הפינוי-בינוי מתעכב? המדינה תשלם לרשויות עד 450 אלף שקל כדי להזיז פרויקטים

בעלי דירות שמנסים לקדם פרויקט פינוי-בינוי מכירים היטב את הדרך הארוכה שבין ההבטחות של היזם לבין היום שבו מתחילים לבנות. צריך לארגן את השכנים, לבחור נציגות, להבין מה מותר לבנות, להתמודד עם מחלוקות בין בעלי הדירות ולעבור מסלול של אישורים ותכנון. לעיתים, גם כאשר יש יזם שמעוניין בפרויקט ודיירים שתומכים בו, התהליך מתקשה להתקדם.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מבקשת לסייע לרשויות המקומיות להתמודד עם חלק מהקשיים האלה, באמצעות מימון של צוותים מקצועיים שיפעלו בתוך העירייה וילוו את הפרויקטים ואת בעלי הדירות. בקול קורא חדש, שפורסם ב-13 באוקטובר, היא מציעה לרשויות שיעמדו בתנאים השתתפות של עד 450 אלף שקל בשנה בהפעלת מיני-מינהלת להתחדשות עירונית.

המימון הממשלתי יעמוד על 60% מעלות ההפעלה בפועל, עד לתקציב שנתי של 750 אלף שקל. המשמעות היא שרשות מקומית שתנצל את מלוא התקציב תצטרך להעמיד בעצמה 300 אלף שקל בשנה. הכסף מיועד בעיקר להעסקת אנשי מקצוע ולפעילות שתסייע לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בתחומה.

ההתקשרות הראשונית תהיה לשנת 2027, ולרשות הממשלתית תהיה אפשרות להאריך אותה בשנתיים נוספות. בשנות ההארכה היא תוכל לאשר הגדלה של תקציב ההפעלה השנתי ל-1.1 מיליון שקל, בכפוף לעמידה בתנאים, להיקף הפעילות ולמגבלות התקציב. הגדלה כזאת מיועדת לרשויות שבהן צפוי קידום משמעותי של תוכניות או היתרי בנייה בהיקף של יותר מ-1,000 יחידות דיור.

מה יקבלו בעלי הדירות?

המיני-מינהלת אמורה להיות כתובת מקצועית בתוך הרשות המקומית לתושבים וליזמים המעוניינים לקדם התחדשות עירונית. היא תעסוק בהנגשת מידע על תוכניות ומדיניות העירייה, בהסברה לתושבים, בתיאום בין מחלקות העירייה ובזיהוי חסמים המעכבים פרויקטים.

עבור בעלי הדירות, המשמעות יכולה להיות מעשית מאוד. לפי תנאי הקול הקורא, עובדי המיני-מינהלת יסייעו לתושבים להתארגן לקראת פרויקט, לבחור נציגות, לבדוק היתכנות ראשונית בהתאם למדיניות העירונית ולקבל הכוונה בנוגע לבחירת עורך דין ולקיום הליך תחרותי לבחירת יזם.

המיני-מינהלת תוכל לסייע גם במחלוקות בין בעלי דירות, בין היתר באמצעות הפניה להליך גישור. במקביל, היא תספק ליזמים מידע על הדרישות העירוניות ועל הדרך לקדם פרויקטים מול מחלקות העירייה ומוסדות התכנון.

אחד התפקידים המרכזיים שלה יהיה לתאם בין הגורמים השונים המעורבים בפרויקט. תכנון, רישוי, תשתיות, חינוך ורווחה הם תחומים שיכולים להשפיע על קידום ההתחדשות העירונית, והמיני-מינהלת אמורה לסייע בחיבור ביניהם. היא תידרש גם לעקוב אחר הפרויקטים, לזהות עיכובים ולפעול לקידום הטיפול בהם.

עם זאת, הקמת מיני-מינהלת אינה מבטיחה שפרויקט מסוים יקבל היתר בנייה או ייצא לביצוע. היא נועדה לסייע בקידום התהליכים, בעוד שהאישורים עצמם תלויים בהליכי התכנון והרישוי ובתנאים הכלכליים של כל פרויקט.

• בת ים: תוכנית הענק בכניסה הצפונית מתקדמת, אחרי ששני מתחמים שנפגעו מטיל איראני יצאו ממנה
• אג"ח אחת מציעה 8.7% והממשלתית 3.5% - האם הפער שווה את הסיכון?

לא כל עירייה תוכל לקבל את הכסף

הסיוע מיועד לרשויות מקומיות שבהן כבר קיימת פעילות משמעותית בתחום ההתחדשות העירונית, אך הן אינן מקבלות כיום מימון ממשלתי להפעלת מינהלת עירונית מלאה.

לפי תנאי הקול הקורא, הרשות המקומית צריכה להיות רשות שהוקמה לפני שנת 1975. עיריות יוכלו להתמודד אם יעמדו ביתר התנאים, ואילו מועצות מקומיות יידרשו גם להציג תוכניות מתקדמות הכוללות לפחות 2,000 יחידות דיור מתוכננות.

נוסף על כך, בכל רשות המבקשת להשתתף צריכות להיות לפחות שלוש תוכניות מתקדמות להתחדשות עירונית, הכוללות יחד לפחות 300 יחידות דיור קיימות. רשות שכבר מקבלת סיוע ממשלתי להפעלת מינהלת עירונית לא תהיה זכאית למימון במסגרת ההליך הזה.

המשמעות היא שהמדינה מכוונת את הסיוע לרשויות שכבר יש בהן בסיס תכנוני להתחדשות עירונית, ושבהן תוספת של כוח אדם מקצועי יכולה לסייע בהתקדמות התוכניות הקיימות.

הכסף יינתן לפי תוכנית יעדים

כדי לקבל את המימון, כל רשות תצטרך להגיש תוכנית יעדים לשנים 2027-2028, שבה תפרט אילו תוכניות התחדשות עירונית היא מתכוונת לקדם ומהם לוחות הזמנים הצפויים לקידום התכנון והרישוי ולהוצאת היתרי בנייה.

• עמרם אברהם מכרה 794 דירות מתחילת השנה ופונה לרוכשים בארצות הברית
• מחירי הדירות יורדים, עלויות הבנייה עולות - האם הקבלנים יגלגלו את העלויות לרוכשים?

אם הביקוש למימון יעלה על התקציב העומד לרשות התוכנית, הבקשות ידורגו בין היתר לפי מספר יחידות הדיור בתוכניות המתקדמות שהרשויות מציעות לקדם. בתוכניות מאושרות שבהן צפויים להינתן היתרי בנייה במהלך תקופת היעדים, יובא בחשבון מספר הדירות הצפויות לקבל היתר, בהתאם לכללי הדירוג. במקרה של שוויון במספר יחידות הדיור, תינתן עדיפות לתוכנית יעדים הכוללת מספר גדול יותר של תוכניות.

הרשות הממשלתית תוכל גם לבחון אם היעדים שהציבה העירייה מציאותיים. בין השיקולים שייבחנו נמצאת ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים. אם יתברר שתוכנית מסוימת אינה כדאית מבחינה כלכלית, לא ניתן יהיה לכלול אותה בתוכנית היעדים לצורך המימון, אלא אם מתקיימים התנאים שנקבעו במסמכים לגבי סיוע ממשלתי להשלמה כלכלית.

הבדיקה הזאת משמעותית במיוחד בענף שבו תוכנית מאושרת עדיין אינה מבטיחה שהיזם יוכל להוציא אותה לפועל. עלויות הבנייה, מספר הדירות שניתן להוסיף ושווי הדירות החדשות משפיעים על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ולכן גם על האפשרות לקדם אותו בפועל.

מי יעבוד במיני-מינהלת?

הצוות הבסיסי של המיני-מינהלת יכלול מנהל פרויקטים ועובד חברתי, שיועסקו ככלל במשרה מלאה ובהעסקה ישירה. הרשות המקומית תידרש לבחור מנהל פרויקטים בתוך ארבעה חודשים ממועד הזכייה, ועובד חברתי בתוך שלושה חודשים ממועד בחירת מנהל הפרויקטים.

העובד החברתי אמור לסייע בהיבטים הקהילתיים והחברתיים של ההתחדשות העירונית, לצד עבודתו של מנהל הפרויקטים בקידום ההיבטים המקצועיים והתכנוניים. בהתאם לצורך ולאישורים, ניתן יהיה להסתייע גם באנשי מקצוע בתחומי התכנון, השמאות, הכלכלה והמשפט.

הרשות המקומית תידרש לספק לצוות משרדים, ציוד מחשוב ואמצעים לקבלת קהל. היא תצטרך גם לפרסם מידע נגיש לציבור על פעילות המיני-מינהלת, על מדיניות ההתחדשות העירונית ועל הדרכים לקידום פרויקטים בתחומה.

נוסף על כך, רשות שאין לה נוהל עבודה מסודר ליזמים תידרש לגבש אותו בתוך שמונה חודשים ממינוי מנהל הפרויקטים. מסמך מדיניות להתחדשות עירונית יידרש בתוך 18 חודשים, ככל שמסמך כזה עדיין אינו קיים. שני המסמכים אמורים להתפרסם באתר העירוני, בכפוף לאפשרויות ההארכה שנקבעו.

תוכנית חדשה או המשך של סיוע קיים?

המנגנון עצמו אינו חדש. הרשות הממשלתית כבר מפעילה תוכניות לסיוע לרשויות מקומיות באמצעות מינהלות להתחדשות עירונית, ובשנת 2022 פרסמה קול קורא למימון מיני-מינהלות ברשויות שבהן היקף ההתחדשות העירונית מוגבל יחסית.

לפי המסמך החדש, ההתקשרויות שנחתמו במסגרת אותו הליך מתקרבות לסיומן. הקול הקורא הנוכחי נועד לאפשר את המשך הפעילות ברשויות המתאימות, ובמקביל לפתוח את האפשרות גם לרשויות שלא השתתפו בהליך הקודם.

הבקשות יוגשו באופן מקוון, החל ב-15 בנובמבר 2026 בשעה 08:00 ועד 19 בנובמבר בשעה 15:00. הרשויות שייבחרו יוכלו להתחיל את תקופת ההתקשרות ב-1 בינואר 2027.

מבחינת בעלי הדירות, השאלה החשובה תהיה כיצד הסיוע הממשלתי יתורגם לעבודה בשטח. מיני-מינהלת שמצליחה לפתור מחלוקות, להבהיר דרישות תכנוניות ולתאם בין הגורמים בעירייה יכולה לחסוך זמן יקר בדרך לקידום פרויקט. אבל המבחן של התוכנית יהיה במספר התוכניות שיתקדמו ובהיתרי הבנייה שיונפקו בפועל, ולא רק במספר הרשויות שיקבלו מימון.