בניית מרפסת - כל השאלות והתשובות
כמה עולה מרפסת? על סוגי מרפסות, על אישורים שאתם צריכים לקבל כדי לבנות מרפסת ובכמה זה משביח את ערך הדירה?
מרפסת מה צריך כדי לקבל אישור לבניית מרפסת?
כדי לבנות מרפסת, יש צורך בקבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. ההיתר ניתן על בסיס תוכנית בנייה מפורטת שמתארת את גודל המרפסת, חומרי הבנייה והשפעות אפשריות על הסביבה. בנוסף, אם מדובר בבניין משותף, ייתכן שיהיה צורך באישור רוב הדיירים.
האם אני חייב לקבל אישור מהשכנים כדי להוסיף מרפסת?
כן, ברוב המקרים חייבים רוב של 75% מהדיירים בבניין, בהתאם לחוק המקרקעין. אם המרפסת חורגת לשטח הרכוש המשותף או משנה את החזית של הבניין, ייתכן שיהיה צורך בהסכמה רחבה יותר. במקרים מסוימים, התנגדויות של שכנים יכולות למנוע את הבנייה, במיוחד אם נטען שהמרפסת תגרום לפגיעה בפרטיות, רעש, או חסימת נוף ואור.
אם קיבלתי היתר בנייה מהוועדה המקומית, אני יכול לבנות בלי אישור השכנים?
לא בהכרח. היתר בנייה ניתן על-ידי העירייה או הוועדה המקומית לתכנון, אך הוא לא מחליף את הצורך בהסכמת הדיירים בבניין משותף. אם החוק מחייב רוב מסוים של דיירים (למשל 75%), לא ניתן להתחיל בבנייה בלי להשיג את הרוב הזה.
- הפיצוי עבור 5 מ"ר במרפסת: 110 אלף שקל
- סגירת מרפסת זכוכית: כל העצות של מארק פוסק מנכ"ל צל וילון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמה זמן לוקח תהליך קבלת ההיתר לבניית מרפסת?
התהליך יכול להימשך בין חצי שנה לשנתיים, תלוי בקצב העבודה של הוועדה המקומית, היקף ההתנגדויות האפשריות, והתיאום מול הדיירים. שלבים עיקריים כוללים:
הכנת תוכניות הנדסיות ואדריכליות
הגשת הבקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה
קבלת אישור ראשוני ובדיקות נוספות
תיאום מול השכנים והשגת הרוב הדרוש
קבלת היתר בנייה סופי
מה קורה אם השכנים מתנגדים לבניית המרפסת?
אם השכנים מתנגדים לבנייה, ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין ולבקש את התערבותה. אם תצליח להוכיח שההתנגדות אינה סבירה (למשל אם מטרתה רק להפריע לך ללא סיבה מוצדקת), ייתכן שהמפקחת תאשר את הבנייה. עם זאת, אם יש נימוקים ענייניים כמו מטרדי רעש, פרטיות, חסימת אור או נוף, בית המשפט עשוי לתמוך בשכנים ולמנוע את הפרויקט.
האם כל דייר בבניין יכול לבנות מרפסת?
לא בהכרח. תלוי האם יש זכויות בנייה שאושרו לתוספות כאלה בבניין, ואם הבניין מאפשר חיזוקים הנדסיים מתאימים. גם אם הדירה שלך ממוקמת במקום שמאפשר בניית מרפסת, עדיין ייתכן שיהיה צורך בהסכמות נוספות בהתאם לחוק ולתקנון הבניין.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
מהן העלויות של הוספת מרפסת?
העלות תלויה בגודל המרפסת, החומרים שבהם משתמשים, והצורך בהיתרים. באופן כללי, טווח המחירים הוא:
תכנון ואגרות בנייה: 15,000–30,000 ש"ח
בנייה בפועל: 50,000–150,000 ש"ח, תלוי בגודל ובחומרים
חיזוקים הנדסיים והוספת עמודים (אם צריך): 20,000–50,000 ש"ח
תשלום למפקח בנייה / מהנדס: 5,000–15,000 ש"ח
האם יש מסים שצריך לשלם על בניית מרפסת?
כן, תוספת מרפסת יכולה לגרור היטל השבחה, שהוא מס שהעירייה גובה בשל עליית ערך הנכס. בנוסף, לאחר הבנייה, ייתכן שהארנונה שלך תתייקר בגלל הגדלת שטח הדירה.
האם אפשר לסגור מרפסת קיימת ולהפוך אותה לחדר?
כן, אבל זה מחייב קבלת היתר בנייה נפרד. ברוב המקרים, הוועדה המקומית מתנגדת לסגירת מרפסות, במיוחד בבניינים ישנים שבהם המרפסת נחשבת חלק מאיזון אור ואוויר בבניין. אם המרפסת חורגת מגבולות הדירה לרכוש המשותף, ייתכן שגם כאן יידרש אישור של רוב הדיירים.
מה ההבדל בין מרפסת תלויה למרפסת סטנדרטית?
מרפסת תלויה – מרפסת שבולטת מהבניין, נתמכת על ידי קונסטרוקציה חיצונית, ולא נשענת על עמודים. מתאימה בעיקר לבניינים ישנים שבהם אין אפשרות להוסיף מרפסות סטנדרטיות.
מרפסת סטנדרטית – מרפסת שנבנית כחלק מהבניין, עם עמודים תומכים המחוברים לקרקע.
האם בניית מרפסת מעלה את ערך הדירה?
בהחלט. מרפסת שמש יכולה להעלות את ערך הדירה ב-5% עד 15%, תלוי במיקום הדירה ובגודל המרפסת. באזורים עירוניים שבהם קשה למצוא דירות עם שטח חיצוני, מרפסת היא יתרון משמעותי מבחינת שווי השוק.
האם מותר לי לבנות מרפסת באופן עצמאי בלי היתר?
לא. בניית מרפסת ללא היתר היא עבירה פלילית, ויכולה להוביל לקנסות, צו הריסה, ואפילו תביעה משפטית מצד העירייה או השכנים. במקרה של בנייה ללא היתר, העירייה עלולה לחייב אותך לפרק את המרפסת על חשבונך.
מה קורה אם דייר אחד בנה מרפסת – האם לאחרים יש זכות לבנות גם?
כן, לפי חוק המקרקעין, אם דייר אחד בבניין קיבל אישור לבנות מרפסת, שאר הדיירים יכולים לדרוש את אותה הזכות, כל עוד הם עומדים בתנאים ההנדסיים והחוקיים. כלומר, אם ועד הבית או הוועדה המקומית אישרו את הבנייה לאחד הדיירים, סביר להניח ששאר הדיירים יוכלו לדרוש אישור דומה.
מהם החסרונות של בניית מרפסת?
עלות גבוהה – בנייה והיתרים יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים.
תלות בהסכמות – אם השכנים מתנגדים, זה עלול להיות תהליך ממושך.
שינויים בנראות הבניין – עלולים לפגוע בערך הדירות של אחרים.
מטרדים אפשריים – רעש, פרטיות מופחתת, והגדלת
חשיפה לרוח וגשם.
האם אפשר להוסיף מרפסת לדירה בבניין לשימור?
זה תלוי במדיניות הרשות המקומית. בבניינים לשימור יש מגבלות מחמירות מאוד, וצריך לקבל אישור מהוועדה לשימור מבנים. בחלק מהמקרים, ניתן לבנות מרפסת פנימית שאינה משנה את חזית הבניין, אך לרוב קשה מאוד להשיג היתר כזה.
האם אפשר למכור דירה עם מרפסת שנבנתה ללא היתר?
תיאורטית כן, אבל זה עלול להקשות מאוד על המכירה. רוכשים רבים נרתעים מלקנות דירה עם חריגות בנייה, מאחר שהעירייה עלולה לחייב את הקונה להרוס את המרפסת. בנוסף, בנקים עשויים לסרב לתת משכנתא על דירה עם חריגות בנייה משמעותיות
- 1.החיים 15/02/2025 06:59הגב לתגובה זושחצנות רגילהכל מה שרציתם לדעתאי אפשר לכתובבניית מרפסת תשובות ושאלות ומחמת הצניעות להשמיט את המילה כל מהמבטיח לעיתון שזה אפילו לא קמצוץ מהמידע הנדרש והחשוב בנושא
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
