מלאי הדירות בתל אביב יספיק לכ-30 חודשים - מה זה אומר על המחירים?

שוק הדירות המקומי ממשיך להתנהל בקצב איטי יחסית. הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציירים תמונה לפיה מספר העסקאות הכולל עלה מעט בחודשים האחרונים, אך מצד שני מכירות הדירות החדשות עדיין חלשות יחסית והמלאי שנותר למכירה גבוה מאוד. שוק חלש מתבטא גם במחירים, ובעיקר במבצעי ההנחות - אתם יכולים לקנות דירה ולשלם אחרי האיכלוס, אתם יכולים לקנות דירה שהמשכנתא בשנים הראשונות תהיה על חשבון הקבלן. יש מבצעים רבים שכלכלית מורידים משמעותית את מחיר הדירה וזה כשבשטח יש ירידות משמעותיות, למעט בירושלים. בעיר הבירה חוקים אחרים. עולים חדשים וביקוש של דתיים-חרדים מעלה את המחירים.

לפי עדכון של הלמ"ס, בשלושת החודשים נובמבר 2025 עד ינואר 2026 נמכרו בישראל כ-24,120 דירות. מדובר בעלייה של 19.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים, אך בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד עדיין מדובר בירידה של כ-14.6%. מתוך כלל העסקאות, כ-37.6% היו דירות חדשות - כלומר כ-9,070 דירות בשלושת החודשים. המשמעות היא שקצב המכירות של דירות חדשות עומד על כ-3,020 דירות בחודש בממוצע.

אלא שכאשר מסתכלים על חודש ינואר בלבד מתקבלת תמונה חלשה יותר: בינואר נמכרו כ-2,300 דירות חדשות בלבד, נתון שנמוך בכ-24% מהממוצע החודשי של שלושת החודשים האחרונים. במילים אחרות, למרות העלייה הכוללת במספר העסקאות - בעיקר בזכות דירות יד שנייה - שוק הדירות החדשות עדיין מתקשה להתאושש.

כמה זמן ייקח למכור את כל הדירות החדשות בישראל

נכון לסוף ינואר 2026, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בישראל עומד על כ-86,290 דירות. כאשר מחלקים את המלאי בקצב המכירות החודשי של החודשים האחרונים (כ-3,020 דירות בחודש), מתקבלת תמונה ברורה:

• קרית שמונה משנה את חוקי הדיור: אפשר יהיה לפצל בתים, להוסיף יחידות ולבנות ממ"ד במסלול מהיר
• ישראל בונה דירות גדולות לאנשים שצריכים דירות קטנות - ומי שמשלם את המחיר הם השוכרים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אם קצב המכירות יישאר כפי שהוא כיום - יידרשו בערך 28-29 חודשים כדי למכור את כל המלאי הקיים.

החישוב של הלמ"ס עצמו מציג נתון דומה מאוד: 31.4 חודשי היצע. המשמעות היא ששוק הדירות החדשות עדיין נמצא ברמת היצע גבוהה יחסית, רחוק מהתקופות החזקות של 2021 שבהן מלאי הדירות הספיק לפחות משנה.

תל אביב - המלאי הגדול ביותר בישראל

אבל הסיפור המרכזי נמצא בתל אביב. לפי הנתונים, 29.9% מכלל הדירות החדשות שנותרו למכירה בישראל נמצאות במחוז תל אביב - כ-25,790 דירות. מדובר במלאי הגדול ביותר מכל המחוזות. כאשר מסתכלים על העיר עצמה, תל אביב-יפו נמצאת במקום השני בישראל במספר הדירות החדשות שנותרו למכירה, עם כ-9,650 דירות. במקביל, בשלושת החודשים האחרונים נמכרו בתל אביב-יפו 956 דירות חדשות. כלומר קצב המכירות עומד על כ-319 דירות חדשות בחודש.

אם מניחים שקצב המכירות הזה יישאר דומה, ניתן לחשב כמה זמן ייקח לשוק המקומי לספוג את המלאי הקיים: 9,650 דירות ÷ 319 דירות בחודש = כ-30 חודשים. במילים אחרות, גם בתל אביב יידרשו בערך שנתיים וחצי כדי למכור את כל הדירות החדשות הקיימות כיום, בהנחה שלא יתווספו דירות חדשות לשוק - הנחה כמובן שאינה ריאלית.

• פנטהאוז ב-55 מיליון שקל: עסקה בולטת בפרויקט YBOX Art בתל אביב
• ירושלים מתחדשת: 1,400 דירות חדשות ואלפי מ"ר למסחר ותעסוקה בארבע שכונות
• תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
• קרית שמונה משנה את חוקי הדיור: אפשר יהיה לפצל בתים, להוסיף...

67% ממכירת הדירות הן מכירות יד שנייה:

ירושלים מובילה במלאי הדירות

מבחינת ערים גדולות, ירושלים נמצאת במקום הראשון במספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עם כ-10,340 דירות, ואחריה תל אביב-יפו עם כ-9,650 דירות. אחריהן נמצאות מספר ערים שבהן יש מלאי גדול יחסית של דירות חדשות, כמו לוד (כ-3,010 דירות), קריית גת (כ-2,250), באר יעקב (כ-1,700), רמת השרון (כ-1,530) ורעננה (כ-1,490). הנתונים הללו מצביעים על כך שבחלק גדול מהאזורים בישראל נבנה מלאי משמעותי של דירות חדשות בשנים האחרונות, והביקוש עדיין מתקשה להדביק את קצב ההיצע.

העסקאות עולות - אבל בעיקר בדירות יד שנייה

העלייה במספר העסקאות הכולל נובעת בעיקר משוק היד השנייה. מתוך כלל הדירות שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים, כ-62.4% היו דירות יד שנייה - כ-15,050 דירות. בדירות יד שנייה נרשמה עלייה של כ-23.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים, בעוד שבדירות החדשות העלייה הייתה מתונה יותר - ובניכוי עונתיות אף נרשמה ירידה. כלומר, שוק היד השנייה מתאושש מהר יותר, בעוד ששוק הדירות החדשות עדיין מתקשה לחזור לרמות המכירה של השנים הקודמות.

מבחינת מגמה ארוכת טווח, הנתונים מצביעים על שינוי הדרגתי בשוק. לאחר עלייה במכירות בין 2023 ל-2024, מאז אמצע 2024 נרשמת ירידה בקצב המכירות של דירות חדשות - כ-1.9% בממוצע לחודש.

במקביל, מלאי הדירות שנותרו למכירה גדל לאורך השנים האחרונות בקצב של כ-1.5% לחודש בין 2022 ל-2025, ורק לאחרונה נרשמה ירידה קלה מאוד במלאי.

השילוב בין מלאי גדול יחסית לבין ביקוש שמתאושש לאט יוצר שוק נדל"ן מורכב: מצד אחד אין מחסור מיידי בדירות חדשות, אך מצד שני הביקוש עדיין מספיק חזק כדי למנוע ירידות מחירים חדות.

מה המשמעות למשקיעים ולרוכשים

המשמעות המרכזית של הנתונים היא ששוק הדירות החדשות נמצא כיום במצב של מלאי גבוה יחסית וזמן ספיגה ארוך. כאשר מלאי הדירות מספיק לשנתיים וחצי ואף יותר, כוח המיקוח של הרוכשים בדרך כלל גדל.

מצב כזה עשוי להוביל למבצעי מכירות, פריסות תשלומים נוחות יותר ולעיתים גם הנחות נקודתיות בפרויקטים מסוימים. עם זאת, צריך לזכור שהמלאי הגבוה אינו מתחלק באופן שווה בין כל האזורים. דווקא בערים המבוקשות במרכז הארץ - כמו תל אביב והרצליה - הביקוש עדיין גבוה יחסית, ולכן גם אם זמן הספיגה עומד על כשנתיים וחצי, המחירים לא בהכרח יירדו במהירות.

במילים אחרות זה שוק של קונים וזה מורגש בעיקר בתל אביב. נזכיר כי לפני 3-4 שנים המלאי בעיר הספיק לפחות משנה, כ-10 חודשים וכעת מדובר על שנתיים וחצי וזה אומר - עודף גדול. זה מורגש במבצעים ובירידות המחירים.

נדגיש כי כאשר המלאי נמוך, קבלנים יכולים להעלות מחירים יחסית בקלות: כל פרויקט חדש שנפתח מקבל ביקוש מהיר והקונים חוששים "להישאר בחוץ". אבל כאשר יש אלפי דירות זמינות במקביל, התמונה משתנה. רוכשים יכולים להשוות בין פרויקטים, להמתין, ולנהל משא ומתן על המחיר. הנתונים בשטח הם לירידה של כ-9% בשנה האחרונה במחירי הדירות. בלמ"ס מציגים התאוששות בחודשים האחרונים וירידה של כ-6% בלבד, אבל בלמ"ס לא לוקחים בחשבון את מבצעי המימון שמגלמים הטבה שיכולה להגיע גם ל-105 מערך הדירה.