כ-60 אלף שקל לכל משק בית: החשבון הענק של המטרו, ומי ישלם עד 72% מההשבחה
אומדן המטרו טיפס לכ-181 מיליארד שקל. מחצית תגיע מתקציב המדינה, והשאר ממסים ייעודיים שההכנסות מהם מוערכות בפחות מזה. בעלי קרקע ליד התחנות משלמים 72% מעליית הערך, ועד סוף 2030 השיעור יורד ל-60%
המטרו של גוש דן הוא פרויקט התשתית היקר בתולדות המדינה, והחשבון שלו ממשיך לטפס. בחוק המטרו, שעבר בכנסת בנובמבר 2021, נקבע אומדן של 150 מיליארד שקל לשלושה קווים תת-קרקעיים באורך של כ-150 ק"מ, עם 109 תחנות ב-24 רשויות מקומיות. ההצמדה למדד הביאה את האומדן לכ-181 מיליארד שקל בדוחות הכספיים של המדינה לשנת 2025, ומבקר המדינה כבר הזהיר שהוא עשוי לעלות בעוד כ-12 מיליארד שקל. לפי חישוב של ביזפורטל, שמחלק את האומדן העדכני ב-3.03 מיליון משקי הבית הפרטיים שמנתה הלמ"ס ב-2025, מדובר בכמעט 60 אלף שקל לכל משק בית בישראל, או כ-17.5 אלף שקל לכל אחד מכ-10.3 מיליון התושבים.
החשבון מתחלק לשני חלקים שווים. מחצית העלות, כ-90 מיליארד שקל, אמורה להגיע מתקציב המדינה, כלומר מהמסים של כל אזרחי ישראל, גם של מי שגר בבאר שבע או בקריית שמונה. באותו חישוב, זה כ-30 אלף שקל לכל משק בית. החשבון המלא, כמעט 60 אלף שקל, שווה ליותר מחודשיים של הכנסה ברוטו של משק בית ממוצע בישראל, שמגיעה לכ-26 אלף שקל בחודש.
המחצית השנייה צריכה להגיע ממקורות ייעודיים שהחוק הצמיד לפרויקט: מס השבחת המטרו, היטל מימון שנתי על נכסים עסקיים, אגרת גודש בכניסה למטרופולין תל אביב, והעברות מרשות מקרקעי ישראל ומהרשויות המקומיות. כאן נפתח הפער. משרד האוצר מעריך את הכנסות מס ההשבחה ב-25 עד 30 מיליארד שקל, ואת היטל המימון ב-25 עד 35 מיליארד שקל. יחד מדובר ב-50 עד 65 מיליארד שקל, הרחק מתחת לכ-90 מיליארד הנדרשים, וחלק גדול מהכסף ייכנס שנים ארוכות אחרי שהחפירות יסתיימו. מבקר המדינה העריך שהמדינה תצטרך לגשר על עשרות מיליארדי שקלים בתקופת הביניים, ובאוצר עדיין מגבשים את המתווה למימון הפער.
איך מגיעים ל-72% מההשבחה
החלק של בעלי הקרקע נגבה דרך מס השבחת המטרו, שנוסף על היטל ההשבחה הרגיל. מי שמחזיק מקרקעין במתחם ההשפעה של תחנה, כפי שנקבע בתמ"א 70, ונהנה מתוכנית משביחה, משלם 40% מעליית הערך לרשות המקומית ועוד 32% למדינה. החיוב חל על תוכניות שהופקדו מ-1 בינואר 2023 ומגדילות את שטח הבנייה ביותר מ-10% ובלפחות 1,500 מ"ר. בחוק המקורי עמד מס המטרו על 35%, ובאוגוסט 2024 הוא הופחת, כך שהחיוב הכולל ירד מ-75% ל-72%. ההפחתה, יחד עם המסלול המוזל עד 2030, גילחה מאומדן ההכנסות 2 עד 13 מיליארד שקל.
הבסיס לחישוב הוא ההשבחה שקובע השמאי, ולא מחיר הנכס. מגרש ששווה 10 מיליון שקל לפני התוכנית ו-13 מיליון שקל אחריה הושבח ב-3 מיליון שקל. בשיעור של 72% החיוב מגיע ל-2.16 מיליון שקל, מהם 1.2 מיליון לרשות ו-960 אלף למדינה, ובידי הבעלים נשארים 840 אלף שקל מעליית הערך. בעל דירה שמכר את ביתו ברווח בזכות עליית מחירים כללית בשוק פטור מהמס הזה, כל עוד הערך עלה בלי תוכנית משביחה. התשלום עצמו נדרש במועד מימוש הזכויות, במכירה או בקבלת היתר בנייה, והשומה פתוחה להשגה ולערר.
במתחם גדול הסכומים מטפסים מהר. השבחה של 20 מיליון שקל ברמת גן או בפתח תקווה תגרור חיוב של 14.4 מיליון שקל, ויזמים מגלמים את הסכום הזה במחיר שהם מציעים לבעלי הקרקע ובתמורות לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
החלון עד 2030, והחשבון לעסקים
החוק נותן הנחה למי שממהר. מי שמגיש בקשה להיתר בנייה עד 31 בדצמבר 2030 משלם 20% מס מטרו במקום 32%, ובצירוף ההיטל לרשות החיוב יורד ל-60%. באותו מגרש מהדוגמה החיסכון מגיע ל-360 אלף שקל, ולכן השנים הקרובות קובעות עבור בעלי קרקע ויזמים במתחמי התחנות. בפינוי-בינוי ברירת המחדל היא 50%, והרשות המקומית רשאית לקבוע 72%, 50%, 25% או פטור מלא, כך ששני מתחמים באותה עיר עשויים לשלם שיעורים שונים מאוד.
היטל מימון המטרו יפגוש בעיקר בעלי נכסים עסקיים. הוא חל על נכסים שאינם למגורים במתחמי ההשפעה, כשהשטח עולה על 100 מ"ר, בתעריף בסיס של 70 שקל למ"ר בשנה, מוכפל במקדם לפי שיטת הארנונה ובמקדם לפי מספר התחנות ברשות. משרד של 200 מ"ר בעיר עם יותר מחמש תחנות עשוי לשלם כ-14 אלף שקל בשנה, במשך 30 שנה, החל מהשנה שאחרי הפעלת המטרו באזור. דירות מגורים פטורות מההיטל.
בצד השני של המשוואה עומדות חברות הביצוע. במכרזי החפירה והמנהור מתמודדות קבוצות גדולות, ובהן שפיר, דניה סיבוס ואשטרום, ונת"ע מתכננת להוציא 11 מכרזים בהיקף של כ-65 מיליארד שקל בתוך שנה וחצי. בשוק ההון כבר מעריכים שהמטרו יביא גל של עבודות תשתית, אבל לתושבי גוש דן החשבון כולל גם שנים של חפירות ברחובות, עד שהמטרו ייפתח לפי התכנון ב-2037.
להרחבה: אלקטרה, דניה, שפיר ואשטרום בפנים: המכרז הענק של המטרו עובר שלב
