מחירי הדירות בחולון - הפוטנציאל והסיכונים

חולון, שהייתה מזוהה במשך שנים עם מוסדות תרבות, חינוך וקהילה חילונית מגוונת, ניצבת היום בפני שינוי מהותי: מצד אחד - תוכנית ח-500 מבטיחה אלפי דירות חדשות, תשתיות מתקדמות ופוטנציאל למשיכת אוכלוסייה צעירה. מצד שני - שינויים תרבותיים בעיר וריבוי של אזורים לחרדים מעוררים שאלות בקרב תושבים ומשקיעים.

העיר, שהייתה ידועה כעיר של מוזיאונים, עיצוב, קומיקס ופעילויות לכל המשפחה -מימי העדלאידע ועד תיאטרון הבובות, שינתה את פניה בשנה האחרונה, מאז כניסתו של ראש העיר הנוכחי שי קינן, חלו שינויים בזהות הציבורית והתרבותית שלה. מוסדות תרבות סגרו את שעריהם או קוצצו משמעותית בתקציבם, והעירייה החלה להפעיל מדיניות שנתפסת בעיני חלק מהתושבים כהולכת ומתקרבת למפלגות דתיות.

מה קרה בשנה האחרונה בחולון?

נתחיל עם קצת היסטוריה, מכניסתו של קינן לתפקיד ראש העיר ועד להיום - בפועל, נוצרה פגיעה בתדמית העיר בשל סגירת תיאטרון הבובות, המוזיאון לתולדות העיר ואף קיצוץ משמעותי בתקציב מוזיאון העיצוב והקומיקס. אלא, שזה לא נגמר שם - הקהילה הלהט"בית הודרה וגם הקהילה הרפורמית, מספר מקומות שהיו בעלי אופי תרבותי הפכו לגנים חרדיים ונראה שש"ס היא זו שמכתיבה את הטון בעיר מאז המינוי של קינן.

עוד דבר שחשוב לציין - מספר 3 במפלגתו, איילת כהן פרשה יום קודם לזכייתו של קינן בתפקיד הנחשק. לאחר מכן ועם כניסתו לתפקיד - קינן פיטר את פנינה שנהב (שתפקדה בתור מנכ"לית החברה הכלכלית 13 שנים) ומינה במקומה את גב' כהן שניתן למנותה כי היא אינה חברה במועצת העיר ואינה פוליטיקאית. בנוסף, ראש העיר הגדיל את תקציב יחסי הציבור האישיים שלו ובו בזמן נטל הלוואות גדולות לעירייה. 

• כמה עולה דירה בנהריה והאם מדובר בהשקעה טובה?
• כמה עולה דירה בעיר הצפונית והאם היא יכולה להיות השקעה טובה?

ח- 500: פיתוח חסר תקדים בחולון

מעבר לשטח הגדול שעליו מתפרסת השכונה החדשה, ח-500 נתפסת כצעד אסטרטגי עבור חולון בניסיון למתוח מחדש את גבולות העיר ולמעשה בעצם להתאים אותה לעתיד באזור. מדובר על תוכנית שתוכננה לפי עקרונות של עירוניות חדשה - כלומר שילוב של מגורים, תעסוקה, מסחר, שטחים ירוקים, מוסדות ציבור ותחבורה עתידית וכל זה בתוך מתחם עירוני צפוף ויעיל. התוכנית כוללת למעלה מ־800 אלף מ"ר של שטחי בנייה - מתוכם כ־80% לדיור והשאר לתעסוקה ומסחר. מבחינת השקעה, המשמעות היא שכונה שתציע, בנוסף למקום מגורים גם מנוע צמיחה עירוני, שמבוסס על שימושים מעורבים ומיקום אסטרטגי.

מחירי הדירות בעיר

בעיר בכללותה - רמות המחירים עלו בשנים האחרונות ומבטאות עלייה של 31% ב-5 השנים האחרונות וכ-6% בשנה האחרונה. דירות 5 חדרים עולות באזור ה-3 מיליון שקל ומעלה, 4 חדרים תעלה בסביבות ה-2.3/2.4 מיליון שקל ו-3 חדרים תעלה כ-1.8 מיליון שקל. התשואה השנתית לדירה ממוצעת (4 חדרים) עומדת על כ-2.7% וזה לא רע ביחס לאזור המרכז, ומסתכמת לסכום של כ-4.9 אלף שקל בחודש. המחיר הממוצע עומד על כ-28 אלף שקל למטר.

בעלי הקרקעות משלמים במקום שישלמו להם

למרות שהתוכנית המפורטת לאיחוד וחלוקה של הקרקעות במתחם ח-500 טרם קודמה ואושרה, כבר ביולי 2022 אושרה תוכנית תת"ל 101א' – המקטע הדרומי של קו המטרו M1 -  ובהמשך, בסוף 2024, החלה חברת נת"ע לשלוח הודעות הפקעה לבעלי הקרקע במתחם. במסגרת ההודעות צוין כי אף שחלק מהקרקעות מופקעות לטובת הקו החדש, בעלי הקרקע ייכללו בטבלאות הקצאה ואיזון עתידיות במסגרת תוכנית "דרום חולון", לפי חלקם היחסי בתוכנית - כלומר, ללא פיצוי ישיר ומלא על ההפקעה. המשמעות בפועל היא שבמקום לקבל תמורה עבור הקרקע שנלקחה מהם, בעלי הקרקעות במתחם נדרשים לשאת בהוצאות ההפקעה דרך דילול בזכויותיהם, כאשר הזכויות הכוללות יתחלקו בין כלל הבעלים – גם כאלה שלא נפגעו ישירות מההפקעה.

• האם כל בניין שנבנה ב-1970 יכול לעבור התחדשות עירונית?
• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

סיפורה של עסקה - אח"י דקר 14

לאחרונה,משקיע רכש דירה ברחוב אח"י דקר 14 ביולי 2013 בסכום של 875 אלף שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-65 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית מתוך 4 קומות. הדירה ממוקמת בשכונת קרית שרת שחוותה עליית ערך משמעותית בעשור האחרון (עסקאות אחרונות מהשכונה בהמשך הכתבה).

לפני כשבועיים, מכר המשקיע את הדירה בסכום של 3.366 מיליון שקל. תשואה של 285% ב11.5 שנים. הוא עשה עסקה נהדרת. חשוב לציין שלאורך הדרך הוא נהנה גם מתקבולים על שכירות מהנכס בנוסף לעליית הערך.
בנטרול השפעת תקבולי השכירות שהניב מההשקעה - המשקיע עשה תשואה של 13.3% בשנה, כל שנה במשך 11.5 שנים. החישוב שנעשה הוא בצורת ריבית דריבית שמגלם את המצב שבו בכל שנה התשואה שנצברת מושקעת מחדש ובכך סכום ההשקעה גדל וכך גם התשואה גדלה לאורך הזמן.

עסקאות אחרונות 

ברחוב אנילביץ' 11, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.195 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-77 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 4 קומות.

ברחוב עמק דותן 1, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.77 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-74 מ"ר שנמצאת בקומה השישית מתוך 7 קומות.

ברחוב ביאליק 152, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.72 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-76 מ"ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 6 קומות.

ברחוב אהרונוביץ' 34, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.22 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 8 קומות.

ברחוב אילת 45, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.88 מיליון שקל. מדובר על דירת 3.5 חדרים בשטח של כ-58 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית והאחרונה.

ברחוב קרן קיימת 20, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.35 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-90 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 5 קומות.

ברחוב בית לחם 10, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.14 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 7 קומות.