24 מתחמי פינוי-בינוי חדשים אושרו: מעל 14,500 דירות חדשות בדרך

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הכריזה על מהלך רחב היקף הכולל 24 מתחמים חדשים לפינוי-בינוי ברחבי ישראל, עם פוטנציאל להקמה של כ-14,540 יחידות דיור חדשות במקום 3,448 דירות ישנות שייהרסו. 

מדובר באחת ההכרזות הגדולות של השנים האחרונות בתחום, שמשלבת בין הרחבת היצע הדיור, חידוש שכונות ותיקות והשפעה אפשרית על מחירי הנדל"ן המקומיים.

על ההכרזה חתם מנהל הרשות, יורי גמרמן, והיא כוללת שני מסלולים מרכזיים: מסלול רשויות - שבו המדינה והרשויות המקומיות מובילות את התכנון; ומסלול מיסוי שבו יזמים פרטיים מקדמים פרויקטים לאחר הגעה לרוב נדרש של דיירים ואישור תכנוני מתקדם. מעבר להגדלת היצע הדיור, מדובר במהלך שכולל חידוש מרקמים עירוניים, חיזוק מבנים ישנים ושיפור איכות החיים של התושבים.

לדברי הרשות, המשמעות המעשית של ההכרזה היא מעבר לשלב הביצוע: קידום הטבות מס, אפשרות להליכי אכיפה מול דיירים סרבנים, והאצה של פרויקטים שכבר נמצאים ברמת בשלות גבוהה.

 להרחבה:  התחדשות בנייה בנווה יעקב: נתיב תבנה 130 דירות ב-200 מיליון שקל 

שלושת המתחמים הגדולים במסלול "הרשויות" לבדם צפויים להוסיף 7,476 דירות חדשות: 

 בין הפרויקטים הבולטים:

אשקלון: מתחם בן גוריון עם קפיצה מ-425 דירות ישנות ל-2,660 חדשות - הפרויקט מקודם במימון ותכנון של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)

ראשון לציון: מתחם "מטרו מרכז" עם 2,816 דירות במקום 905 - המתחם מקודם על ידי אגף התכנון ברשות להתחדשות עירונית

רמלה: מתחם "שער צפון" עם 2,000 דירות חדשות במקום 39 בלבד - הפרויקט מתוכנן במימון מנהל התכנון.

• אזורים זכתה במכרז ענק: תבנה 1,030 דירות חדשות בחיפה
• בין מטח למט"ח: 56 מיליארד דולר עשו רילוקיישן, לאן הולך הכסף הישראלי ב-2026?

 מדובר בפרויקטים שממוקדים באזורים מתחדשים ובפריפריה הקרובה למרכז, עם פוטנציאל להשפיע על היצע הדיור האזורי בטווח הבינוני־ארוך.

מסלול המיסוי: עומק התחדשות בלב אזורי הביקוש

במסלול המיסוי הוכרזו מתחמים בערים מרכזיות: ירושלים, רמת גן, רמלה, רמת השרון, הרצליה, חולון, חיפה, יהוד, נתניה, פתח תקווה ותל אביב. 

בין הבולטים: 

מתחם בן צבי/כצנלסון ביהוד - יפנה 272 דירות קיימות ויבנה 1,023 דירות חדשות. 

מתחם יאנוש קורצ'ק בנתניה - יפנה 304 דירות קיימות ויבנה 1,155 דירות חדשות. 

פתח תקווה - מתחם יד לבנים: מ-236 ל-826 דירות חדשות 

• במחוז תל אביב יידרשו יותר מארבע שנים כדי למכור את מלאי הדירות החדשות
• מי העיר היקרה ביותר בארנונה? כך נראה חשבון הארנונה בערים הגדולות ב-2026

רמת גן - מספר מתחמים קטנים־בינוניים עם תוספת של מאות יחידות כל אחד

ירושלים ותל אביב: פרויקטים נקודתיים שמייצרים תוספת צפופה בלב אזורי ביקוש גבוהים רוב הפרויקטים נמצאים בשלב מתקדם יחסית - חלקם כבר מאושרים סטטוטורית וחלקם מופקדים – מה שמעלה את הסבירות לכניסה מהירה יותר לביצוע.

 השפעה על מחירי הדיור: כמה זה עולה היום – ולאן זה הולך בפרויקטים החדשים

היקף ההתחדשות העירונית הנוכחי אינו רק סיפור של תוספת היצע, אלא מהלך שעשוי לשנות את מפת המחירים בשכונות עצמן. כדי להבין את ההשפעה, צריך להסתכל על נקודת המוצא: בכמה נמכרות כיום דירות באותם אזורים, ומה קורה בדרך כלל בפרויקטים של פינוי-בינוי.

בראשון לציון (מתחם מטרו מרכז): מחיר ממוצע לדירה עומד על כ-2.3–2.4 מיליון שקל, דירות 4 חדרים נמכרות החל מ-2.35 מיליון ועד מעל 3 מיליון ואף יותר בפרויקטים חדשים. 

מדובר בעיר שכבר נמצאת ברמות ביקוש גבוהות, אך בשנים האחרונות אף רשמה ירידה של כ-6%–7% במחירים באזורים מסוימים . 

השפעה צפויה של הפרויקט: בטווח הקצר: לחץ מתון כלפי מטה או קיפאון, בגלל היצע עתידי גדול, אך בטווח הבינוני: עליית מחירים בשכונה עצמה של כ-5%–10% .

ברמת גן יש מספר מתחמי פינוי-בינוי, ונמכרים בה דירות במחיר ממוצע של כ-3.2–3.3 מיליון שקל לדירה.

דירות 4 חדרים חדשות מגיעות גם ל-3.3–3.8 מיליון שקל . מדובר בשוק "חזק" עם עליות של כ־3%–4% גם בתקופות של האטה . 

על כן השפעה צפויה היא שכמעט ולא תהיה ירידת מחירים צפויה, להפך ההתחדשות תייצר דווקא אפקט פרימיום . דירות חדשות בפרויקטים עשויות להימכר ב-3.6–4.2 מיליון שקל

בנתניה, מתחם יאנוש קורצ'אק נמכרת יום דירה במחיר ממוצע של כ-2.4–2.7 מיליון שקל. בשנה האחרונה נרשמה ירידה של כ-4%–7% במחירים. 

כאן ההתחדשות עשויה "להזניק" שכונות ולייצר קפיצת ערך מקומית. בטווח הבינוני צפויות עליות ערך נקודתית בשכונות המתחדשות. 

לא רק דירות: מיגון, תשתיות וחיזוק קהילתי

מעבר להגדלת ההיצע, להתחדשות העירונית יש השפעה רחבה יותר. מבנים ישנים מוחלפים בבנייה מודרנית הכוללת ממ"דים, תשתיות חדשות, שטחים ציבוריים ולעיתים גם שדרוג תחבורתי. במציאות ביטחונית מורכבת, מרכיב המיגון הפך לשיקול מרכזי בקידום פרויקטים.

לדברי גמרמן, ההכרזה על מתחם היא "יריית הפתיחה" לתהליך שיכול לשנות שכונות שלמות: לא רק מבחינת דיור, אלא גם בהיבטים חברתיים וכלכליים. חידוש שכונות ותיקות עשוי למשוך אוכלוסיות חדשות, לחזק את הפעילות העסקית המקומית ולהעלות את ערך הנכסים.

המהלך הנוכחי מצטרף למגמה רחבה של האצת התחדשות עירונית בישראל, במיוחד באזורי המרכז. 

בשנים האחרונות הפכה המדיניות הממשלתית ליותר אקטיבית, עם ניסיון לקצר הליכים ולהגדיל ודאות ליזמים ולדיירים. עם זאת, המבחן האמיתי יהיה ביישום: כמה מהמתחמים אכן יגיעו לשלב הביצוע בפועל, ובאיזה קצב. ניסיון העבר מלמד כי פערים בין הכרזה לבנייה בפועל עדיין קיימים.