ביטוחי המשכנתא: מה הבנק דורש וכמה עולה לקנות ישירות

שני ביטוחים נדרשים כתנאי לקבלת משכנתא: ביטוח חיים על הלווים וביטוח מבנה על הנכס. שניהם משועבדים לטובת הבנק, שהופך למוטב עד גובה יתרת ההלוואה. הדרישה עצמה מעוגנת בהיגיון האשראי, אבל הזהות של מי שמוכר את הפוליסה נתונה כולה לבחירתכם, וההפרש הכספי בין הבחירות מגיע לעשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.

ריסק פוחת: הכיסוי יורד יחד עם היתרה

ביטוח החיים למשכנתא הוא פוליסת ריסק טהורה בלי רכיב חיסכון. סכום הכיסוי נקבע לפי יתרת ההלוואה ויורד יחד איתה מדי שנה, ומכאן השם ריסק פוחת. במקרה מוות של אחד הלווים משולמים תגמולי הביטוח למלווה לכיסוי היתרה, והמשפחה נשארת עם הדירה בלי חוב. מי שמחזיק כבר פוליסת ריסק פרטית בסכום גבוה צריך לבדוק אם היא יכולה לשמש גם לצורך הזה, נושא שנפרס במדריך על ביטוח חיים ריסק וחישוב סכום הכיסוי הנדרש.

גיל הלווים הוא המשתנה הדומיננטי בתמחור. לווה יחיד בגיל 25 עד 30 עם הלוואה של 800 אלף עד מיליון שקל משלם כ-70 עד 120 שקל בחודש, וזוג צעיר בגילי 23 עד 25 עם הלוואה דומה משלם כ-200 שקל בחודש על שני הביטוחים יחד. זוג בגילי 55 עד 65 עם הלוואה של 750 אלף שקל משלם כ-400 שקל בחודש, ולווה בגיל 60 עד 65 יכול להגיע ל-140 עד 400 שקל לבדו. מצב בריאותי והרגלי עישון מזיזים את המחיר בתוך הטווחים האלה.

שני לווים מחייבים החלטה על אופן חלוקת הכיסוי. אפשר לבטח כל לווה בשיעור מסוים מהיתרה, למשל 50% לכל אחד, ואפשר לבטח כל אחד מהם במלוא היתרה. האפשרות הראשונה זולה יותר ומשאירה את המשפחה עם מחצית החוב במקרה מוות של בן זוג אחד, והשנייה יקרה יותר ומוחקת את החוב כולו. הבחירה תלויה ביכולת ההחזר של בן הזוג שנשאר ובגובה ההכנסה שלו, ולא בהמלצה גורפת.

ביטוח המבנה כאן הוא פוליסה תקנית

תנאי ביטוח המבנה למשכנתא אחידים בכל החברות מכוח התקנות. חברת ביטוח רשאית להוסיף כיסויים מעבר לתקן, אך אסור לה לגרוע מהם, ולכן ההשוואה בין הצעות היא בעיקר השוואת מחיר ושירות. סכום הביטוח נקבע לפי עלות בנייה מחדש של הנכס ולא לפי מחיר השוק שלו, וההבחנה הזו והמלכודת של ביטוח חסר מפורטות במדריך על ביטוח דירה ועל ההבדל בין מבנה לתכולה.

ביטוח המבנה שהבנק דורש מכסה את המבנה בלבד. תכולת הדירה, חבות כלפי צד שלישי ונזק שנגרם לרכוש השכנים נשארים מחוץ לפוליסה הזו, ולווים רבים מגלים זאת רק בתביעה הראשונה. אפשר להימנע מכפילות ולרכוש פוליסת דירה מלאה שכוללת את פרק המבנה, ולשעבד את הפרק הזה לטובת הבנק, במקום להחזיק שתי פוליסות נפרדות שמכסות את אותו קיר.

הבנק מוגבל בדרישות שהוא רשאי להציב. בהלוואות שסכומן עד 30 אלף שקל, או כשהיתרה לתשלום ירדה מתחת ל-30 אלף שקל, הבנק אינו רשאי לחייב ביטוח. גם כשיתרת ההלוואה נמוכה משווי הקרקע שעליה בנוי הנכס נשמטת ההצדקה לדרישת ביטוח מבנה. שתי המגבלות האלה חוסכות כסף בעיקר ללווים ותיקים שמתקרבים לסוף התקופה ומשלמים פרמיה מתוך הרגל.

למה המחיר בבנק גבוה יותר

התניית שירות בשירות אסורה על פי חוק, והבנק אינו רשאי להתנות את אישור המשכנתא ברכישת הביטוח דרכו. הלווה רשאי לרכוש את הפוליסות בכל חברת ביטוח, ואף לפצל ביניהן: ביטוח חיים בחברה אחת וביטוח מבנה בחברה אחרת. הפוליסה נרכשת ישירות, משועבדת לטובת הבנק, והאישור מועבר לסניף. סוכנות הביטוח של הבנק פועלת כמתווך שגובה עמלה, וזו אחת הסיבות המבניות לפער המחיר מול רכישה ישירה.

רשות שוק ההון מפעילה שני מחשבונים ייעודיים להשוואה. מחשבון הריסק מציג את תעריפי ביטוח החיים של כל החברות באותם נתוני גיל, מין ומצב עישון, ומחשבון ביטוח הדירה עושה זאת עבור המבנה. בבדיקות הרשות נמצאו פערים גדולים בין ההצעה הזולה ליקרה על אותו כיסוי בדיוק, ולהערכתה השימוש במחשבון הריסק חוסך לציבור סדר גודל של מיליארד שקל בשנה. הפעלת שני הכלים לוקחת דקות ומייצרת בסיס להשוואה מול מה שמוצע בסניף.

פרמיה שמטפסת עם הגיל היא מאפיין של חלק מהמסלולים. פוליסות מסוימות מציעות תעריף נמוך בשנים הראשונות שעולה בחדות בהמשך, ואחרות פורסות תעריף אחיד לאורך התקופה. השוואה שמתמקדת בתשלום החודשי הראשון בלבד מחמיצה את ההפרש המצטבר, ולכן הבדיקה הנכונה היא סך התשלומים לאורך כל תקופת ההלוואה ולא המחיר בשנה הראשונה.

החישוב הפשוט ממחיש את המשמעות. זוג ששילם 200 שקל בחודש לאורך 25 שנה מוציא 60 אלף שקל על הביטוח לבדו, בלי הצמדה. כל 50 שקל שנחסכים בחודש שווים 15 אלף שקל על פני אותה תקופה, וזה לפני שמביאים בחשבון את הירידה שאמורה להתרחש בפרמיה ככל שהיתרה קטנה. מי שרוצה לראות את מלוא עלות העסקה, כולל מסים והוצאות נלוות, ימצא שהביטוח הוא הסעיף שהכי קל להוזיל מבין רכיבי העסקה.

• מי פטור מביטוח לאומי, ולמה 13 חודשי חוב מקצצים רבע מהקצבה
• מחשבון פדיון חופשה: 34 ימים שווים 21,966 שקל, והמס עליהם נקבע לפי השנה, לא לפי התלוש

איך בודקים את זה בפועל

ארבעה צעדים מכסים את כל התהליך. תחילה מפעילים את שני מחשבוני רשות שוק ההון ומקבלים טווח מחירים ריאלי. אחר כך פונים לשתיים או שלוש חברות לקבלת הצעה מחייבת, ומשווים אותה להצעת סוכנות הבנק על אותם סכומי כיסוי בדיוק. בשלב השלישי מבצעים את החיתום וממלאים הצהרת בריאות, וכאן הדיוק קריטי: פרט שהושמט יכול לשמש עילה לדחיית תביעה שנים מאוחר יותר, כפי שמוסבר במדריך על הצהרת בריאות וחיתום. בשלב הרביעי מעבירים לבנק את הפוליסה המשועבדת.

מעבר בין חברות ביטוח אפשרי גם באמצע חיי ההלוואה. הפוליסה החדשה נרכשת, משועבדת לבנק ומחליפה את הקודמת, והבנק אינו יכול לעכב את המהלך כל עוד הכיסוי עומד בדרישות. הבדיקה משתלמת במיוחד ללווים שרכשו את הביטוח דרך הבנק בעת נטילת המשכנתא בלי להשוות, ולמי שמצבו הבריאותי או הרגלי העישון שלו השתנו לטובה מאז החיתום המקורי.

פירעון מוקדם או החזר חלקי מחייבים הודעה לחברת הביטוח. סכום הכיסוי בריסק הפוחת אמור לרדת בהתאם ליתרה החדשה, והפרמיה יורדת איתו, אך העדכון אינו מתרחש מעצמו. בדיקה שנתית של יתרת ההלוואה מול סכום הביטוח הרשום בפוליסה מחזירה כסף בלי לוותר על כיסוי, ולצידה בדיקה בהר הביטוח שמאתרת פוליסות חיים כפולות על שם אותו לווה, כמוסבר במדריך על הר הביטוח והמסלקה ובמדריך על זיהוי כפל ביטוחים.

ערוץ הרכישה משנה גם את המידע שמגיע אליכם וגם את המחיר, וההבדלים בין סוכן, חברה ישירה ואתר אונליין מפורטים במדריך על ערוצי ההפצה. את מקומם של ביטוחי המשכנתא בתוך התיק המשפחתי הכולל ממקם המדריך הגדול לביטוח בישראל, ואת שאר שלבי העסקה מרכז המדריך לרכישת דירה.