הצמדה לחצר או זכויות במגרש אינם מתומחרים באותו אופן כמו דירה בקומה גבוהה בבניין חדש.

• מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות
• יד התשעה: 2 מיליון שקל על 41 מ"ר - והפינוי-בינוי עוד רחוק

איך בשכונה המחירים עולים?

מחירי דירות ארבעה חדרים בנווה ים עלו בכ- 2-2.5% בשנה האחרונה. לעומת זאת, כשבוחנים את דירות היד השנייה בלבד נרשמה עלייה מתונה בהרבה, של כחצי אחוז. במקביל, המחיר הממוצע בראשון לציון ירד בכ- 6.5-7%.

על הנייר מדובר בפער של כ-10% בין השכונה לעיר. בפועל, צריך לקרוא את הנתון בזהירות. שתי העסקאות בבניין החדש ברחוב מבצע משה, במחירים של 3.77 ו-3.9 מיליון שקל, היו יותר מעשירית מכל הפעילות השנתית בשכונה. כשמספר העסקאות קטן כל כך, די בכמה מכירות יקרות כדי ליצור עלייה במדד.

לכן קשה לקבוע שכל דירה בנווה ים שווה היום 3% יותר מאשר לפני שנה. המסקנה המדויקת יותר היא שמחירי הדירות הוותיקות נשארו יציבים יחסית, בעוד עסקאות בבנייה חדשה משכו את הממוצע כלפי מעלה.

כמה מבקשים המוכרים?

במודעות הפעילות ניתן למצוא כיום דירות שלושה ושלושה וחצי חדרים במחירים של כ- 2.4-2.7 מיליון שקל. דירות ארבעה וארבעה וחצי חדרים מוצעות בדרך כלל ב- 2.7-3.3 מיליון שקל, תלוי בשטח ובמצב הבניין.

ברחוב הדוגית מוצעת, לדוגמה, דירת שלושה וחצי חדרים בשטח של כ-80 מ"ר בסכום של כ-2.68 מיליון שקל. דירת ארבעה וחצי חדרים בשטח של כ-119 מ"ר מוצעת באותו רחוב בכ-2.8 מיליון שקל. ברחוב מבצע נחשון מוצעת דירת ארבעה חדרים גדולה, בשטח של כ-110 מ"ר, תמורת כ-3.3 מיליון שקל.

• ״אי-ודאות יוצרת הזדמנות; כוח המיקוח של רוכשי הדירות גדל״
• המחירים יורדים, אז למה הדירה הממוצעת התייקרה ב-7.9%?

מחירי הבתים הפרטיים שונים לחלוטין

קוטג'ים בני חמישה עד שישה חדרים מוצעים בסכומים שמתחילים סביב 5 מיליון שקל ומגיעים ל- 6.5-7 מיליון שקל, ולעיתים יותר. בנכסים האלה המחיר למ"ר פחות שימושי, משום שהקונה משלם גם על הקרקע, החצר, הפרטיות ואפשרויות הבנייה.

המשמעות לקונה פשוטה יחסית: מחיר של כ-30 אלף שקל למ"ר הוא נקודת התייחסות סבירה לדירה רגילה, אבל הוא אינו יכול לשמש אוטומטית לתמחור קוטג' או בית פרטי. הכפלת שטח הבית במחיר הממוצע למ"ר תוביל לתוצאה שאינה קשורה לשווי האמיתי של הנכס.

שכירות של 7-8 אלף שקל לארבעה חדרים

שכר הדירה הממוצע בשכונה נע סביב 8,200 שקל בחודש, אך גם כאן התמהיל של דירות גדולות ובתים פרטיים מושך את הממוצע כלפי מעלה. דירות שלושה חדרים מושכרות בדרך כלל בכ- 5,500-6,500 שקל בחודש, ודירות ארבעה חדרים בכ- 7,000-8,200 שקל.

דירות חמישה חדרים יכולות להגיע ל- 8,500-10,500 שקל בחודש, בהתאם לקומה ולמצב הדירה. שכירות של קוטג' או בית פרטי מתחילה בדרך כלל באזור 12 אלף שקל ויכולה להגיע ל-16 אלף שקל ואף יותר.

רכישת דירת ארבעה חדרים בכ-2.9 מיליון שקל והשכרתה בכ-7,500-8,200 שקל מייצרות תשואה של כ- 3.1%-3.4% בשנה, לפני הוצאות, מסים, תקופות שבהן הדירה עומדת ריקה ועלויות תחזוקה.

שכונה משפחתית עם תלות גבוהה ברכב

נווה ים מאופיינת באוכלוסייה ותיקה ובשיעור גבוה יחסית של בעלי דירות. כ-61% ממשקי הבית מתגוררים בדירה שבבעלותם, ורוב משקי הבית מחזיקים לפחות מכונית אחת. המבנה הרחב של השכונה, המרחק מתחנת הרכבת והמחסור בקווים תדירים בתוך הרחובות מחזקים את התלות ברכב פרטי.

בשכונה פועל בית הספר היסודי איתמר ברחוב הנחשול. מסגרות על-יסודיות נמצאות מחוץ לגבולות השכונה, ולכן משפחות עם ילדים גדולים תלויות בהסעות או בתחבורה ציבורית. הקרבה לקניון הזהב, למתחמי המסחר במערב ראשון לציון ולצירי איילון היא יתרון, אך בשעות העומס היציאה מהאזור יכולה להיות איטית.

תחנת סחרוב של הקו הירוק ברכבת הקלה מתוכננת ברחוב אברהם בר, במרחק הליכה מחלק מהשכונה. הקו אמור לחבר את ראשון לציון עם חולון, תל אביב והרצליה, והיעד המוצהר להפעלתו הוא 2028. עד להשלמתו צפויות באזור עבודות תשתית, שינויים בהסדרי התנועה ורעש. כמו בכל פרויקט תחבורה גדול, קונה צריך להביא בחשבון גם אפשרות של דחייה.