מנכ"ל תדהר: "מחירי הדירות ירדו בכ-20% ב-4 השנים האחרונות”; ברק רוזן על אקרו: "1+1 שווה 4"

כנס הנדל"ן של EY, שנערך היום תחת הכותרת "שווקים בין טלטלה לתנופה", הפגיש בכירים מענף הנדל"ן, הפיננסים ושוק ההון לדיון במצב השוק בתקופה של ריבית שעדיין גבוהה, אי-ודאות כלכלית, קושי במכירות ושינויים מבניים בענף. לאורך הכנס עלו שאלות מרכזיות שמעסיקות כיום את חברות הנדל"ן: האם שוק הדיור נמצא בהאטה זמנית או בתחילתו של מחזור חדש, עד כמה ירידת ריבית אפשרית תשנה את התמונה, ומה יקרה להיצע הדירות בשנים הקרובות אם קצב הבנייה וההתחדשות העירונית ימשיך להיתקע.

אחד המושבים המרכזיים בכנס עסק בשוק הדיור תחת הכותרת "האטה או פריצה", בהנחיית איתי בר חיים, שותף בתחום הנדל"ן ב-EY. הפאנל הציג תמונה מורכבת: מצד אחד, הקבלנים עדיין מוכרים דירות, וחלקם אף מצליחים לייצר ביקושים דרך מבצעים, פיזור גיאוגרפי ופנייה לתושבי חוץ. מצד שני, כמעט כל הדוברים הצביעו על חולשה בשוק, קושי במכירת מלאים, עלויות מימון גבוהות ואזהרה מפני מחסור עתידי בהיצע.

"האטה או פריצה" - הדוברים במושב המרכזי:

רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, התייחסה לביקושים מצד תושבי חוץ, ברקע העלייה באנטישמיות בעולם. לדבריה, "האנטישמיות הרימה את ראשה, וזה מביא למכירות לתושבי חוץ עבורנו. כ-10% מהמכירות שלנו היו לתושבי חוץ". ההתייחסות של אשד לוי משקפת מגמה שחלק מהחברות בענף מזהות בתקופה האחרונה: ביקוש מצד יהודים ותושבי חוץ שמבקשים להחזיק נכס בישראל, גם אם השוק המקומי עצמו נמצא בתקופה זהירה יותר.

יקי רייסנר, יו"ר ובעלים של רייסדור, התייחס לקמפיין המכירות של החברה ואמר: "בקמפיין חמסה שלנו הבנו שפריפריה עובד, ועכשיו סיימנו את הקמפיין. מכרנו במקום 60, 57, אחרי 3.5 מיליון שקל הוצאות בחודש על הקמפיין. די ברור שמצב הדירות הוא מצב שבו לא היו תקופות קשות יותר. בתקופה שאני חוויתי, לא ראיתי תקופה כזאת". רייסנר התייחס גם לשינוי בהרגלי הצריכה של הדור הצעיר ולמעבר מתפיסה של בעלות על דירה לתפיסה גמישה יותר של מגורים בשכירות. לדבריו, "הדור הקודם רצה להחליט איפה לגור ולהשתעבד למקום. הדור הצעיר לא רוצה את זה. הדור הצעיר מעדיף לשלם שכירות, ועם ההון שלו לעשות יותר כסף ותשואה. לכן אנחנו נוהגים להחזיק דירות להשכרה".

רייסנר הוסיף כי גם ירידת ריבית מתונה לא בהכרח תוביל לשינוי מהותי בביקושים. לדבריו, "גם אם תרד הריבית בחצי אחוז, לא נראה שינוי ניכר. אנחנו רואים שעשרות אלפי דירות מתקרבות למצב של מפתח, ולא ראינו מצב כזה בעבר הלא רחוק". המשמעות היא שחלק מהחברות מתקרבות לשלב שבו דירות רבות מוכנות לאכלוס, אך טרם נמכרו, מצב שמכביד על תזרים המזומנים ועל עלויות המימון.

דורון לוי, מנכ"ל משותף בגיא ודורון לוי, הציג גישה מעט מאוזנת יותר. לדבריו, השוק אמנם חלש יותר ביחס לשנים קודמות, אך לא קפוא. "אנחנו כן מוכרים. אולי לא באותו קצב כמו בשנים קודמות, אבל מוכרים. נמכרו 6,000 דירות ב-2025; זה פחות מהקצב של 2024, אבל זה לא נכון שלא מוכרים, מוכרים".

לוי התייחס גם לאסטרטגיה הניהולית של חברות יזמיות בתקופה כזו, והדגיש את הצורך בפיזור סיכונים. "חברות צריכות ליצור פיזור גיאוגרפי. לא פרויקטים מרוכזים של 400 דירות, אלא לעשות ארבעה פרויקטים של 100. ככה זה אצלנו". לפי לוי, פיזור כזה מאפשר לחברות להתמודד טוב יותר עם חולשה נקודתית באזור מסוים, עם שינויים בביקושים ועם מגבלות מימון.

בהמשך התייחס לוי לשאלה מה צפוי בשוק בשנים הקרובות, והעריך כי לא צפוי שינוי חד בטווח הקצר. "מה צפוי לנו בעתיד? לדעתי, לא צפוי להיות קצב שינוי אגרסיבי. אבל באוקטובר יש בחירות ותקום ממשלה חדשה, והמכירות ככל הנראה עוד יפחתו. גם עיכובים בהתחדשות עירונית לוקחים הרבה זמן. הם מסורבלים. אני חושב שההיצע יפחת, והביקוש שהוא קשיח - ברבעון הראשון של 2027 המכירות יגדלו יותר".

האמירה הזו מתחברת לאחת הטענות המרכזיות שעלו בפאנל: גם אם הביקוש היום חלש יותר, הביקוש הבסיסי לדיור בישראל נותר קשיח יחסית, בין היתר בשל גידול האוכלוסייה ומחסור מתמשך בהיצע. לכן, האטה בהתחלות הבנייה ובעיכובים בפרויקטים עלולה להוביל למחסור מחודש בשנים הבאות.

• רייסדור קפצה ברווח – אבל לא רק מכירת דירות דחפה את הדוחות

דמרי מזהיר: "לנכדים שלכם לא יהיה איפה לגור"

את האזהרה החריפה ביותר סיפק יגאל דמרי, שהתייחס למחסור בעתודות הקרקע ולסכנה ארוכת הטווח בשוק הדיור. לדבריו, "יהיה מחסור בעתודות קרקע. הולכים לתקופה של קטסטרופה. אני לא מדבר על שנה-שנתיים; לנכדים שלכם לא יהיה איפה לגור. אם הממשלה לא תעשה מהלך אגרסיבי, אנחנו הולכים לתקופה מאוד מאוד קשה. בעוד עשור יהיה נורא".

דמרי התייחס גם להתחדשות העירונית, שאמורה להיות אחד ממנועי ההיצע המרכזיים בשנים הקרובות, אך בפועל סובלת מתהליכים ארוכים, מורכבות תכנונית, התנגדויות וחוסר ודאות כלכלית. לדבריו, "בפינוי-בינוי, 50% מהפרויקטים לא יצאו לפועל". האמירה הזו מחדדת את החשש בענף כי גם אם המדינה מסתמכת יותר ויותר על התחדשות עירונית כמענה למחסור בקרקעות, חלק גדול מהפרויקטים שנמצאים על הנייר לא יבשיל לבנייה בפועל.

ברק רוזן "אני מכיר את אקרו כאילו הייתה חברה שלי"

לצד הדיון בשוק הדיור, אחד הנושאים הבולטים בכנס היא ההתייחסות של ברק רוזן, מבעלי ישראל קנדה, על עסקת אקרו. מדובר באחת ההתבטאויות הפומביות הראשונות של רוזן על המהלך, וברקע ההערכות כי המיזוג בין ישראל קנדה לאקרו מתקדם ומתקרב. רוזן הציג את העסקה כמהלך אסטרטגי משמעותי עבור ישראל קנדה, הן בתחום הנדל"ן המניב והן בתחום המגורים וההתחדשות העירונית.

רוזן התייחס ישירות לשאלות סביב העסקה: "הרבה שואלים אותי על עסקת אקרו. יש להם נכסים עם ערך גדול, ואנחנו מאמינים בחברה מאוד ולכן קנינו אותה". לדבריו, הקשר עם אקרו לא החל בעסקה הנוכחית: "אני ניסיתי להיכנס שותף באקרו כמה וכמה פעמים, וצחי לא נתן לי - עד שלבסוף רכשנו את החברה וצחי נשאר פעיל. הוא בעל עניין בחברה הממוזגת".

"אני מכיר את אקרו כאילו הייתה חברה שלי. עשינו עסקה מהירה, עסקה מכוננת. צחי ארבוב נשאר בחברה כבעל מניות ויישאר פעיל. מבחינתי - עסקת אקרו היא 1+1 שווה 4".

• השכונה הוותיקה שמתעוררת: מה קורה בקריית נורדאו?
• בלי פינוי בינוי: השכונה החמה של מזרח באר שבע

רוזן קשר את עסקת אקרו לאסטרטגיה רחבה יותר של ישראל קנדה בשנים האחרונות - ניצול הזדמנויות דווקא בתקופות משבר. לדבריו, "בישראל קנדה, מ-2020 בקורונה ועד היום ידענו לנצל הזדמנויות. בזמני משבר מוצאים את העסקאות הכי טובות. בעסקה עם צ'ק פוינט למשל, עשינו עסקה של מיליון שקל לדירה בתל אביב - איפה יש עסקאות כאלה?!".

בדבריו, רוזן סימן שני מוקדי ערך מרכזיים שהוא מזהה בחברה הממוזגת. הראשון הוא תחום הנדל"ן המניב, שבו לדבריו החברה הממוזגת צפויה להגיע ל-NOI של מיליארד שקל בתוך שמונה שנים. השני הוא תחום המגורים, ובעיקר ההתחדשות העירונית, שם מתכננת ישראל קנדה למזג את פעילות ההתחדשות העירונית של אקרו יחד עם ICR, במטרה לייצר את אחת מחברות ההתחדשות העירונית הגדולות בישראל.

אורי לוין: "בפועל המחירים ירדו בכ-20% בארבע השנים האחרונות"

במושב תחת הכותרת "שיטת תדהר - ניהול סיכונים בתקופות גאות ושפל", עלה על הבמה מנכ"ל קבוצת תדהר, הקבוצה שהשלימה לאחרונה הנפקת ענק בתל אביב והפכה לאחת החברות הציבוריות הבולטות בענף הנדל"ן המקומי. מנכ"ל הקבוצה, אורי לוין, הציג את תמונת השוק מנקודת מבטה של החברה שפועלת גם בייזום, גם בביצוע וגם בנדל"ן מניב, ומתמודדת כעת עם אי הודאות בענף לצד ביקוש שלדבריו ממשיך להיות חזק.

לוין ביקש לפתוח דווקא בזווית אופטימית יותר על הכלכלה הישראלית, למרות המלחמה והטלטלות. "זו תקופה מיוחדת כעת, נדל"ן בישראל בפרט. וחייבים לדבר על זה - נתחיל באופטימי: מדינת ישראל וכלכלת ישראל נמצאות בתוך מלחמה מטורפת עם טלטלות בלתי נתפסות, ועומדות חזק, יציב וצומח. חוסן אדיר קיים בכלכלה שלנו, והסתגלנות של הישראלים היא דבר יוצא דופן שגורם לעולם להסתכל עלינו ככלכלה הרבה יותר חזקה ממה שהיינו קודם לכן".

לדברי לוין, שוק הנדל"ן בישראל נשען על שלושה גורמים מרכזיים שמבדילים אותו משווקים אחרים. "הנדל"ן בישראל הוא הדבר המעניין ביותר בעולם, משלוש סיבות: קודם כול הביקוש לנדל"ן כאן - וזה הולך ומתגבר. ישראלים קונים דירות. ההיצע מוגבל כאן, קודם כול בגלל רגולציה. אין ספק שהבירוקרטיה הישראלית לא הולכת להיעלם, והתחדשות עירונית לא פותרת את בעיית ההיצע. יש פער מאוד גדול בין הצבר של החברות בהתחדשות לבין המציאות בפועל".

הגורם השלישי, לפי לוין, הוא מבנה המימון הבנקאי בישראל. "הדבר השלישי הוא הבנקאות הישראלית, שהיא שונה לחלוטין מכל העולם. היא נותנת ביטחון גדול ללקוחות ולוקחת סיכון מאוד קטן, הן לבנקים והן לציבור. בנקים לא מפסידים כסף על פרויקטי נדל"ן. מי שמכיר את המודלים - המספרים יוצאים לא הגיוניים. והדבר הזה, שבו כל הצדדים מרוויחים, יוצר את הכלכלה החזקה".

לוין גם הצביע על קושי מרכזי בקריאת מצב השוק, בעיקר סביב מחירי הדירות בפועל. לדבריו, "הקושי הגדול בישראל הוא שהלמ"ס לא מצליחה לומר מה קורה למחירים בפועל". בהמשך הוסיף כי "שוק הנדל"ן בישראל הוא אחד החזקים בעולם. אנחנו באחת התקופות הכי מאתגרות שהיו, אחרי הרבה מאוד שנים. רוב היזמים לא חוו את המשברים האלה, הצעירים בוודאי שלא".

"בפועל המחירים ירדו בכ-20% בארבע השנים האחרונות". לדברי לוין, מדובר בשחיקה שמגיעה לא רק דרך מחיר המחירון של הדירה, אלא גם דרך מבצעים, תנאי תשלום, מימון, הצמדות והטבות אחרות שניתנות לרוכשים בפועל.