כמה שווה מרפסת בישראל? בתל אביב עד 360 אלף שקל, בחיפה סביב 120 אלף
כמה באמת שווה מרפסת בדירה? בתל אביב כבר מדברים על תוספת של כ-300 אלף שקל למרפסת טובה בדירה רגילה, ובדירה שפונה לים הפער יכול לטפס הרבה מעבר לזה. אבל המספר של 300 אלף שקל מטעה כשהוא עומד לבד. בדירה של 5 מיליון שקל מדובר ב-6%. בדירה של 1.5 מיליון שקל, 300 אלף שקל היו 20%, ושם השוק מתמחר את המרפסת אחרת לגמרי.
לכן הדרך הנכונה יותר להסתכל על מרפסת היא בשתי שכבות. כמה שווה כל מ"ר שלה ביחס למ"ר בתוך הבית, וכמה התוספת הזאת שווה מתוך מחיר הדירה כולה.
שמאים נוהגים להשתמש במקדם של בערך 0.3 עד 0.5 למ"ר מרפסת. כלומר, מ"ר מרפסת שווה בדרך כלל 30% עד 50% ממ"ר בנוי רגיל. מרפסת של 12 מ"ר בדירה שבה מ"ר בנוי שווה 40 אלף שקל מתורגמת כך לשווי של כ-144 עד 240 אלף שקל. מרפסת יעילה, רחבה, שפונה לנוף פתוח ומתחברת היטב לסלון יכולה להתקרב לחלק העליון של הטווח. מרפסת צרה, מעל כביש רועש או עם פרטיות חלשה תהיה קרובה יותר לחלק התחתון.
כתבנו כאן שמקדם השווי המקובל למרפסת נע סביב מחצית ממ"ר בנוי, ובמרפסות גדולות במיוחד המקדם בדרך כלל יורד. 40 המ"ר הראשונים במרפסת של פנטהאוז שווים יותר, בממוצע למ"ר, מהמטרים שבאים בהמשך. רוכש מוכן לשלם הרבה על האפשרות לשבת ולאכול בחוץ, אבל התועלת מהמ"ר ה-70 קטנה ביחס למ"ר ה-12.
בתל אביב מאות אלפי שקלים, בבאר שבע עשרות אלפים
בתל אביב מחיר של מ"ר בדירה נע כיום במקומות רבים סביב 55 עד 60 אלף שקל, ובשכונות יקרות הרבה יותר. ניקח מרפסת סטנדרטית של 12 מ"ר ונשתמש במקדם של 0.3 עד 0.5. השווי שמתקבל הוא כ-200 עד 360 אלף שקל.
המחיר הממוצע של דירה בעיר נע כיום סביב 4.5 עד 4.6 מיליון שקל, כך שמרפסת כזאת מגלמת בערך 4% עד 8% ממחיר דירה ממוצעת. המספר של 300 אלף שקל שמופיע בשוק התל אביבי מסתדר היטב בתוך הטווח הזה.
בדירה של 100 מ"ר במחיר 6 מיליון שקל, למשל, מרפסת של 12 מ"ר יכולה להוסיף כ-250 עד 350 אלף שקל. בדירה של 70 עד 80 מ"ר המרפסת מקבלת לפעמים משקל גדול יותר באחוזים, כי היא מוסיפה שטח שימושי משמעותי ביחס לגודל הבית.
יש גם תל אביב אחרת. מרפסת שפונה ישירות לים, בקומה גבוהה ובבניין יוקרתי, יכולה להוסיף סכום גבוה בהרבה מהחישוב השמאי הפשוט. כאן הקונה משלם גם על הנוף, הקומה והנדירות. קשה לבודד את המרפסת מהנוף, ולכן עסקה שבה דירה אחת יקרה בחצי מיליון שקל מדירה אחרת יכולה לשקף כמה גורמים יחד.
ברמת גן, סביבת מחיר של כ-35 עד 40 אלף שקל למ"ר מייצרת למרפסת של 12 מ"ר שווי של בערך 125 עד 240 אלף שקל. מול מחיר דירה ממוצע של מעט יותר מ-3 מיליון שקל מדובר בדרך כלל בכ-4% עד 7% משווי הנכס.
- כל בית צריך מרפסת, ובבני ברק מרפסת סוכה - כמה היא שווה לציבור החרדי?
- פס"ד: אין לחייב דייר למסור מפתח למרפסת הגג לוועד
בירושלים מחיר מ"ר ממוצע נע כיום סביב 35 אלף שקל, עם פערים עצומים בין שכונות. מרפסת של 12 מ"ר מייצרת לפי אותו חישוב תוספת של כ-125 עד 210 אלף שקל. מול דירה ממוצעת בעיר, שמחירה סביב 3 מיליון שקל, מדובר בכ-4% עד 7%.
אבל בירושלים יש שכבה נוספת. בשכונות עם ציבור דתי וחרדי, האפשרות להקים סוכה יכולה להיות משמעותית מאוד עבור הקונה. מרפסת פתוחה לשמיים יכולה להפוך דירה למתאימה למשפחה שדירה אחרת באותו רחוב פחות מתאימה לה. כתבנו כאן על הערך המיוחד של מרפסת סוכה בשוק החרדי. קשה להצמיד לפרמיה הזאת אחוז אחיד, כי אין מאגר עסקאות שמבודד מרפסת סוכה מכל שאר מאפייני הדירה, אבל באזורים שבהם זו דרישה מרכזית של הקהל היא משפיעה גם על הסחירות.
בחיפה המחירים נמוכים יותר. מחיר מ"ר ממוצע בעיר נע כיום סביב 20 אלף שקל, אם כי בכרמל, בשכונות החדשות ובדירות עם נוף לים המספר גבוה בהרבה. מרפסת של 12 מ"ר לפי מקדם 0.3 עד 0.5 שווה כ-72 עד 120 אלף שקל. מול מחיר דירה ממוצע של כ-1.8 מיליון שקל מדובר בכ-4% עד 6.5%.
בחיפה גם הכיוון יכול לייצר פער גדול. מרפסת בדירה על הכרמל שפונה למפרץ או לים יכולה להיות שווה הרבה יותר ממרפסת באותו גודל שפונה לבניין סמוך. במקרה כזה המרפסת בעצם מאפשרת לקונה להשתמש בנוף, ולכן הערך שלה מתחבר לערך של הקומה והמיקום.
בבאר שבע המחיר למ"ר נע סביב 12 אלף שקל בממוצע, עם אזורים חדשים שבהם המחירים גבוהים יותר. מרפסת של 12 מ"ר מייצרת בחישוב השמאי כ-43 עד 72 אלף שקל. מול מחיר דירה ממוצע של כ-1.2 עד 1.3 מיליון שקל, מדובר בערך בכ-3.5% עד 6%.
המספר האבסולוטי נמוך בהרבה מתל אביב, אבל באחוזים הפער קטן הרבה יותר, כי גם הדירה עצמה זולה יותר. שווי המרפסת בשקלים משתנה מאוד בין תל אביב לבאר שבע, אבל שיעור השווי מתוך הדירה נשאר במקרים רבים בטווח דומה.
למה בדירה קטנה המרפסת שווה יותר
אפשר לראות את זה גם בלי לבחור עיר. נניח דירה של 100 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר. אם המרפסת מקבלת מקדם 0.5, היא שווה כמו 6 מ"ר בנויים. בחישוב פשוט מדובר בערך ב-6% משווי שטח הדירה. במקדם 0.3 מדובר בכ-3.6%.
בדירה של 80 מ"ר אותה מרפסת כבר משמעותית יותר. 6 מ"ר שווי ערך מול 80 מ"ר בנויים הם 7.5%. לכן בדירות קטנות מרפסת טובה יכולה להשפיע הרבה יותר על החלטת הקנייה ועל המחיר. בדירה של 120 מ"ר אותה מרפסת של 12 מ"ר שווה, במקדם 0.5, כ-5% מהשטח העיקרי. היא עדיין חשובה, אבל התרומה היחסית קטנה יותר. זו גם הסיבה שמרפסת של 12 מ"ר בדירת שלושה חדרים יכולה להיות "שווה" יותר לרוכש מאותה מרפסת בדירת חמישה חדרים גדולה.
צריך גם להפריד בין מרפסת טובה לבין מרפסת שקיימת בתוכנית. 12 מ"ר בצורת ריבוע, עם יציאה רחבה מהסלון, מאפשרים שולחן, ישיבה ואירוח. 12 מ"ר שמחולקים לרצועה צרה וארוכה יכולים לתת הרבה פחות. רוכשים מרגישים את ההבדל מיד, וגם המחיר מגיב אליו.
כיוון המרפסת משפיע, הצללה משפיעה, רוח חזקה בקומות גבוהות משפיעה, וכך גם המרחק מהבניין שממול. מרפסת גדולה שמביטה היישר למרפסת של השכן יכולה להיות פחות אטרקטיבית ממרפסת קטנה יותר עם פרטיות. נוף הוא כבר קטגוריה בפני עצמה. פארק פתוח, ים או מרחב עירוני פתוח יכולים להוסיף פרמיה שחורגת משווי המ"ר של המרפסת. לעומת זאת, כביש ראשי, רעש, מרכז מסחרי או מפוחי מזגנים יכולים לקזז חלק מהיתרון.
גם עצם קיומה של מרפסת משפיע על מהירות המכירה. בשוק שבו רוב הדירות החדשות מגיעות עם מרפסת, דירה ישנה בלי מרפסת מתחרה מול מוצר שנתפס כנוח יותר. הקונה עשוי לבקש הנחה עוד לפני שהוא מתחיל לחשב את שווי המ"ר. הוספת מרפסת לבניין קיים יכולה לכן להיות מהלך שמשפר גם את השווי וגם את הסחירות.
תרגיל פשוט למי שבוחן דירה
לוקחים את המחיר למ"ר באזור, מכפילים בשטח המרפסת ואז ב-0.3 וב-0.5. התוצאה נותנת טווח שמאי בסיסי. אחרי זה מתקנים לפי נוף, קומה, צורה, פרטיות והיצע המרפסות באזור. בדירה בתל אביב שבה מ"ר שווה 60 אלף שקל, מרפסת של 12 מ"ר יוצאת בטווח של 216 עד 360 אלף שקל. בירושלים, במחיר של 35 אלף שקל למ"ר, מדובר ב-126 עד 210 אלף שקל. בחיפה, ב-20 אלף שקל למ"ר, מדובר ב-72 עד 120 אלף שקל, ובבאר שבע, ב-12 אלף שקל למ"ר, ב-43 עד 72 אלף שקל.
מרפסת טובה שווה בדרך כלל כמה אחוזים טובים ממחיר הבית. בתל אביב המספר מגיע למאות אלפי שקלים בגלל מחיר הקרקע והדירה. בפריפריה הוא יורד לעשרות אלפים, אבל גם שם הוא יכול להגיע ל-5% עד 6% מערך הנכס. כשהמרפסת משלבת נוף, קומה טובה ותכנון נכון, היא כבר יוצאת מהחישוב היבש של חצי מ"ר והופכת לאחד הדברים שמכריעים עסקה.
