שיכון דן: 4.35 מיליון שקל ל-4 חדרים ו-750 דירות בדרך לשכונה

שיכון דן היא אחת השכונות הקטנות והשקטות בצפון-מזרח תל אביב, אבל גם אחת היותר מעניינות. מספר העסקאות בה נמוך, תמהיל הנכסים נע בין דירות בבניינים ותיקים לבין בתים פרטיים ופרויקטים חדשים, והפערים בשטחי הדירות גדולים. לכן אמירה שלפיה המחיר בשכונה כבר הגיע ל־50 אלף שקל למ"ר נכונה רק לגבי עסקאות מסוימות, ולא בהכרח משקפת את המחיר שבו נמכרת דירה רגילה בשכונה.

העסקאות מצביעות על טווח מרכזי של כ- 39-43 אלף שקל למ"ר, אם כי דירות קטנות או נכסים מיוחדים יכולים להימכר גם במחיר גבוה יותר למ"ר. ביוני 2025 נמכרה ברחוב משמר הירדן 41 דירת ארבעה חדרים בשטח של 103 מ״ר, בקומה השישית, תמורת 4.35 מיליון שקל. המחיר בעסקה עמד על כ-42.2 אלף שקל למ"ר.

לאחרונה נמכרה דירה נמכרה ברחוב משמר הירדן 33. מדובר על דירת ארבעה חדרים בשטח של 100 מ״ר, בקומה השביעית, שנמכרה תמורת 3.9 מיליון שקל, כלומר כ-39 אלף שקל למ״ר. באופן כללי, דירת ארבעה חדרים עולה כיום בסדר גודל של כ- 4-4.3 מיליון שקל, כאשר המחיר משתנה בהתאם לגודל, לקומה, למצב הדירה, לחניה, למעלית ולשאלה אם הבניין עבר חיזוק או התחדשות.

גם בדירות ובבתים גדולים נרשמו עסקאות, אך קשה להשוות אותם לדירה רגילה. לאחרונה נמכר ברחוב אליהו מפרארה נכס בן שישה חדרים בשטח של 238 מ״ר תמורת 9.1 מיליון שקל, מחיר של כ-38.2 אלף שקל למ״ר. כמו כן, עוד עסקה שבוצעה הייתה ברחוב תבואות הארץ: קוטג׳ בשטח של 258 מ״ר תמורת כ-8.08 מיליון שקל. המחיר למ״ר נמוך יותר, אבל בצמודי קרקע השטח הבנוי לבדו אינו מספר את כל הסיפור, משום שחלק גדול מהשווי נובע מהקרקע, מהחצר ומאפשרויות וזכויות הבנייה.

ברחוב בנימין מטודלה נמכרה בעבר דירה בשטח של 85 מ״ר תמורת 4.25 מיליון שקל, בדיוק 50 אלף שקל למ״ר. ברחוב רומנילי נמכרה דירה בשטח של 116 מ״ר תמורת 5.3 מיליון שקל, שהם כ-45.7 אלף שקל למ״ר, וברחוב משמר הירדן נמכרה דירה בשטח של 101 מ״ר תמורת 4 מיליון שקל, כ-39.6 אלף שקל למ"ר. כפי שעלה גם בבדיקה קודמת של ביזפורטל על שיכון דן, מספר העסקאות בשכונה מצומצם מאוד, ולכן עסקה בודדת וחריגה יכולה לשנות משמעותית את הממוצע.

ומה לגבי דירות שמוצעות כיום?

דירה גדולה בשטח של 142 מ״ר ברחוב משמר הירדן מוצעת בכ-5.2 מיליון שקל, שהם כ-36.6 אלף שקל למ״ר. דירות גדולות ומיוחדות יותר מוצעות בסכומים של כ-7 מיליון שקל ומעלה. בית פרטי ברחוב רומנילי, בשטח בנוי של כ-200 מ״ר על מגרש של כ-270 מ״ר, מוצע בכ-8.75 מיליון שקל, ואילו קוטג' גדול בשטח של כ-350 מ״ר מוצע בכ-10.5 מיליון שקל.

אלו מחירים מבוקשים בלבד, ולא עסקאות שבוצעו. דווקא בשוק שבו מתבצעות מעט עסקאות, הפער בין המחיר שהמוכר מפרסם לבין הסכום שהקונה מוכן לשלם עשוי להיות משמעותי מאוד.

בשוק השכירות, קיימת שונות גדולה בין הנכסים

המחיר הממוצע כביכול הוא 14 אלף שקל לחודש בשוק השכירות שבשכונה. אבל זה לא בהכרח מייצג, בעיקר כי לצד דירות רגילות יש בשכונה גם יחידות דיור, דירות גדולות ובתים פרטיים/ צמודי קרקע, ולכן ממוצע שכירות אחד עלול להיות מטעה. דירות רגילות בנות שלושה עד ארבעה וחצי חדרים מוצעות כיום בדרך כלל סביב 7,500-8,000 שקל בחודש, בעוד בתים פרטיים ונכסים גדולים יכולים להגיע לסכומים גבוהים משמעותית. לכן, 14 אלף שקל לחודש לא מייצג דירה ממוצעת בשכונה, אלא מושפע מהתמהיל ומהמחירים של נכסים גדולים.

שיכון דן, המכונה גם נווה דן, נמצאת ממזרח לנתיבי איילון ובסמוך לרמת החייל, ולא ממש בין רמת אביב לרמת החייל. גבולותיה המקובלים הם רחוב פתחיה מרגנסבורג מצפון, פנחס רוזן ממערב, משמר הירדן ממזרח וראול ולנברג מדרום. ממערב לה נמצאות נאות אפקה והדר יוסף, ממזרח רמת החייל ומצפון שכונת רביבים. רמת אביב נמצאת מעבר לנתיבי איילון, ולכן השימוש בה בכותרת כמיקום צמוד עלול לבלבל את הקוראים.

מרבית הבנייה בשכונה נמוכה. יש בה בתים פרטיים, מבנים בני שתיים ושלוש קומות ומספר מצומצם יחסית של בניינים גבוהים. הפיתוח שלה הואץ בסוף שנות ה-60, ורבים מהתושבים הראשונים היו נהגים ועובדים של חברת דן. הרחובות הפנימיים שקטים יחסית, ובחלקים רבים נשמרו עצים ותיקים, חצרות ומרווחים בין הבתים. זהו אחד ההסברים לביקוש מצד משפחות שמחפשות סביבת מגורים שקטה בתוך תל אביב, אך אינן חייבות להתגורר בסמוך לים או למרכז העיר.

יתרונות מול חסרונות

היתרון הגדול של השכונה הוא הקרבה למוקדי התעסוקה של רמת החייל ולעתידים. היא נגישה יחסית לצירים כמו פנחס רוזן, ראול ולנברג ונתיבי איילון, ונמצאת במרחק נסיעה או רכיבה קצר יחסית מפארק הירקון. בשכונה ובסביבתה פועלים מוסדות חינוך, ובהם תיכון עירוני י״ד, בתי ספר וגני ילדים. מנגד, היצע המסחר בתוך הרחובות הפנימיים מצומצם, ורוב הקניות, הבילוי והשירותים נמצאים בצירים הראשיים, ברמת החייל, בהדר יוסף ובאזור קניון איילון. חשוב לציין גם את המרכז ״טופ דן״ שמצוי בגבול השכונה.

התחבורה הציבורית היא עדיין אחת מנקודות החולשה. אין כיום תחנת רכבת קלה בתוך שיכון דן, וגם הקווים הירוק והסגול שמתוכננים לפעול בהדרגה אינם עוברים בשכונה עצמה. לכן לא נכון לקבוע כי קו רכבת קלה יפעל בשיכון דן בשנת 2028. השיפור המשמעותי יותר אמור להגיע בעתיד במסגרת קו המטרו M3, שבו מתוכננות תחנות בפנחס רוזן וברמת החייל–הארד. אלא שהמטרו הוא פרויקט ארוך טווח, ואין להתייחס אליו כאל פתרון תחבורתי שעומד להיפתח בשנים הקרובות.

גם הטענה שהתחדשות עירונית כבר מזרימה לשכונה כמות גדולה של דירות חדשות דורשת מידת זהירות. במשך שנים התושבים והוועדה המקומית הגבילו את יישום תמ״א 38 במרקם צמודי הקרקע, ובבניינים משותפים הותרה התחדשות בתנאים מצומצמים יחסית. לכן ההתחדשות בשיכון דן אינה רחבה ורציפה כמו בשכונות אחרות בתל אביב, והיא מתרכזת בפרויקטים נקודתיים ובבנייני בוטיק.

הרבה דירות צפויות להיבנות

עם זאת, בקצה הדרומי של השכונה מתוכנן שינוי גדול בהרבה. הוועדה המקומית אישרה תוכנית לפינוי חניון האוטובוסים הוותיק של דן ולהקמת כ-750 דירות. התוכנית כוללת מגדלים בגובה של עד 19 קומות, בניינים נמוכים יותר, שטחי מסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים. כרבע מהדירות מתוכננות כדירות קטנות, וכ-15% מהן מיועדות להשכרה ארוכת טווח לתקופה של 25 שנה.

אם הפרויקט יצא לפועל, מדובר בתוספת משמעותית מאוד ביחס לשכונה הקטנה הקיימת. היא תגדיל את היצע הדירות, תכניס אוכלוסייה חדשה ותוסיף מסחר ומרחב ציבורי, אך גם תשנה את האופי הנמוך והדליל של הכניסה לשכונה ותגדיל את העומס על הכבישים ועל מוסדות הציבור

פרויקט נוסף מקודם על קרקע בשטח של כ-3.7 דונם שנרכשה בשנת 2022 תמורת כ-170 מיליון שקל. על הקרקע קיימות זכויות מאושרות לעשרות דירות, ובמקביל קודמה תוכנית להגדלת הפרויקט לכ-120 דירות. גם כאן מדובר בצינור תכנוני ולא במלאי מיידי. עם זאת, יחד עם מתחם חניון דן ופרויקטי הבוטיק ברחובות הפנימיים, ברור שהיצע הדירות החדשות בשכונה צפוי לגדול במהלך הזמן.