קריית שרת: 138 עסקאות בשנה, והמחיר דורך במקום

קריית שרת היא השכונה הגדולה בחולון וגם אחת הוותיקות שבהן. רוב הבנייה בה נעשתה בשנות השבעים, על שטח שגובל בשדרות ירושלים במערב, ברחוב דוד אלעזר במזרח וברחוב אלופי צה"ל בצפון. כ-23 אלף תושבים גרים בה לפי מפקד 2022, ומדרום משתרע פארק פרס על כ-300 דונם. הרכב האוכלוסייה מעורב: חילונים ודתיים, רוב גדול של בעלי דירות שגרים בהן בעצמם, ובחלק המזרחי ריכוז משמעותי של עולים ממדינות חבר העמים. רמת ההכנסה בשכונה ממוצעת ומטה, ורוב התושבים נוסעים לעבודה ברכב פרטי.

2.2 מיליון שקל: מה נסגר כאן בפועל בשנה האחרונה

בשנים עשר החודשים שהסתיימו ביולי 2026 דווחו ונרשמו 138 עסקאות מכר בשכונה, לעומת 171 בשנים עשר החודשים שקדמו להם. חציון המחיר למ"ר בעסקאות שנסגרו עמד על כ-27 אלף שקל, כמעט זהה לחציון של השנה הקודמת. בדירות יד שנייה בלבד, כלומר בבניינים שהוקמו עד 2019, חציון המחיר למ"ר היה כ-25,700 שקל, וחציון המחיר לדירת ארבעה חדרים עמד על 2.2 מיליון שקל. דירת שלושה חדרים נסגרה בחציון של 1.78 מיליון, ודירת חמישה חדרים בחציון של 2.4 מיליון.

אלה המכירות שהושלמו ודווחו בקריית שרת. ביולי 2026 נמכרה דירת ארבעה חדרים ברחוב צפת 3, 82 מ"ר בקומה הראשונה בבניין משנת 1990, ב-1.94 מיליון שקל, כלומר 23,659 שקל למ"ר. ביוני נמכרה דירת ארבעה חדרים ברחוב יום הכיפורים 20, 93 מ"ר בקומה הרביעית בבניין משנת 1988, ב-2.3 מיליון שקל. באותו חודש עברה דירת ארבעה חדרים ברחוב קריית שמונה 27, 109 מ"ר בקומה החמישית, ב-2.35 מיליון שקל, שהם 21,560 שקל למ"ר. במאי נסגרה דירת שלושה חדרים ברחוב מפרץ שלמה 70, 61 מ"ר בקומה הראשונה, ב-1.765 מיליון שקל.

בקצה השני של הטווח עומדת הבנייה החדשה. במאי 2026 נמכרה דירת ארבעה חדרים ברחוב אח"י דקר 12, 82 מ"ר בקומה השישית בבניין משנת 2023, ב-2.56 מיליון שקל, שהם 31,220 שקל למ"ר. ביוני נסגרה דירת חמישה חדרים במגדל שברחוב שרת משה 30, 125 מ"ר בקומה האחת עשרה, ב-3.347 מיליון שקל. הפער בין בניין משנות השמונים לבניין שנמסר השנה, באותה שכונה ובמרחק הליכה זה מזה, מגיע לכ-8,000 שקל למ"ר. לשם השוואה, ממוצע המחירים בחולון כולה נע סביב 27 אלף שקל למ"ר.

מי מבקש 2.35 מיליון על דירה שנסגרה ב-2.2?

מול רשימת העסקאות עומדת רשימה שנייה לגמרי, של מודעות פעילות שבהן מופיע מחיר מבוקש בלבד. ברחוב אח"י דקר 16 מוצעת כעת דירת ארבעה חדרים בת 100 מ"ר בקומה החמישית, במחיר מבוקש של 2.35 מיליון שקל. ברחוב קרן קימת 8 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 95 מ"ר בקומה השנייה ב-2.13 מיליון שקל, וברחוב שער ציון 19 דירת ארבעה וחצי חדרים בת 100 מ"ר בקומה הראשונה ב-2.1 מיליון שקל. ברחוב מפרץ שלמה 61 מבקשים 2.09 מיליון שקל עבור דירת ארבעה וחצי חדרים בת 99 מ"ר בקומה הראשונה, וברחוב קרן היסוד 8 מבקשים 2.85 מיליון שקל עבור דירת חמישה חדרים בת 110 מ"ר בקומה החמישית.

חציון המחיר המבוקש בדירות ארבעה חדרים בשכונה עומד כיום על כ-2.295 מיליון שקל, מול חציון של 2.2 מיליון בעסקאות יד שנייה שנסגרו בפועל בשנה האחרונה. הפער הזה, כארבעה אחוזים, הוא בדיוק המרחק שקונה נדרש לגשר עליו במשא ומתן. בדירות שלושה חדרים המצב הפוך: חציון המחיר המבוקש עומד על כ-1.73 מיליון שקל, מתחת לחציון של 1.78 מיליון שנרשם בעסקאות שהושלמו. מי שמחפש דירה קטנה בשכונה נמצא כאן בעמדה טובה יותר ממי שמחפש דירה משפחתית.

700 דירות במקום 204: מה נבנה ברחוב שרת משה

הפרויקט הגדול בשכונה מרוכז ברחוב שרת משה 23-37, על כ-16 דונם. התוכנית מדברת על הריסת 204 דירות ותיקות בשבעה מבנים, חלקם מוגדרים מסוכנים, ובניית למעלה מ-700 דירות חדשות עם ממ"דים במגדלים שמגיעים עד 25 קומות, בהיקף השקעה שחוצה מיליארד שקל. היזמים הם צמח המרמן ו-RMA. במקביל כבר אוכלסו מבנים חדשים ברחוב אח"י דקר 10-12, ובמהלך 2026 נרשמו עסקאות ראשונות במבנים החדשים באח"י דקר 14-16 ובאלופי צה"ל 43. בשרת משה 30 מקדמת אזורים מגדל בן 24 קומות עם 101 דירות, ובו דווחו במחצית הראשונה של 2026 עסקאות בטווח של 26,800 עד 29,200 שקל למ"ר. תהליך דומה מתרחש ברחבי העיר, וכבר נסגרו מכרזים לבניית כ-1,300 דירות חדשות בחולון בהשקעה של 2.5 מיליארד שקל.

בחינוך ההיצע בשכונה רחב במיוחד. בית ספר שרת ברחוב יום הכיפורים 14 מונה 552 תלמידים, בית ספר יעקב ניב ברחוב שער ציון 8 מונה 627, ניצנים בגבעת התחמושת 35 מונה 443 ושער האריות מונה 328. חטיבת הביניים זלמן ארן ברחוב ששת הימים 18 מונה 644 תלמידים, והקמפוס השש שנתי בגבעת התחמושת 23 מונה 1,594 תלמידים והוא המוסד העל יסודי הגדול בעיר. לצדם פועל תיכון נעמת ברחוב קרן קימת לישראל 12. בית שטיינברג מפעיל אולם תיאטרון וספרייה, ובמרכז המסחרי שברחוב שרת יש סופרמרקט, חנויות מזון, מספרות וסניף דואר. מדרום לשכונה מרוכזים פארק פרס, ימית 2000, היכל טוטו חולון והמוזיאון לילדים.

התחבורה היא הנימוק המרכזי של מי שקונה כאן. מחלף חולון מזרח צמוד לשכונה, ותחנת הרכבת צומת חולון נמצאת כקילומטר וחצי צפונה, מוזנת בקווי אוטובוס 26, 43, 71, 89, 171, 189, 271 ו-289. מרכז תל אביב מרוחק כ-7.5 קילומטרים בקו אווירי, ותחנת ההגנה כ-5.3 קילומטרים. השינוי הגדול צפוי מהרכבת הקלה: תחנת המרכבה של הקו הירוק תוקם בשדרות ירושלים במרחק הליכה, והמקטע הדרומי של הקו, מראשון לציון דרך חולון ועד תל אביב, אמור להיפתח בסוף 2028. הקו כולו, באורך 39 קילומטרים ועם 62 תחנות, אמור לפעול במתכונת מלאה ביולי 2030.

• מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות
• יד אליהו: פער של 17 אלף שקל למ"ר באותו רחוב

המחיר של הקרבה הזו מגיע בכמה מישורים. עבודות הרכבת הקלה יביאו עמן עוד שנתיים וחצי של רעש, אבק, תנועת משאיות ושינויים בהסדרי התנועה בצירים המרכזיים, וכל זה עוד לפני שהמגדלים של שרת משה יתחילו לעלות. החניה בשכונה נשענת ברובה על בנייה משנות השבעים שתוכננה לרכב אחד למשק בית לכל היותר, והמצוקה מורגשת בשעות הערב. שדרות ירושלים ודוד אלעזר עמוסים בשעות הבוקר, ומי שנוסע ברכב לגוש דן מוצא את עצמו על איילון בפקק ארוך. תמהיל הדירות מוטה לשלושה וארבעה חדרים, ופחות מעשירית מהרכישות בשנים האחרונות היו של דירות חמישה חדרים, כך שמשפחה שגדלה תתקשה למצוא פתרון בתוך השכונה עצמה. שכר הדירה הממוצע עומד על כ-5,100 שקל, וכ-5,750 שקל בדירת ארבעה חדרים, מה שמייצר תשואה ברוטו סביב 2.6% בלבד.

שוק שנשאר במקום שנה שלמה בזמן שהיצע חדש נכנס אליו מספר משהו על ציפיות: הקונים כאן כבר מתמחרים היום את המגדלים שטרם נבנו.