אילת: 487 דירות במקום 162, בתנאי שהמדינה תסבסד
שכונת הערבה באילת עשויה לקבל מתחם מגורים חדש, אבל מימושו תלוי בכסף ממשלתי. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה דרום אמורה לדון בתחילת השבוע הבא בשאלת ההפקדה של תוכנית להתחדשות מתחם קדש, שבמסגרתה ייבנו 487 דירות במקום 162 דירות ותיקות. היחס בין החדש לקיים עומד על כ-3 דירות לכל דירה קיימת, והתוכנית רשומה במערכת התכנון תחת המספר 602-1305747.
הבעיה היא הכלכלה של הפרויקט. בדיקה שנערכה לפי תקן 21.1, הכלי שבאמצעותו בוחנים אם תוכנית התחדשות משתלמת ליזם, העלתה שזכויות הבנייה שבתוכנית אינן מספיקות כדי להבטיח את ביצועה. המסקנה היא שבלי סבסוד מהמדינה הפרויקט צפוי להתקשות למשוך יזם, ובמצב כזה התוכנית עלולה להיות מאושרת על הנייר ולהישאר בלי מבצע.
מתחם שנבחר בגלל הסיכון הסיסמי
את התוכנית יזמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשיתוף הוועדה המקומית אילת. הבחירה במתחם נעשתה בעקבות מיפוי של אזורים להתחדשות ביישובים שמוגדרים בסיכון גבוה לרעידות אדמה. אילת שוכנת לאורך הבקע הסורי-אפריקאי, ורבים מבנייניה הוותיקים נבנו לפני שנכנסו לתוקף תקני העמידות העדכניים. המטרה היא להחליף אותם בבניינים חדשים, עמידים וממוגנים.
אילת נמנית עם עשר ערים שהמדינה מגדירה כבעלות סיכון גבוה במיוחד, לצד בית שאן, טבריה, צפת, קצרין, קריית שמונה, חצור הגלילית, ראש פינה, עפולה ומגדל העמק. הערים האלה נבחרו משום שבמקרה של רעידת אדמה צפויות בהן תאוצות קרקע גבוהות, כלומר תזוזה חזקה יחסית של הקרקע. לפי נתונים שהציג מרכז המחקר והמידע של הכנסת, תקן העמידות לרעידות אדמה (ת"י 413) נקבע ב-1975 והפך למחייב החל משנת 1980, ולכן מבנים שנבנו לפני כן נחשבים כמי שלא נבנו לפיו. משרד הבינוי והשיכון מעריך שבישראל יש כ-80 אלף מבני מגורים בני שלוש קומות ויותר שטעונים חיזוק, ובהם כ-810 אלף דירות.
המתחם משתרע על כ-27.3 דונם, באזור המפגש של הרחובות צין ופארן. מצפון הוא גובל ברחוב קדש, ממזרח ברחובות צין ובשן, ממערב בשדרות ירושלים השלמה ומדרום בסמטת יהודה. לצד הדירות יפונו כ-400 מ"ר של מסחר, ואת מקומם יתפסו כ-1,365 מ"ר של חנויות, בעיקר לאורך שדרות ירושלים השלמה ורחוב נחל ניצוץ.
מגדלים, דירות קטנות ומבני ציבור
האדריכל ארי כהן, שתכנן את המתחם, שילב בניינים נמוכים יחסית, עד תשע קומות, ולצידם מגדלים שיתנשאו לגובה של עד 29 קומות מעל קומת הכניסה. תמהיל הדירות נוטה לדירות קטנות ובינוניות: 20% יהיו דירות של 30 עד 55 מ"ר, 15% דירות של 56 עד 85 מ"ר ו-35% דירות של 85 עד 105 מ"ר. יתר הדירות יהיו גדולות יותר. בנוסף מוצעת אפשרות להוסיף דיוריות, עד רבע ממספר הדירות הגדולות מ-81 מ"ר.
התוכנית מקצה כ-6,515 מ"ר למבנים ולמוסדות ציבור, וכן שטח ציבורי פתוח במרכז המתחם שיתחבר לשבילי ההליכה בשכונה. ההקצאה הזאת חשובה בעיר שבה התוספת המתוכננת של תושבים תחייב גני ילדים, כיתות ומבני קהילה חדשים, ובפרויקטים של פינוי-בינוי היא גם אחד הרכיבים שמכבידים על התחשיב הכלכלי של היזם.
הידעת?מהו תקן 21.1?
שלושה מתחמים, שכונה אחת
קדש היא אחת משלוש תוכניות שמקודמות במקביל בשכונת הערבה, והן מתוכננות כמקשה אחת. לצידה מקודמות תוכנית למתחם לוס אנג'לס, בדרום השכונה, שבה מוצעות כ-450 דירות במקום 121, ותוכנית למתחם פארן, שבה מוצעות 449 דירות במקום 118. תוכנית לוס אנג'לס הופקדה כבר בשנה שעברה. יחד מדובר בכ-1,400 דירות חדשות, בשכונה שבה קיימות כ-1,100 דירות בבנייה רוויה ובבתים צמודי קרקע.
שלושת מתחמי הערבה הם חלק מחמישה מתחמים שהכריזה עליהם מועצת העיר בסוף 2024 בשלוש שכונות ותיקות: יעלים, דקל וערבה. בשכונת יעלים מקודם מתחם סמטת המערות, ובשכונת הדקל מתחם ברנע. כל המתחמים מקודמים כפינוי-בינוי בסבסוד ממשלתי, במסגרת התוכנית הלאומית לחיזוק מבנים בערים שבסיכון גבוה לרעידות אדמה.
- קבלן שבנה מלון באילת יחויב במע"מ מלא ו-50 אלף הוצאות
- ארבעה לילות ברומא או הכול כלול באילת? מתי הכי משתלם לכם להזמין את החופשה
ההתחדשות העירונית באילת התחילה בפיגור לעומת ערים אחרות. העירייה הקימה מינהלת להתחדשות עירונית ב-2022, ותוכנית ההתחדשות הראשונה בעיר אושרה בתחילת 2025. ראש מינהלת ההתחדשות בעיר, עו"ד יצחק מויאל, אמר בעבר כי המודל הכלכלי של מתחמי הערבה בנוי מראש על השלמה כספית משמעותית מהמדינה, בהיקף של עשרות מיליוני שקלים בשכונה כולה.
להרחבה: לראשונה: אושרה תוכנית התחדשות עירונית באילת
המכפיל של הפריפריה
המקרה של אילת ממחיש את הפער בין מרכז הארץ לפריפריה. בערים שבהן מחירי הדירות גבוהים, מכפיל של שלוש דירות לכל דירה קיימת יכול להספיק כדי לממן את הפרויקט. באילת, שבה מחירי הדירות נמוכים יותר והביקוש מוגבל, ההכנסות ממכירת הדירות החדשות מתקשות לכסות את עלויות הבנייה, את הדירות שיינתנו לבעלים הקיימים ואת הדיור החלופי. השמאי הממשלתי אף קובע שיעור רווח מינימלי גבוה יותר בדרום, כמפורט בסקירה על הרווח היזמי המינימלי שקובע השמאי הממשלתי.
הגדלת המכפיל היא הפתרון המקובל, אבל בעיר עם ביקוש מוגבל היא עלולה לייצר עודף דירות שיתקשו להימכר. סבסוד ממשלתי, בדמות מענקים או הקלות בהיטלים, הוא אפוא החלופה העיקרית. תופעה דומה נרשמת גם בתוכניות בצפון שמתקשות לצאת לדרך, שם הפער בין עלויות הבנייה למחירי השוק מעכב פרויקטים שאושרו.
הסבסוד שעדיין לא הגיע
היקף הכסף שהמדינה הקצתה עד כה לנושא קטן בהרבה מהצורך. צוות בין-משרדי שבחן את קידום ההתחדשות העירונית בערי הפריפריה העריך ב-2022 שבנגב ובגליל יש כ-96 אלף דירות בכ-6,700 מבנים רוויים שנבנו שלא לפי תקן העמידות, וכי סבסוד ממשלתי לפינוי-בינוי של כולן עשוי לעלות כ-57 מיליארד שקל. באותה תקופה הועברו לנושא כ-110 מיליון שקלים, כ-0.2% מהסכום הנדרש, והדוח לא כלל מקורות תקציב.
- אושרה תוכנית להקמת 1,060 יחידות דיור בדימונה ומלון עם 250 חדרים
- עכו מתרחבת צפונה: 2,322 דירות חדשות יוקמו לאורך חוף הים
התקציבים שכן הוקצו התפזרו על מסלולים שונים. בין 2014 ל-2020 סבסד משרד הבינוי והשיכון חיזוק של 133 מבנים עם 2,883 דירות, רובם בערים שבאזורי הסיכון, בהיקף של כ-233 מיליון שקל. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה קול קורא לתמיכות בפרויקטים בפריפריה בהיקף כולל של כ-140 מיליון שקל, עם תקרה של עד 35 מיליון שקל לפרויקט. בהיקפים כאלה מדובר במספר מצומצם של מתחמים, ומתחם כמו קדש יתחרה על אותה קופה עם פרויקטים בצפון ובדרום.
המדינה מנסה בשנה האחרונה גם לזרז את העבודה של הרשויות עצמן, ובין היתר הודיעה שתשלם לרשויות עד 450 אלף שקל כדי לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי. הכלים האלה מסייעים בשלב התכנון, אבל אינם פותרים את הפער הכלכלי שנחשף בבדיקה של מתחם קדש.
אם הוועדה המחוזית תחליט להפקיד את התוכנית, ייפתח פרק הזמן להגשת התנגדויות מצד תושבים וגורמים נוספים. במקביל יידרש להסדיר את מקור המימון לסבסוד, שבלעדיו גם תוכנית מאושרת עלולה להישאר על המדף. עבור דיירי המתחם, ההכרעה תשפיע על השאלה מתי, אם בכלל, יעברו לבניינים עמידים ברעידות אדמה.
