שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים
בשנה האחרונה נסגרו באזור כ-33 עסקאות במחיר חציוני של כ-49,600 שקל למ"ר. שלוש שנים אחורה המספר עמד על כ-47,800, עלייה של פחות מ-2% בשנה. במקביל ירד המחיר החציוני לדירה בכ-9%, כי הקונים עברו לדירות קטנות יותר
דירת ארבעה חדרים בת 103 מ"ר ברחוב אלעזר בן יוסי, בבניין משנות ה-50 בלב סמטאות השוק, נמכרה בסוף מאי, לפי נתוני רשות המסים, בכ-4.35 מיליון שקל, כ-42 אלף שקל למ"ר. באותו חודש נמכרה דירת שלושה חדרים בת 45 מ"ר בפרויקט בוטיק ברחוב מגן אברהם בכ-3.75 מיליון שקל, כ-83 אלף שקל למ"ר. שתי העסקאות נסגרו במרחק דקות הליכה זו מזו, וההפרש ביניהן גדול מהמחיר של דירה שלמה בפריפריה.
איפה בדיוק עוברים הגבולות
השוק עצמו יושב במרובע הרחובות יפת, בית אשל, יהודה מרגוזה ורבי חנינא-עמיעד, מצפון לעיר העתיקה של יפו. השכונה הסטטיסטית שנושאת את שמו רחבה יותר ונקראת שוק הפשפשים וצפון יפו: היא נמתחת מכיכר השעון צפונה עד הגבול עם מנשייה ונווה צדק, גובלת ממזרח בשדרות ירושלים וממערב בנמל ובחוף. עסקאות ברחובות שמצפון לשוק, כמו יהודה הימית או ברוך ספיר, נמצאות בצפון יפו, מחוץ לסמטאות השוק, וכאן הן מסומנות ככאלה. עסקאות ברחובות שקשה לשייך בוודאות לתחום הזה הושמטו.
המחיר למ"ר הוא הסיפור
המחיר החציוני למ"ר בעסקאות שנסגרו בשנה האחרונה עומד על כ-49,600 שקל. שנה קודם לכן הוא היה כ-47,900, ושנתיים קודם לכן כ-47,800. כלומר עלייה מצטברת של כ-4% בשלוש שנים, פחות מ-2% לשנה, מתחת לקצב עליית המדד. נתונים שמתפרסמים על השכונה נוטים להיות נדיבים כלפי מעלה, ומי שמנכה מהם אחוז או שניים נשאר עם שוק שדורך במקום. זה רחוק מהתמונה של אזור שמחירי הדירות בו מזנקים.
המחיר לדירה דווקא ירד
המחיר החציוני לעסקה ירד מכ-3.67 מיליון שקל לכ-3.35 מיליון, כ-9%. ההסבר נמצא בגודל: הדירה החציונית שנמכרה השנה מדדה כ-67 מ"ר לעומת כ-81 מ"ר בשנה שקדמה. מספר העסקאות עלה מ-18 ל-33, מדגם קטן שבו עסקה חריגה אחת מזיזה כל ממוצע, ולכן כדאי להסתכל על החציון ועל הרחוב הספציפי במקום על מספר עירוני כללי. המשמעות המעשית לקונה היא שהסכום שמשלמים על דירה כאן ירד בלי שהמחיר למטר התרכך. מי שמחפש דירה גדולה משלם היום פחות או יותר את אותו מחיר למטר ששילמו לפני שלוש שנים, ומי שמסתפק בדירה קטנה משלם עליה פרמיה כבדה על כל מטר.
עסקאות אחרונות
מרשומות רשות המסים: ברחוב יהודה מרגוזה, אחד מצירי השוק, נמכרה דירת ארבעה חדרים בת 90 מ"ר בבניין משנת 2015 בכ-4.47 מיליון שקל, וכמה בתים משם נמכרה דירת שלושה חדרים וחצי בת 85 מ"ר בבניין משנת 2009 בכ-4.25 מיליון. ברחוב אלעזר בן עזריה נמכרה דירת שלושה חדרים בת 76 מ"ר בבניין ישן בכ-3.6 מיליון שקל, כ-47 אלף למ"ר. ברחוב רבי חנינא נמכרה דירת שני חדרים בת 47 מ"ר בכ-3.35 מיליון, כ-71 אלף שקל למ"ר, מחיר שמראה כמה יקר כאן כל מטר בדירה קטנה. מצפון לשוק, ברחוב יהודה הימית, נמכרה דירת שלושה חדרים בת 86 מ"ר בבניין משנת 2016 בכ-3.3 מיליון שקל, כ-38 אלף למ"ר.
מה מבקשים המוכרים
המחירים במודעות הם מחירי היצע - עמדת פתיחה של המוכר, כשהמחיר שנסגר בחוזה נמוך מהם ברוב המקרים. ההיצע כאן גדול: כ-92 דירות מוצעות כרגע למכירה בשכונה הסטטיסטית, פי כמה ממספר העסקאות שנסגרות בשנה. דירת שלושה חדרים בת 65 מ"ר ברחוב תנחום מוצעת בכ-3.65 מיליון שקל, דירת גן בת 165 מ"ר ברחוב ברוך ספיר בכ-5.98 מיליון, ודירת ארבעה חדרים בת 160 מ"ר ברחוב יהודה הימית בכ-4.5 מיליון, כ-28 אלף שקל למ"ר בלבד. הדוגמה המעניינת ביותר היא פנטהאוז בן 97 מ"ר ברחוב אבן שושן: המחיר המבוקש ירד מכ-5.7 מיליון שקל לכ-5.2 מיליון. הפחתה של חצי מיליון שקל במודעה אחת מלמדת על מצב השוק יותר מכל ממוצע.
יתרונות
המיקום הוא הנכס המרכזי. מהסמטאות אפשר להגיע ברגל לים, לנמל יפו, לעיר העתיקה ולנווה צדק, וסביב השוק פועלת סצנת מסחר, מסעדות וברים שמושכת קהל לאורך כל השבוע. מבנים רבים באזור מוגדרים לשימור, כך שהמרקם ההיסטורי שמור יחסית ואי אפשר להציף אותו בבנייה חדשה. האוכלוסייה צעירה, כ-44% מהתושבים בני 20 עד 39, וכ-28% בעלי תואר ראשון. המדד החברתי-כלכלי עומד על 7 מתוך 10, גבוה מהממוצע ביפו.
חסרונות
התושבים מתלוננים על רעש ממסעדות וברים בשעות הלילה, על לכלוך ועל עומסי תנועה וחניה שמגיעים לשיא בימי שישי, כשהאזור מתמלא מבקרים. יש מחסור בגני ילדים ובשטחים ירוקים מטופחים, וחלק מהבניינים סמוכים לאתרי בנייה פעילים. כ-67% מהתושבים גרים בשכירות וכ-43% מהדירות הן דירות חדר, תמהיל שמושך משקיעים והשכרות קצרות טווח לתיירים ומחליש את הקהילה הקבועה. הוותיקים שנשארו מוצאים את עצמם בשכונה שהתייקרה סביבם. מי שקונה כאן להשקעה צריך לדעת שהיחס בין מחיר הקנייה הממוצע, כ-3.88 מיליון שקל, לשכר הדירה הממוצע, כ-9,350 שקל בחודש, מייצר תשואה שנתית של כ-2.9%, נמוכה מזו שמציעות שכונות דרומיות בעיר כמו נווה שאנן או תוכנית ל' הישנה.
להרחבה: יד אליהו: פער של 17 אלף שקל למ"ר באותו רחוב
- רמת פולג: הממוצע עדיין 17% מתחת לשיא של 2022, בזמן שנתניה כולה עלתה
- צמרות בהרצליה: ארבע עסקאות בשנה, סגירות ב-28 אלף שקל למ"ר ומודעות שמבקשות 45 אלף
להרחבה: מעבר לגבול תל אביב, במחיר נמוך ב-12%: מה קורה למחירים בתל גיבורים?
