אין כמעט עסקות: מה קורה בשיכון דן?
שיכון דן, שמכונה גם "נווה דן", היא שכונה שממוקמת בצפון-מזרח תל אביב - אחת משכונות עבר הירקון. מרבית הבתים בשכונה הם צמודי קרקע, או בתים נמוכים בני שתיים-שלוש קומות, ורק חלק קטן מהם בניינים רבי קומות. כיום גרה בשכונה בעיקר אוכלוסייה שמשתייכת למעמד הגבוה. מאפייני השכונה הם הקרבה היחסית למרכז העיר, וכן השקט היחסי, ואלה הופכים אותה לאחת השכונות היקרות בתל אביב. גבולות השכונה הם רחוב פתחיה מרגנסבורג ואחריו שכונת רביבים מצפון, רחוב פנחס רוזן ואחריו השכונות נאות אפקה א' והדר יוסף ממערב, רחוב משמר הירדן ואחריו שכונת רמת החיל ממזרח, ורחוב ראול ולנברג ואחריו אזור התעשייה עבר הירקון (הידוע גם כאזור התעשייה רמת החיל) מדרום. בחלק הדרומי של השכונה נמצא חניון האוטובוסים הישן של חברת דן, שצפוי להתפנות ועל שטחו ייבנה פרויקט מגורים, שעליו נרחיב בהמשך.
אף שרוב הנכסים בשיכון דן הם, כאמור, צמודי קרקע, מרבית העסקות שמבוצעות בשכונה הן למכירת דירות. מחירי הדירות בשכונה הם בהתאם לתדמית שלה - גבוהים. ב-2021 נעו מחירי הדירות בשכונה סביב 35-30 אלף שקל למ"ר בממוצע, ב-2022 הם עלו מעט ל-37-32 אלף שקל למ"ר בממוצע, אך היה פיזור גבוה של המחירים - ניתן למצוא עסקות במחירים של פחות מ-30 אלף שקל למ"ר, ומנגד כאלה ביותר מ-40 אלף שקל למ"ר. ב-2023 כולה בוצעו, לפי הנתונים שבידינו, פחות מעשר עסקות בשיכון דן, ברמת מחירים ממוצעת של 45-40 אלף שקל למ"ר בממוצע. גם בשנים הקודמות השכונה לא משופעת בעסקות, אך נדמה כי יש כאן תופעה של ממש - מתחילת 2024 מצאנו עסקה אחת בלבד שבוצעה בשכונה.
הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:
ברחוב רומנילי דירה בשטח של 116 מ"ר נמכרה תמורת 5.3 מיליון שקל, לפי 45.7 אלף שקל למ"ר
ברחוב בנימין מטודלה דירה בשטח של 85 מ"ר נמכרה תמורת 4.25 מיליון שקל, לפי 50 אלף שקל למ"ר
ברחוב משמר הירדן דירה בשטח של 101 מ"ר נמכרה תמורת 4 מיליון שקל, לפי 39.6 אלף שקל למ"ר.
ברחוב אבן ספיר דירה בשטח של 53 מ"ר נמכרה תמורת 3.6 מיליון שקל, לפי 67.9 אלף שקל למ"ר.
באפריל 2022 דנה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו בתוכנית להקמת פרויקט מגורים על השטח של חניון האוטובוסים של דן. לפי התוכנית, החניון הוותיק שפועל במקום יועבר למקום אחר, ועל השטח שיפונה יוקמו 750 דירות ו-1,500 מ"ר של שטחי מסחר. הבעלות על הקרקע היא של חברת האוטובוסים דן ושל עיריית תל אביב-יפו. ההכנסות הצפויות מהפרויקט הן כ-1.9 מיליארד שקל. על פי התוכנית שהוצעה, כ-25% מהדירות שייבנו יהיו קטנות (כ-50 מ"ר בממוצע). כ-15% מיחידות הדיור שיוקמו יוקצו לדיור בר השגה, כלומר דירות להשכרה לתקופה של 25 שנה.
אביב ייזום של מליסרון וקבוצת אביב (של דורון אביב ודפנה הרלב) רכשה בספטמבר 2022 קרקע פרטית בשיכון דן תמורת כ-170 מיליון שקל. מדובר בשטח של 3.7 דונמים שעליו נערך מכרז שבו זכתה אביב ייזום. זו היתה העסקה הראשונה של החברה לאחר שמליסרון רכשה 50% ממנה. התב"ע המאושרת על הקרקע מאפשרת בניית כ-35 יחידות דיור. בנוסף, זמן קצר לפני כן אושרה להפקדה בוועדה המקומית תוכנית חדשה, שלפיה יתווספו לפרויקט זכויות להקמת כ-80 יחידות דיור נוספות. בהתאם לתוכנית החדשה, הפרויקט יכלול כ-115 יחידות דיור.
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנובמבר 2014 הצליחו תושבי השכונה לשנות את המדיניות של עיריית תל אביב בנושא תמ"א 38. הוועדה המקומית קיבלה אז את הצעתם והחליטה שלא לאפשר פרויקטים של תמ"א 38 במבנים צמודי הקרקע שקיימים בשכונה. בנוסף, הוועדה החליטה לאפשר באופן חלקי בלבד ותחת מגבלות משמעותיות פרויקטים של תמ"א 38 בבתים משותפים. על פי ההחלטה שהתקבלה אז, בבניינים שכוללים שתי יחידות דיור לפחות תותר רק תוספת של קומה אחת בלבד.
- 8.עידן 08/04/2024 08:16הגב לתגובה זורק קרבה ללב תל אביב
- 7.השקרים והונאת הפונזי של הבנקים הקבלנים והממשלה נגמרו:) (ל"ת)מעכשו- רק למטטטה:) 07/04/2024 11:12הגב לתגובה זו
- 6.אין 07/04/2024 08:49הגב לתגובה זואו שמבינים שלא יהיה יותר טוב...
- 5.ראובן 06/04/2024 22:14הגב לתגובה זוהעסקה שפרסמתם כביכול באבן ספיר שמראה על מחיר של מעל 60 אלף למטר ,היא בכלל ברחוב אליהו ספיר בתל אביב ולא באבן ספיר !!!
- 4.טל 06/04/2024 18:18הגב לתגובה זוכל דירה פה היא מינימום 4 מיליון משמע עפ 2 מיליון הון עצמי צריך 2 מיליון משכנתה וזה החזר של 12אלף בחודש, לא משתלם
- 3.ככה זה כשהמדינה מתפוררת (ל"ת)והנגיד מנמנם 06/04/2024 12:02הגב לתגובה זו
- 2.רחוקה מהעיר תל אביב היא יותר בני ברק מאשר תל אביב (ל"ת)שכונה יקרה לחינם 06/04/2024 07:33הגב לתגובה זו
- 1.כמובן הוועדות דואגות למקומות חזקים ודופקות את החלשים (ל"ת)אלון 06/04/2024 02:23הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
