נווה שאנן: דירת 3 חדרים ב-2.35 מיליון שקל, ומחיר למ"ר סביב 40 אלף שקל

נווה שאנן היא שכונה ותיקה וצפופה בדרום מזרח תל אביב, הגובלת בשכונות פלורנטין, שפירא והתחנה המרכזית הישנה, ונהנית ממיקום מרכזי יחסית לצד מרקם עירוני שהתפתח באופן אורגני לאורך עשרות שנים. השכונה נבנתה ברובה במחצית הראשונה של המאה ה-20 ומאופיינת בבנייני מגורים נמוכים וצפופים, רבים מהם ותיקים ומיועדים בהמשך להתחדשות עירונית. לצד המרקם הישן נכנסת בשנים האחרונות גם בנייה חדשה ופרויקטים גבוהים יותר שמתחילים לשנות את קו הרקיע באזורים מסוימים בשכונה. אוכלוסיית נווה שאנן מגוונת ומשלבת תושבים ותיקים, מהגרי עבודה וזוגות צעירים שנמשכים למחירי הכניסה הנגישים יחסית לעיר, לצד קרבה לתחבורה ציבורית ולצירי תנועה מרכזיים. השכונה נהנית ממיקום נוח יחסית למרכז העיר, לשוק הכרמל ולתחנה המרכזית, מה שהופך אותה לאטרקטיבית עבור מי שמחפש מגורים במרחק הליכה או נסיעה קצרה מלב תל אביב, גם אם במחיר של אופי עירוני צפוף ורועש יותר מאשר בשכונות הצפוניות והשקטות של העיר.

מבחינת מחירים, נווה שאנן ממשיכה להיחשב לאחת השכונות הנגישות יחסית בתל אביב, עם מחיר למ"ר שנאמד כיום בכ-40,900 שקל בממוצע, נמוך משמעותית מהממוצע העירוני. המחיר החציוני המשוקלל לדירה בשכונה עומד על כ-2.45 מיליון שקל, לעומת חציון של כ-3.43 מיליון שקל בכלל תל אביב-יפו וכ-1.93 מיליון שקל ברמה הארצית, כך שמדובר בפער גדול כלפי מטה מול שאר העיר. בפועל, דירות 2 חדרים בשכונה נסחרות בטווח של כ-1.85 עד 2.8 מיליון שקל, דירות 3 חדרים נעות סביב 2 עד 2.4 מיליון שקל, ודירות 4-5 חדרים ופרויקטים חדשים יכולים להגיע גם ל-4.5 עד 8.3 מיליון שקל כשמדובר בבנייה חדשה ובשטחים גדולים.

כך השתנו המחירים בשנה ובשנתיים האחרונות

נתוני אתר הנדל"ן הממשלתי מצביעים על ירידה של כ-3.2% במחיר הממוצע בשכונה בהתייחס לשנה האחרונה, מגמה שממקמת את נווה שאנן בציון יוקר של 7 מתוך 10, נמוך מהשכונות המבוקשות בצפון העיר אך גבוה יחסית לשכונות דרומיות אחרות. חשוב לציין כי מדובר בנתון המבוסס על היקף עסקאות גדול בשכונה, אך כמו בכל שכונה עם מלאי דיור מעורב, יש לקחת בחשבון שהתמהיל בין דירות ישנות לחדשות יכול להשפיע על הממוצע מרבעון לרבעון. בשוק התל אביבי הרחב יותר, שנת 2025 ותחילת 2026 התאפיינו במגמה כללית של התמתנות ואף ירידות מחירים באזורים רבים בעיר, כך שהירידה המתונה שנרשמה בנווה שאנן עקבית עם המגמה הכללית ואינה חריגה. תשואת השכירות החציונית השנתית בשכונה עומדת על כ-2.94%, גבוהה יחסית לשכונות היוקרה הצפוניות בעיר, מה שהופך את נווה שאנן לאטרקטיבית במיוחד עבור משקיעים המחפשים תשואה שוטפת ולא רק פוטנציאל עליית ערך עתידית.

ההיצע הגדול יחסית של דירות ישנות וקטנות בשכונה, לצד קצב התחדשות עירונית שעדיין נמצא בתחילת הדרך ביחס לשכונות אחרות בעיר, ממשיכים לשמור על רמת מחירים נגישה יחסית. עם זאת, פרויקטים חדשים שנכנסים לשכונה מוכרים כבר במחירים גבוהים משמעותית מהמלאי הוותיק, מגמה שצפויה להעמיק את הפער הפנימי בשכונה בשנים הקרובות. הקרבה לתחנה המרכזית ולצירי התחבורה הראשיים ממשיכה למשוך אוכלוסייה מגוונת, וההיצע הגבוה של יחידות קטנות תומך גם בביקוש להשקעה ולהשכרה. השילוב של מיקום מרכזי, תשואת שכירות נאה יחסית ותהליכי התחדשות שרק מתחילים להשפיע על השכונה הופך אותה למעניינת הן עבור זוגות צעירים המחפשים דירה ראשונה והן עבור משקיעים המעוניינים בתשואה שוטפת, גם אם רמת המחירים בשכונה נותרה נגישה יחסית בהשוואה לשכונות המבוקשות יותר בצפון העיר.

עסקאות נדל"ן אחרונות בנווה שאנן

• דירת 2 חדרים, 68 מ"ר, קומה שמונה עשרה, רחוב הגר"א: נמכרה בכ-3.48 מיליון שקל (כ-51,176 שקל למ"ר)
• דירת 2 חדרים, 50 מ"ר, קומה רביעית, רחוב ראש פינה: נמכרה בכ-2.17 מיליון שקל (כ-43,400 שקל למ"ר)
• דירת 4 חדרים, 88 מ"ר, רחוב שיבת ציון: נמכרה בכ-2.99 מיליון שקל (כ-33,977 שקל למ"ר)
• דירת 3 חדרים, 59 מ"ר, רחוב שיבת ציון: נמכרה בכ-2.35 מיליון שקל (כ-39,881 שקל למ"ר)
• דירת 2 חדרים, 64 מ"ר, קומה שלישית, רחוב ראש פינה: נמכרה בכ-1.85 מיליון שקל (כ-28,906 שקל למ"ר)
• דירת 5 חדרים, 142 מ"ר, קומה שישית, רחוב הקונגרס: נמכרה בכ-8.34 מיליון שקל (כ-58,697 שקל למ"ר)
• דירת 2 חדרים, 50 מ"ר, קומה ראשונה, רחוב עקיבא איגר: נמכרה בכ-2.45 מיליון שקל (כ-49,000 שקל למ"ר)
• דירת 3 חדרים, 45.5 מ"ר, קומה שנייה, רחוב מנשה בן ישראל: נמכרה בכ-2.08 מיליון שקל (כ-45,604 שקל למ"ר)
• דירת 2 חדרים, 50 מ"ר, קומה חמישית, רחוב ראש פינה: נמכרה בכ-2.13 מיליון שקל (כ-42,500 שקל למ"ר)
• דירת 3 חדרים, 86 מ"ר, קומה עשרים וארבע, רחוב החרש: נמכרה בכ-4.49 מיליון שקל (כ-52,209 שקל למ"ר)

הנתונים מתבססים על עסקאות שנמכרו לאחרונה בשכונה ומיועדים להמחשה כללית של רמת המחירים, ואינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס ספציפי.