כל בית צריך מרפסת, ובבני ברק מרפסת סוכה - כמה היא שווה לציבור החרדי?
מה שפעם קיבל פתרון בחצר המשותפת נכנס היום כבר לתוכניות הבנייה: מרפסת סוכה ומעלית שבת הפכו לחלק מהמפרט בפרויקטים לציבור החרדי, והרשויות כבר קובעות כיצד לתכנן אותן. מה בדיוק מקבלים כשקונים "מרפסת סוכה", איך היא משנה את הבניין - והאם היא משפיעה גם על מחיר
הדירה?
במודעת נדל"ן סטנדרטית נמצא בדרך כלל פירוט של מספר חדרים, שטח, חניה, מחסן ומרפסת. בשכונות חרדיות רשימת מילות המפתח נראית קצת אחרת: "מרפסת סוכה", "מעלית שבת" וקרבה לבית הכנסת מופיעות לעיתים כבר בכותרת המודעה. בדירה שמוצעת כיום ברמת בית שמש ה', למשל, מרפסת סוכה של 13 מ"ר מודגשת לצד חניה ומעלית שבת.
זה אולי נשמע כמו פרט קטן שנעשה רלוונטי במשך שבוע אחד בשנה, אבל מבחינת שוק הדיור מדובר בדרישה שיכולה להשפיע על הבניין הרבה לפני שהדייר הראשון מקבל מפתח. כדי שמרפסת תשמש לסוכה היא צריכה לכלול שטח מתאים הפתוח לשמים. אי אפשר פשוט להציב את כל מרפסות הבניין זו מעל זו, כפי שנעשה בבנייני מגורים רבים, משום שהמרפסת בקומה שמעל יוצרת קירוי לזו שמתחתיה.
התוצאה היא שמצווה של שבעה ימים בשנה יכולה להשפיע על תכנון של בניין שאמור לעמוד עשרות שנים: על מיקום המרפסות, דירוג הקומות, החזית ולעיתים גם על ניצול השטח. בשכונות שבהן הביקוש למרפסות כאלה גבוה, היזם כבר אינו מחכה שהרוכש ישאל עליהן. הן הופכות לחלק מהמוצר שהוא מוכר.
והתופעה מגיעה היום גם לשולחנות ועדות התכנון. בלוד אימצה הוועדה המקומית מדיניות שלפיה בפרויקטים חדשים יש לתכנן מרפסות סוכה בלפחות 20% מהדירות, ככל שהדבר אפשרי מבחינה תכנונית. באזורים המיועדים לציבור חרדי או לאוכלוסייה מעורבת ניתן להגדיל את השיעור בהתאם לביקוש. כאשר אי אפשר לספק את המרפסות, ניתן לבחון פתרון של שטח משותף להקמת סוכות.
כלומר, מרפסת הסוכה כבר אינה רק בקשה פרטית של רוכש. במקומות מסוימים היא הופכת לשיקול תכנוני עירוני.
מה בעצם קונים כשכתוב "מרפסת סוכה"?
השם עצמו עלול להטעות. מרפסת של 15 מ"ר אינה בהכרח מרפסת סוכה של 15 מ"ר. ייתכן שרק חלק ממנה פתוח לשמים, בעוד שמעל החלק האחר נמצאת המרפסת של השכנים.
בתוכנית להרחבת אלעד, למשל, "מרפסת סוכה" מוגדרת כמרפסת שאין מעליה כל גג בשטח מינימלי של 6 מ"ר נטו. המדיניות של לוד משתמשת בהגדרה רחבה מעט יותר - מרפסת או חלק ממרפסת שנמצאים תחת כיפת השמים ומאפשרים הקמת סוכה כשרה. היא גם קובעת שיש לוודא שהמרפסת אינה נחסמת על ידי מרפסות אחרות או רכיבים מבניים שמעליה.
מבחינת הקונה, ההבדל משמעותי. כאשר מודעה מבטיחה "מרפסת סוכה", כדאי לבדוק בתוכנית המכר כמה מ"ר באמת נמצאים תחת כיפת השמים, מה רוחב השטח הזה והיכן הוא נמצא. משפחה גדולה עשויה לגלות שמרפסת שמש גדולה מספקת בפועל שטח קטן בהרבה להקמת הסוכה.
הדרישה הזאת משנה גם את האדריכלות. בפרויקט שתוכנן עבור אוכלוסייה חרדית בחיפה, למשל, האדריכל הסביר בעבר כי הצורך לתת לכל דירה שטח סוכה שאין מעליו גג היה אחד הגורמים שקבעו את סידור המרפסות בבניינים.
מהחצר המשותפת למרפסת הפרטית - ובחזרה לגג
לפני שמרפסת הסוכה הפכה לסעיף במפרט של דירה חדשה, אחד הפתרונות בבניינים שלא נבנו עם מרפסת מתאימה היה להקים את הסוכה בחצר המשותפת. זה אינו רק זיכרון של בנייה ישנה: בתי דין עסקו לאורך השנים בסכסוכים בין שכנים סביב הזכות להשתמש בחצר המשותפת לצורך הקמת סוכה, בשאלה מה עושים כאשר כמה משפחות מבקשות להשתמש באותו שטח ובמקרים שבהם בניית מרפסת חדשה מעל החצר עלולה למנוע את הקמת הסוכה בה.
באחד המקרים שנדונו בבית דין ברמת גן, דייר נהג במשך כשבע שנים לבנות את סוכתו בחצר המשותפת, וגם בעל הדירה שקדם לו השתמש באותו מקום. דייר אחר נהג להקים סוכה בחלק אחר של החצר, ודייר נוסף ניסה להקים אותה על גג הבניין. המחלוקת נוצרה משום שבחצר לא היה די מקום לכל הדיירים שרצו סוכה. המקרה ממחיש עד כמה השימוש בשטח המשותף היה פתרון אפשרי, אבל גם עד כמה הוא תלוי במבנה הבניין וביחסים בין השכנים.
מרפסת הסוכה הפרטית פתרה חלק גדול מהבעיה הזאת. במקום לרדת לחצר, לחלוק שטח עם שכנים או להעביר אוכל וכלים בין הקומות, הסוכה נמצאת בצמוד לסלון או למטבח. מבחינת משפחה עם ילדים, מדובר גם בשינוי באופן השימוש בדירה עצמה. לכן בפרויקטים שמכוונים לציבור החרדי והדתי, המרפסת אינה משווקת רק כשטח חוץ אלא כחלק מההתאמה של הדירה לאורח החיים של הרוכשים.
אבל הצפיפות העירונית מחזירה היום גם את הפתרון המשותף - רק למקום אחר. בתוכנית חדשה שמקדמת עיריית בני ברק לבנייני מגורים חדשים מוצעת חצר גג משותפת מעל דירות הפנטהאוז. במשך השנה היא אמורה לשמש שטח פתוח לדיירים ולילדי הבניין, ובחג הסוכות 40% משטחה יוקצו להקמת סוכות עבור דיירי שתי הקומות שמתחת לקומת הפנטהאוז. לכל שאר הדירות אמורות להיות מרפסות סוכה בשטח של לפחות 6 מ"ר, לעומת 4 מ"ר לפי ההוראות הקיימות שעליהן דווח.
יש כאן כמעט סגירת מעגל תכנונית. הסוכה התחילה במקרים רבים בשטח הפתוח המשותף, עברה אל המרפסת הפרטית עם התאמת הבנייה לקהל הדתי והחרדי, וכעת בבנייה עירונית צפופה חוזר גם השטח המשותף - הפעם על הגג ובתכנון מראש. ההבדל הוא שהפתרון החדש אינו אלתור של הדיירים אחרי האכלוס, אלא חלק מהתכנון של הבניין עוד לפני שנבנה.
- הקבלנים בונים פחות - וזה עשוי לעצור בהמשך את ירידת מחירי הדירות
- משרד המשפטים מאחד את הגדרת שטח הדירה: תקן חדש אמור לצמצם מחלוקות בשוק
כשהתכנון לא מתאים - הדיירים מוצאים פתרונות
בבניינים ותיקים שלא תוכננו עם מרפסות מתאימות אפשר למצוא לקראת סוכות פתרונות שונים, בהם עמודי תמך ופיגומים שמאפשרים להקים סוכה גם לדירות שאין להן מרפסת פתוחה לשמים. הפתרונות האלה ממחישים את הפער בין בניינים שנבנו בלי להביא בחשבון את הצורך בסוכה פרטית לבין פרויקטים חדשים שבהם מרפסת הסוכה נכנסת לתכנון כבר מההתחלה.
אבל יש גם תהליך הפוך: שטח פתוח שנועד לשמש מרפסת יכול להפוך במשך השנים לשטח שימושי נוסף של הדירה. סגירת מרפסות, הרחבות ותוספות בנייה הן ממילא סוגיה משמעותית בערים צפופות, וכאשר משפחות זקוקות גם לשטח מגורים וגם למקום פתוח לסוכה נוצר מתח תכנוני ברור.
לא נכון לייחס את תופעת חריגות הבנייה בציבור החרדי למרפסות הסוכה עצמן. עם זאת, מסמכי תכנון מהתקופה האחרונה מראים שהרשויות והמתכננים מודעים לקשר שבין התאמת הבניין מראש לצורכי התושבים לבין מה שעלול לקרות לאחר האכלוס.
דוגמה מעניינת לכך הופיעה השנה בירושלים. במסגרת שינוי תכנוני התבקשה הגדלת מרפסות בקומות 7-9 ויצירת דירוג שיאפשר מרפסת סוכה תחת כיפת השמים לכל דירה. בנימוקים לבקשה נכתב כי תכנון כזה ימנע בעתיד "אילתורי בנייה" מצד הדיירים, לצד העלאת ערך הנכס ושמירה על חזית אדריכלית מסודרת.
גם בדיון אחר בוועדה לתכנון ובנייה בירושלים אפשר לראות עד כמה מדובר בצורך ממשי מבחינת הדיירים. תושבת, אם למשפחה בת שמונה נפשות, הסבירה לוועדה כי במשך יותר מ-15 שנה לא היתה למשפחתה מרפסת סוכה והיא נאלצה לעבור עם הילדים להורים בכל חג. לאחר שהצליחה להקים מרפסת של כ-6 מ"ר, בקשת בנייה של דיירים אחרים מעליה איימה למעשה לקרות את השטח.
הדוגמה הזאת ממחישה בעיה שקשה לפתור בדיעבד. מרפסת שמש רגילה אפשר לעיתים להוסיף או להרחיב במסגרת הליך תכנוני. מרפסת סוכה תלויה גם במה שנמצא מעליה. תוספת בנייה של שכן בקומה גבוהה יותר יכולה לשנות את השימוש בשטח של דירה אחרת.
מהסוכה למפרט שלם
מרפסת הסוכה היא רק המרכיב הבולט ביותר בהתאמת דירה לקהל החרדי והדתי. בפרויקטים המיועדים מראש לקהל הזה אפשר למצוא גם מעליות שבת, תשתיות המתאימות לשעוני שבת, פתרונות למטבח עם הפרדה בין בשר לחלב, ולעיתים תכנון שמביא בחשבון משפחות גדולות יותר.
גם בהתחדשות העירונית הנושא מקבל משקל. בפרסומים המכוונים לציבור החרדי מוצגות כיום מרפסת סוכה ומעלית שבת כחלק מהשדרוג שמקבלים בעלי דירות בבניינים ישנים שעוברים פינוי-בינוי.
יש לכך משמעות כלכלית. התאמות מסוימות פשוטות וזולות יחסית אם הן נעשות מראש. אחרות, ובראשן סידור המרפסות, קשורות לצורת הבניין ולניצול זכויות הבנייה. היזם צריך להחליט היכן למקם כל מרפסת ואיך להשאיר אותה פתוחה בלי לפגוע במרפסת אחרת, בחזית או בכמות השטח שניתן לבנות.
אז כמה שווה מרפסת סוכה?
כאן קשה לתת מספר אחד. אין כיום מאגר עסקאות שמפריד בין דירות עם מרפסת סוכה לדירות עם מרפסת רגילה, ולכן אי אפשר לקחת את נתוני רשות המסים ולקבוע שמרפסת סוכה מוסיפה, למשל, 5% או 10% למחיר הדירה.
גם השוואת מודעות אינה מספיקה. שתי דירות באותה שכונה יכולות להיות שונות בקומה, בשטח, בחניה, במחסן, בכיווני האוויר ובמצב הדירה. פער המחירים ביניהן אינו בהכרח המחיר של הסוכה.
ובכל זאת, השיווק עצמו מספר משהו על הביקוש. בדירת 3 חדרים ברמת בית שמש ה', שמוצעת כיום ב-2.045 מיליון שקל, המתווך מדגיש "מרפסת סוכה גדולה 13 מ"ר" ומעלית שבת. בירושלים דירת 3 חדרים המוצעת ב-3.19 מיליון שקל משווקת כבר בכותרת עם "מרפסת סוכה ומעלית שבת". כאשר מאפיין מופיע שוב ושוב בכותרות של מודעות, המוכרים והמתווכים רואים בו נתון שמעניין את קהל הרוכשים.
בפרויקט חדש התמונה מורכבת עוד יותר. מרפסת סוכה אינה בהכרח שדרוג שאפשר לתמחר בנפרד כמו ריצוף או מטבח. אם הבניין תוכנן מראש לקהל חרדי, היא יכולה להיות חלק מהגדרת המוצר - בדיוק כפי שבפרויקט אחר היזם עשוי להציע מרפסות גדולות, חדר אופניים או עמדות טעינה לרכב חשמלי.
וזה אולי השינוי המעניין ביותר. מה שהיה בעבר צורך שהדיירים נדרשו לא פעם לפתור בעצמם, הפך לחלק מהמוצר הנדל"ני: מרפסת הסוכה נמצאת היום במודעות, במפרטים של פרויקטים חדשים, בתוכניות להתחדשות עירונית ואפילו במסמכי מדיניות של ועדות תכנון.
מרפסת הסוכה עדיין משמשת לסוכה שבוע אחד בשנה. אבל כדי שהיא תהיה שם באותו שבוע, מישהו צריך לחשוב עליה שנים קודם - כשהבניין עוד היה תוכנית שמונחת על שולחן האדריכל.
