מעבר לגבול תל אביב, במחיר נמוך ב-12%: מה קורה למחירים בתל גיבורים?

תל גיבורים נמצאת בקצה הצפוני של חולון, כאשר הגבול הצפוני שלה הוא גם הגבול עם תל אביב. היא הוקמה בעיקר בשנות החמישים והשישים על שטחו של הכפר תל א-ריש, ושמה מנציח את לוחמי חטיבת גבעתי שנפלו בקרב על התל ועל הפילבוקס שבראשו. כיום מתגוררים בה כ-14 אלף תושבים על פני כ-1,300 דונם, כלומר צפיפות של כ-11 תושבים לדונם.

מה תמהיל הדירות בשכונה?

בחלקים הוותיקים עומדים בנייני רכבת ושיכונים נמוכים שנבנו בעשורים הראשונים של המדינה, וביניהם הוקמו לאורך השנים בניינים חדשים יותר. בשנות התשעים נבנו בה פרויקטים ובהם חולון הירוקה וחולון הצעירה, ובהמשך נוספו בניינים ברחובות הטיסים, הפורצים, המעפילים וההדר. האוכלוסייה מגוונת וכוללת חילונים, מסורתיים ודתיים, לצד קהילות ומוסדות חרדיים.

הנתון הבולט בשנה האחרונה הוא הירידה החדה בהיקף הפעילות במכירה/קנייה של דירות בשכונה - ב-12 החודשים שהסתיימו ביולי 2026 נרשמו בשכונה 57 עסקאות מכר, לעומת 94 עסקאות ב-12 החודשים שקדמו להם. מדובר בירידה של כ-39%.

המחיר למ"ר החציוני בעסקאות שהושלמו ירד מכ-27,900 שקל לכ-26,900 שקל, ירידה של כ-3.5%. המחיר הממוצע למ"ר עמד על כ-27,700 שקל. ההבחנה בין הממוצע לחציון חשובה, משום שמספר קטן יחסית של עסקאות בבניינים חדשים יכול למשוך את הממוצע כלפי מעלה, בעוד שהחציון משקף בצורה טובה יותר את העסקה האמצעית בשכונה.

דירות ארבעה חדרים הירידה עמוקה יותר

חציון המחיר של דירות ארבעה חדרים ירד מכ-2.7 מיליון שקל לכ-2.35 מיליון שקל, ירידה של כ-350 אלף שקל או כ-13%. בדירות שלושה חדרים נרשמה ירידה מתונה יותר, מחציון של כ-1.77 מיליון שקל לכ-1.7 מיליון שקל.

בין העסקאות שנרשמו לאחרונה בשכונה נמצאת דירת ארבעה חדרים ברחוב המעפילים 67, בשטח של כ-100 מ"ר, שנמכרה תמורת 2.51 מיליון שקל. המחיר בעסקה משקף כ-25 אלף שקל למ"ר. ברחוב ברקן 22 נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח של כ-86 מ"ר תמורת 2.25 מיליון שקל, וברחוב הבנים 22 נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח של כ-68 מ"ר תמורת 1.85 מיליון שקל.

ברחוב הטיסים 5 נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח מדווח של כ-83 מ"ר תמורת 1.735 מיליון שקל. מדובר בכ-20,900 שקל למ"ר, מחיר נמוך יחסית לשכונה שמושפע מגיל הבניין, מצבו והיעדר המאפיינים שמציעים הבניינים החדשים. מנגד, בעסקאות בבניינים חדשים יותר ברחוב ההדר נרשמו מחירים שהתקרבו ל-3 מיליון שקל לדירות ארבעה חדרים גדולות.

נווה עופר הסמוכה - יקרה בכ-12%

אחת ההשוואות נמצאת ממש מעבר לגבול העירוני - בנווה עופר, השכונה התל אביבית הסמוכה לתל גיבורים מצפון, המחיר הממוצע בעסקאות עמד על כ-31,500 שקל למ"ר, לעומת כ-27,750 שקל בתל גיבורים. זהו פער של כ-12% בין שתי שכונות סמוכות, שנמצאות משני צדיו של הגבול בין תל אביב לחולון.

הפער אינו נובע רק מאיכות הדירה או מגיל הבניין. נווה עופר שייכת לתל אביב, והכתובת התל אביבית משפיעה על התמחור לצד הבדלים בשירותים העירוניים, בתכנון, במערכת החינוך ובציפיות להתפתחות עתידית. לכן לא מדובר בהכרח בשתי דירות זהות, אבל הקרבה הגיאוגרפית מדגישה את הפרמיה שהשוק עדיין מייחס להשתייכות לתל אביב.

• מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות
• יד התשעה: 2 מיליון שקל על 41 מ"ר - והפינוי-בינוי עוד רחוק

גם המודעות הפעילות בתל גיבורים מלמדות כי המוכרים עדיין מתקשים להתאים את הציפיות לעסקאות שנסגרות בפועל. דירות ארבעה וארבעה וחצי חדרים בשכונה הוצעו בטווח רחב של כ-2.15 עד 2.53 מיליון שקל, בהתאם לשטח, לקומה, לגיל הבניין ולמיקומו. דירות שלושה חדרים הוצעו סביב 1.8-1.9 מיליון שקל, ובקצה העליון דירות חמישה חדרים בבניינים חדשים הוצעו ביותר מ-3 מיליון שקל.

המחיר המבוקש החציוני בדירות ארבעה חדרים עמד על כ-2.5 מיליון שקל, לעומת כ-2.3 מיליון שקל בעסקאות יד שנייה שנסגרו בפועל. מדובר בפער של קרוב ל-9%. בדירות שלושה חדרים עמד המחיר המבוקש על כ-1.82 מיליון שקל, לעומת כ-1.72 מיליון שקל בעסקאות יד שנייה, פער של כ-6%. אלה אינם בהכרח אותם נכסים, אך הנתונים מראים שהמוכרים עדיין מבקשים יותר מהמחיר שהקונים מוכנים לשלם.

מה לגבי התחדשות עירונית?

מעל כל זה מרחפת ההתחדשות העירונית. מסמך המדיניות להתחדשות תל גיבורים קודם בוועדה המחוזית בינואר 2021 ואומץ בהמשך בוועדה המקומית. הוא מגדיר עקרונות להתחדשות השכונה, פתיחת והרחבת רחובות, הוספת מבני ציבור ושטחים פתוחים וחיבור טוב יותר למערכות התחבורה העתידיות. עם זאת, מסמך המדיניות אינו היתר בנייה, והמימוש של כל מתחם תלוי בתוכנית מפורטת, בהסכמות בעלי הדירות, ביזמים ובהשלמת הליכי התכנון.

הפרויקט הגדול ביותר הוא מתחם התותחנים–חזית חמש, המשתרע על כ-16.8 דונם. התוכנית המקורית הציעה להרוס 136 דירות בשמונה מבנים ולבנות במקומן 420 דירות חדשות. ביוני 2026, בעקבות התנגדויות שהגישו היזמים, החליטה הוועדה המקומית להוסיף 76 דירות ולהעמיד את היקף התוכנית על 496 יחידות דיור. בעקבות השינוי הוחזרה התוכנית לסבב התנגדויות נוסף, ולכן גם המספר המעודכן עדיין אינו סופי ואינו מהווה אישור להתחלת בנייה.

מתחם נוסף שכבר נמצא בשלב מתקדם יותר הוא מתחם הראל, הכולל את הבניינים ברחובות המעפילים, מבצע סיני והראל. במקום 36 דירות ישנות בשני בניינים בני שלוש קומות מתוכנן מגדל בן 35 קומות ובו 155 דירות, מעל קומת מסחר ושלוש קומות משרדים. הפרויקט קיבל היתר בנייה בתנאים, ולפי הערכת היזם הביצוע עשוי להתחיל ברבעון הראשון של 2027. כ-40% מהדירות המתוכננות יהיו דירות קטנות בשטח של 55–65 מ"ר.

• רמת החייל: הבתים מתקרבים ל-10 מיליון שקל, אבל כמעט אין עסקאות
• 40 אלף שקל למ״ר בבניינים ישנים: ההתחדשות מייקרת את רמת אליהו

גם מבחינת התחבורה תל גיבורים נהנית ממיקום טוב יחסית לשכונות אחרות בחולון. תחנת הרכבת חולון–וולפסון נמצאת בסמוך לגבולה המזרחי, וממנה מגיעים לתחנת תל אביב ההגנה לאחר שתי תחנות. נכון למועד הבדיקה, בשעות השיא עוצרות בתחנה שלוש רכבות בשעה בכל כיוון, ובשעות השפל שתיים. מחלף וולפסון ונתיבי איילון נמצאים בצמוד לשכונה, אך הקרבה אליהם מביאה גם רעש תנועה קבוע לחלק מהבניינים.

נתונים נוספים על השכונה

בעתיד אמור גם הקו הירוק של הרכבת הקלה לשפר את הנגישות. תחנת קוגל מתוכננת בשדרות קוגל, והמקטע הדרומי של הקו צפוי להיפתח ב-2028. ההפעלה המלאה של הקו מתוכננת במהלך 2030, אם לוחות הזמנים לא יידחו פעם נוספת.

בשכונה פועלים בתי הספר עלומים והמגינים, שניהם מוסדות ותיקים שהוקמו בשנות החמישים, לצד מוסדות דתיים וחרדיים והמקיף השש-שנתי הרצוג. פארק הפילבוקס משתרע על כ-60 דונם וכולל מדשאות, אזורי פיקניק, אמפיתיאטרון ואתר הנצחה. בסביבה נמצאים גם מרכז קליין, הקאנטרי קלאב והמרכז הרפואי וולפסון.

מנגד, המבנה הוותיק של השכונה יוצר חסרונות שקשה להתעלם מהם. הרחובות הפנימיים צרים, מצוקת החניה משמעותית ורבים מהבניינים נבנו ללא מעלית, חניה או ממ"ד. גם ההתחדשות העירונית אינה פתרון מיידי: בחלק מהמתחמים יחלפו עוד שנים עד לאישור תוכנית, קבלת היתר ופינוי הבניינים.

שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על כ-5,200 שקל בחודש, והתשואה נעה סביב 2.5%, בהתאם למחיר ולגודל הדירה.