רמת פולג: הממוצע עדיין 17% מתחת לשיא של 2022, בזמן שנתניה כולה עלתה

רמת פולג היא השכונה הדרומית ביותר של נתניה. הגבולות שלה חדים: הים וחוף פולג ממערב, נחל פולג והדיונות שבהן יושב מכון וינגייט מדרום, כביש החוף ממזרח, ומצפון שכונת עיר ימים. היא נבנתה בסוף שנות השבעים עבור אנשי קבע ונכי צה"ל, ובשנות התשעים הורחבה למתחם שנקרא נאות מנחם בגין. החלק הדרומי שלה, ברחובות הנורית, הדליות, הוורדים, הסחלב, יקינתון וישראל גלילי, בנוי כמעט כולו בתים פרטיים ודו משפחתיים. הרצועה הצפונית, סביב זלמן שז"ר, אמנון ותמר, מרדכי גור ומנחם בגין, בנויה בניינים מאמצע שנות התשעים ותחילת שנות האלפיים. שני החלקים האלה מתנהגים כמו שני שווקים נפרדים.

המחיר למטר נע בין 21 ל-31 אלף שקל

המחיר הממוצע למטר בשכונה עומד על כ-28 אלף שקל, והפער בין עסקה לעסקה גדול. לפי נתוני רשות המסים, באוגוסט נמכרה ברחוב אמנון ותמר דירת 5 חדרים בת 100 מטר, בקומה שלישית בבניין משנת 1993, בכ-2.15 מיליון שקל. זה 21,500 שקל למטר. באותו רחוב עצמו, שלושה חודשים קודם, נסגרה דירת 3 חדרים קטנה בהרבה, 76 מטר בקומה חמישית, בכ-2.35 מיליון שקל, קרוב ל-31 אלף שקל למטר. ברחוב מנחם בגין נמכרה דירת 4 חדרים בת 92 מטר בקומה ראשונה בכ-2.72 מיליון, כ-30.9 אלף למטר. ברחוב מנחם בגין נסגרה בסוף מאי דירת 4 חדרים בת 92 מטר, בקומה הראשונה בבניין משנת 2000, ב-2.72 מיליון שקל, כ-29.6 אלף למטר. הכיוון ברור: דירות גדולות עם חדרים קטנים בבניינים ותיקים נסגרות במחיר למטר נמוך בהרבה מדירות קומפקטיות במבנים מאוחרים יותר.

ברחוב עולש מצוי נרשמו בחודשים האחרונים שתי עסקאות במחירים של 27.5 ו-35.7 אלף שקל למטר. שתיהן בבניין ששנת הבנייה שלו 2026, ומספר הבית שלו טרם נרשם במרשם הכתובות הארצי. אלה מחירי יזם בפרויקט שטרם אוכלס, והם אומרים מעט מאוד על המלאי הקיים בשכונה.

מה מבקשים היום

כ-70 נכסים מוצעים כרגע למכירה ברמת פולג. ברחוב זלמן שז"ר מבקשים כ-2.85 מיליון שקל על דירת 4 חדרים בת 116 מטר בבניין משנת 1992, כלומר כ-24.6 אלף למטר. ברחוב אמנון ותמר מבקשים כ-2.83 מיליון על 4 חדרים ב-110 מטר, ברחוב מנחם בגין כ-2.99 מיליון על 103 מטר, וברחוב הלילך כ-3.5 מיליון על 5.5 חדרים ב-130 מטר.

אלה מחירי היצע. הם עמדת הפתיחה של המוכר, והמחיר שנרשם בסוף בחוזה נמוך מהם ברוב המקרים. הפער נראה היטב ברחוב אמנון ותמר: המבוקש שם נע סביב 26 עד 27 אלף שקל למטר, והעסקה שנסגרה באוגוסט ירדה ל-21.5 אלף. בבתים הפרטיים המבוקש גבוה בהרבה, ושם גם הסחירות איטית: 6.95 מיליון שקל על קוטג' בן 216 מטר ברחוב הנורית, 7.25 מיליון על בית של 220 מטר ברחוב ישראל גלילי, 5.99 מיליון על 210 מטר ברחוב הסחלב, 5.5 מיליון על 160 מטר ברחוב מנחם סבידור.

מה קרה למחירים בשנה האחרונה

העסקה הממוצעת בשכונה עומדת היום על כ-3.11 מיליון שקל. לפני שנה היא עמדה על כ-3.09 מיליון. במונחים מעשיים המחיר דרך במקום, וכשמורידים את ההטיה המובנית בנתוני השוק מדובר בשנה שטוחה עד יורדת. נתניה כולה ירדה באותה תקופה מכ-2.78 לכ-2.73 מיליון שקל, כלומר כ-2%.

התמונה הארוכה מעניינת יותר. בספטמבר 2022 עמדה העסקה הממוצעת ברמת פולג על כ-3.74 מיליון שקל. מאז היא ירדה בכ-17%. באותן שנים בדיוק עלתה נתניה כולה בכ-7%. מי שקנה כאן בשיא רחוק מלחזור למחיר ששילם, וזה מסביר חלק גדול מהיצע הדירות שיושב על המדף. בשנה האחרונה נרשמו בשכונה 45 עסקאות, מספר סביר אך קטן, וכשבאותו ממוצע נספרים גם בתים פרטיים ב-7 מיליון שקל וגם דירות 4 חדרים ב-2.7 מיליון, המספר הבודד מטשטש יותר משהוא מסביר. הפער בין הממוצע הארצי לבין מה שקורה בפועל עובד באותו אופן.

מה עובד בשכונה

הים במרחק הליכה, וחוף פולג יושב בקצה המערבי. הבנייה נמוכה, הרחובות שקטים ודלילי תנועה מעבר, ויש בשכונה שטחים ציבוריים וגינות. פועלים בה שני בתי ספר יסודיים ממלכתיים, מנחם בגין ורימלט, ושישה גני ילדים עירוניים. מחלף פולג על כביש 2 צמוד לשכונה, מה שהופך את הנסיעה דרומה לגוש דן לישירה יחסית. המדד החברתי כלכלי של האזור עומד על 8 מתוך 10.

להרחבה: גליל ים: העסקה הממוצעת ירדה מ-4.5 ל-3.4 מיליון שקל

• האגמים באשקלון: המחירים ירדו 3% בשנה, ומספר העסקאות זינק ביותר מ-50%
• הכרמים במודיעין: 4 חדרים ב-2.87 מיליון, והפרויקט שמושך את המחירים למטה

ומה פחות

תשואת השכירות נמוכה: 2.78% בלבד. שכר הדירה הממוצע עומד על כ-8,000 שקל בחודש, ועל דירת 4 חדרים כ-7,000 שקל, מול מחירי קנייה שמתקרבים ל-3 מיליון. האוכלוסייה מתבגרת, 26% מהתושבים בני 60 ומעלה לעומת 15% בגילי 10 עד 19. אין תחנת רכבת במרחק הליכה, והתחבורה הציבורית מקבלת מהתושבים את אחד הציונים הנמוכים בשכונה. המרחק ממרכז נתניה מחייב רכב כמעט לכל סידור. מלאי הדירות מרוכז בעשור שבין 1992 ל-2004, עם עלויות התחזוקה שנלוות לגיל הזה, והפרויקט החדש ברחוב עולש מצוי עתיד להוסיף מלאי לשוק שממילא סחיר לאט. המחיר החציוני לדירת 4 חדרים יד שנייה עומד כאן על 2.88 מיליון שקל, ולדירת 5 חדרים על 3.33 מיליון.