בניית מרפסת - כל השאלות והתשובות
כמה עולה מרפסת? על סוגי מרפסות, על אישורים שאתם צריכים לקבל כדי לבנות מרפסת ובכמה זה משביח את ערך הדירה?
מה צריך כדי לקבל אישור לבניית מרפסת?
כדי לבנות מרפסת, יש צורך בקבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. ההיתר ניתן על בסיס תוכנית בנייה מפורטת שמתארת את גודל המרפסת, חומרי הבנייה והשפעות אפשריות על הסביבה. בנוסף, אם מדובר בבניין משותף, ייתכן שיהיה צורך באישור רוב הדיירים.
האם אני חייב לקבל אישור מהשכנים כדי להוסיף מרפסת?
כן, ברוב המקרים חייבים רוב של 75% מהדיירים בבניין, בהתאם לחוק המקרקעין. אם המרפסת חורגת לשטח הרכוש המשותף או משנה את החזית של הבניין, ייתכן שיהיה צורך בהסכמה רחבה יותר. במקרים מסוימים, התנגדויות של שכנים יכולות למנוע את הבנייה, במיוחד אם נטען שהמרפסת תגרום לפגיעה בפרטיות, רעש, או חסימת נוף ואור.
אם קיבלתי היתר בנייה מהוועדה המקומית, אני יכול לבנות בלי אישור השכנים?
לא בהכרח. היתר בנייה ניתן על-ידי העירייה או הוועדה המקומית לתכנון, אך הוא לא מחליף את הצורך בהסכמת הדיירים בבניין משותף. אם החוק מחייב רוב מסוים של דיירים (למשל 75%), לא ניתן להתחיל בבנייה בלי להשיג את הרוב הזה.
- הפיצוי עבור 5 מ"ר במרפסת: 110 אלף שקל
- סגירת מרפסת זכוכית: כל העצות של מארק פוסק מנכ"ל צל וילון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמה זמן לוקח תהליך קבלת ההיתר לבניית מרפסת?
התהליך יכול להימשך בין חצי שנה לשנתיים, תלוי בקצב העבודה של הוועדה המקומית, היקף ההתנגדויות האפשריות, והתיאום מול הדיירים. שלבים עיקריים כוללים:
הכנת תוכניות הנדסיות ואדריכליות
הגשת הבקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה
קבלת אישור ראשוני ובדיקות נוספות
תיאום מול השכנים והשגת הרוב הדרוש
קבלת היתר בנייה סופי
מה קורה אם השכנים מתנגדים לבניית המרפסת?
אם השכנים מתנגדים לבנייה, ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין ולבקש את התערבותה. אם תצליח להוכיח שההתנגדות אינה סבירה (למשל אם מטרתה רק להפריע לך ללא סיבה מוצדקת), ייתכן שהמפקחת תאשר את הבנייה. עם זאת, אם יש נימוקים ענייניים כמו מטרדי רעש, פרטיות, חסימת אור או נוף, בית המשפט עשוי לתמוך בשכנים ולמנוע את הפרויקט.
האם כל דייר בבניין יכול לבנות מרפסת?
לא בהכרח. תלוי האם יש זכויות בנייה שאושרו לתוספות כאלה בבניין, ואם הבניין מאפשר חיזוקים הנדסיים מתאימים. גם אם הדירה שלך ממוקמת במקום שמאפשר בניית מרפסת, עדיין ייתכן שיהיה צורך בהסכמות נוספות בהתאם לחוק ולתקנון הבניין.
- אשדוד מקימה רובע חדשנות בהשקעה של כ-10 מיליארד שקל; מעל למיליון מ"ר לתעסוקה, מסחר ומגורים
- איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
מהן העלויות של הוספת מרפסת?
העלות תלויה בגודל המרפסת, החומרים שבהם משתמשים, והצורך בהיתרים. באופן כללי, טווח המחירים הוא:
תכנון ואגרות בנייה: 15,000–30,000 ש"ח
בנייה בפועל: 50,000–150,000 ש"ח, תלוי בגודל ובחומרים
חיזוקים הנדסיים והוספת עמודים (אם צריך): 20,000–50,000 ש"ח
תשלום למפקח בנייה / מהנדס: 5,000–15,000 ש"ח
האם יש מסים שצריך לשלם על בניית מרפסת?
כן, תוספת מרפסת יכולה לגרור היטל השבחה, שהוא מס שהעירייה גובה בשל עליית ערך הנכס. בנוסף, לאחר הבנייה, ייתכן שהארנונה שלך תתייקר בגלל הגדלת שטח הדירה.
האם אפשר לסגור מרפסת קיימת ולהפוך אותה לחדר?
כן, אבל זה מחייב קבלת היתר בנייה נפרד. ברוב המקרים, הוועדה המקומית מתנגדת לסגירת מרפסות, במיוחד בבניינים ישנים שבהם המרפסת נחשבת חלק מאיזון אור ואוויר בבניין. אם המרפסת חורגת מגבולות הדירה לרכוש המשותף, ייתכן שגם כאן יידרש אישור של רוב הדיירים.
מה ההבדל בין מרפסת תלויה למרפסת סטנדרטית?
מרפסת תלויה – מרפסת שבולטת מהבניין, נתמכת על ידי קונסטרוקציה חיצונית, ולא נשענת על עמודים. מתאימה בעיקר לבניינים ישנים שבהם אין אפשרות להוסיף מרפסות סטנדרטיות.
מרפסת סטנדרטית – מרפסת שנבנית כחלק מהבניין, עם עמודים תומכים המחוברים לקרקע.
האם בניית מרפסת מעלה את ערך הדירה?
בהחלט. מרפסת שמש יכולה להעלות את ערך הדירה ב-5% עד 15%, תלוי במיקום הדירה ובגודל המרפסת. באזורים עירוניים שבהם קשה למצוא דירות עם שטח חיצוני, מרפסת היא יתרון משמעותי מבחינת שווי השוק.
האם מותר לי לבנות מרפסת באופן עצמאי בלי היתר?
לא. בניית מרפסת ללא היתר היא עבירה פלילית, ויכולה להוביל לקנסות, צו הריסה, ואפילו תביעה משפטית מצד העירייה או השכנים. במקרה של בנייה ללא היתר, העירייה עלולה לחייב אותך לפרק את המרפסת על חשבונך.
מה קורה אם דייר אחד בנה מרפסת – האם לאחרים יש זכות לבנות גם?
כן, לפי חוק המקרקעין, אם דייר אחד בבניין קיבל אישור לבנות מרפסת, שאר הדיירים יכולים לדרוש את אותה הזכות, כל עוד הם עומדים בתנאים ההנדסיים והחוקיים. כלומר, אם ועד הבית או הוועדה המקומית אישרו את הבנייה לאחד הדיירים, סביר להניח ששאר הדיירים יוכלו לדרוש אישור דומה.
מהם החסרונות של בניית מרפסת?
עלות גבוהה – בנייה והיתרים יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים.
תלות בהסכמות – אם השכנים מתנגדים, זה עלול להיות תהליך ממושך.
שינויים בנראות הבניין – עלולים לפגוע בערך הדירות של אחרים.
מטרדים אפשריים – רעש, פרטיות מופחתת, והגדלת
חשיפה לרוח וגשם.
האם אפשר להוסיף מרפסת לדירה בבניין לשימור?
זה תלוי במדיניות הרשות המקומית. בבניינים לשימור יש מגבלות מחמירות מאוד, וצריך לקבל אישור מהוועדה לשימור מבנים. בחלק מהמקרים, ניתן לבנות מרפסת פנימית שאינה משנה את חזית הבניין, אך לרוב קשה מאוד להשיג היתר כזה.
האם אפשר למכור דירה עם מרפסת שנבנתה ללא היתר?
תיאורטית כן, אבל זה עלול להקשות מאוד על המכירה. רוכשים רבים נרתעים מלקנות דירה עם חריגות בנייה, מאחר שהעירייה עלולה לחייב את הקונה להרוס את המרפסת. בנוסף, בנקים עשויים לסרב לתת משכנתא על דירה עם חריגות בנייה משמעותיות
- 1.החיים 15/02/2025 06:59הגב לתגובה זושחצנות רגילהכל מה שרציתם לדעתאי אפשר לכתובבניית מרפסת תשובות ושאלות ומחמת הצניעות להשמיט את המילה כל מהמבטיח לעיתון שזה אפילו לא קמצוץ מהמידע הנדרש והחשוב בנושא

איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?
מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.
עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.
שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת.
המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.
- בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
- הממ"ד יגדל ל-18 מ"ר במקום 12; ההשבחה פטורה ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?

אשדוד מקימה רובע חדשנות בהשקעה של כ-10 מיליארד שקל; מעל למיליון מ"ר לתעסוקה, מסחר ומגורים
הרובע החדש, "מטרופול" - יחבר בין פארק ההייטק, אסותא, המכללה להנדסה ותחנת הרכבת, ויכלול כ-930 אלף מ"ר לתעסוקה, 225 אלף מ"ר למסחר ומלונאות, 3.5 אלף דירות ו-40 אלף מ"ר מבני ציבור; היעד הוא כ- 50-60 אלף מועסקים חדשים והכפלת שיעור תושבי העיר המועסקים בהייטק
עיריית אשדוד הודיעה על הקמת רובע החדשנות "מטרופול", אחד המיזמים האורבניים הגדולים בארץ בשנים הקרובות. מדובר על תוכנית בהיקף של מעל למיליון מ"ר ובעלות מוערכת של כ-10 מיליארד שקל, שמטרתה להפוך את אשדוד למוקד תעסוקה וחדשנות משמעותי ולבסס את מעמדה כמטרופולין החמישי בישראל.
הרובע החדש מתוכנן כמרחב עירוני המשלב תעסוקה, מסחר, מלונאות, מגורים ומבני ציבור, תוך יצירת סביבה חיה ותוססת לאורך שעות היום. הוא יחבר בין מוקדי הפעילות הקיימים בעיר - פארק ההייטק, בית החולים אסותא, המכללה האקדמית להנדסה, תחנת הרכבת ומתחם BIG - וייצור רצף של מוקדי בריאות, מסחר ותעשייה.
התוכנית כוללת כ-930 אלף מ"ר לתעסוקה, כ-225 אלף מ"ר למסחר ומלונאות, כ-3.5 אלף דירות וכ-40 אלף מ"ר של מבני ציבור.
ומה המשמעות?
המשמעות היא לא רק מרכז עסקים ומסחר חדשני, אלא גם שכונת מגורים משולבת שתפעל לצד מוסדות חינוך, בריאות ותרבות. על פי ההערכות, "מטרופול" צפוי לייצר כ־ 50-60 אלף מקומות עבודה חדשים, בעיקר בתחומי הטכנולוגיה וההנדסה. היעד הוא להכפיל את שיעור תושבי אשדוד המועסקים במקצועות ההייטק ובמקצועות STEM - מכ־10% כיום לכ-20% בעתיד.
- אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
- ווי-בוקס רוכשת זכויות להקמת מגדל מגורים ב-'אשדוד על הים' תמורת כ-131 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לשם כך מוקמת מנהלת רובע ייעודית שתלווה יזמים בכל שלבי התכנון, הרישוי וההקמה, ותבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה מסודרת ותואמת לצורכי השוק. העירייה מדגישה כי לצד התכנון העירוני, ניתן דגש גם לנושאי סביבה ותשתיות: שמירה על ערכי טבע ייחודיים כמו הדיונה הגדולה והשקמים, תיעדוף תחבורה ציבורית והולכי רגל, ותכנון גמיש שיאפשר התאמות לעתיד. בנוסף, אשדוד נהנית מתעריפי ארנונה נמוכים יחסית לערים הגדולות – נתון שמיועד למשוך חברות בינלאומיות ויזמים להקים פעילות בעיר.