המדד מפספס את המשכנתה וההלוואות: כמה באמת התייקרו החיים?

אתם קוראים שהאינפלציה בישראל עומדת על 1.5%, שהריבית כבר ירדה ושקצב עליית המחירים נמצא בתוך יעד בנק ישראל. ואז אתם מסתכלים על חשבון הבנק: המשכנתה עדיין תופסת נתח גדול מההכנסה, ההלוואה לרכב יקרה יותר מזו שאפשר היה לקבל לפני כמה שנים, המינוס עולה כסף וכל אשראי חדש מגיע עם ריבית. הפער בין הנתונים האלה לבין מה שאתם מרגישים בפועל בחשבון הבנק אינו מקרי.

מדד המחירים לצרכן עלה באוגוסט ב-0.7% והאינפלציה ב-12 החודשים האחרונים נותרה על 1.5%. אבל המדד אינו נועד למדוד כל שקל נוסף שיוצא מחשבון הבנק של משק הבית. מחקר חדש שמפרסם היום מרכז טאוב מפנה את הזרקור לאחת ההוצאות המרכזיות שנשארות במידה רבה מחוץ לתמונה הזאת: מחיר הכסף - הריבית שמשלמים משקי הבית על משכנתאות ועל אשראי צרכני.

את המחקר ערכו פרופ' בנימין בנטל, ראש תוכנית מדיניות הכלכלה במרכז טאוב, וד"ר לביב שאמי, חוקר בכיר במרכז. השניים בדקו מה קורה כאשר מכניסים לתמונה את עלות המימון של הדירה, וגילו שבשנים שבהן בנק ישראל העלה את הריבית במהירות מתקבלת תמונה שונה מאוד מזו שמציג מדד המחירים הרגיל.

לפי המחקר, הריבית הממוצעת על המשכנתאות עלתה ב-42% בשנת 2022 וב-52% בשנת 2023. כאשר החוקרים החליפו את אופן מדידת שירותי הדיור בבעלות ברכיב שמבוסס על עלות המימון, המדד המשלים שבנו הציג בשנים האלה עלייה גבוהה פי 4 ופי 6, בהתאמה, מהמדד הרשמי.

המדד מודד מחירים - המשפחה משלמת גם על הכסף

כדי להבין את הפער צריך להתחיל מהשאלה מה מדד המחירים לצרכן בכלל אמור למדוד. המדד עוקב אחר השינוי במחירו של סל מוצרים ושירותים: מזון, ביגוד, תחבורה, בריאות, דיור, תרבות ועוד. כאשר מחיר מוצר בסופר עולה, או כאשר שכר הדירה מתייקר, השינוי יכול לקבל ביטוי במדד בהתאם למשקל של אותו סעיף.

עלות המימון היא סיפור אחר.

ניקח שתי משפחות שקונות סל דומה של מזון, מוציאות סכום דומה על חשמל, תחבורה וביגוד ומתגוררות בדירות דומות. למשפחה אחת אין כמעט חובות. למשפחה השנייה יש משכנתה גדולה, הלוואה לרכב ומינוס קבוע. מבחינת מדד המחירים, השינוי ביוקר הסל שלהן יכול להיראות דומה. מבחינת חשבון הבנק, עליית ריבית יכולה לייצר פער של מאות ואף אלפי שקלים בחודש ביניהן.

אפשר להמחיש את זה במספרים. נניח שלמשפחה יש בתוך המשכנתה רכיב של 350 אלף שקל שנותרו לו 25 שנות החזר. אם הריבית על הרכיב הזה עולה לצורך הדוגמה מ-2% ל-6%, ההחזר עליו גדל מכ-1,480 שקל לכ-2,255 שקל בחודש - תוספת של כ-770 שקל. אם במקביל יש למשפחה הלוואה של 100 אלף שקל לחמש שנים והריבית עליה עולה מ-4% ל-8%, ההחזר גדל בעוד כ-186 שקל בחודש. זו דוגמה להמחשה בלבד, ולא תיאור של משכנתה או הלוואה ממוצעת, אבל היא מראה כיצד כמעט 1,000 שקל יכולים להתווסף להוצאה החודשית גם בלי שמחירו של מוצר אחד בסל הצריכה השתנה.

הפער הזה הפך מוחשי במיוחד לאחר שבנק ישראל החל באפריל 2022 במהלך של העלאות ריבית. ריבית בנק ישראל עלתה בתוך כשנה מרמה כמעט אפסית ל-4.75%. מסלולי משכנתה שמושפעים מריבית הפריים התייקרו, הריבית על הלוואות חדשות עלתה וגם משקי בית שלא רכשו דירה גילו שמימון רכב, שיפוץ או הוצאה גדולה אחרת נעשה יקר יותר.

מאז הכיוון התהפך והריבית ירדה. כיום עומדת ריבית בנק ישראל על 3.25%, אבל ירידה בריבית אינה מוחקת מיד את כל עלות המימון שנצברה בשנים האחרונות. חלק מהלווים מחזיקים בהלוואות שנלקחו בריביות גבוהות יותר, ובמשכנתאות אחרות השפעת השינוי תלויה בתמהיל המסלולים ובמועד עדכון הריבית.

• אינפלציית היצרנים בארה"ב מתקררת: המדד נותר ללא שינוי ביולי
• מדד מחירי היצרן בארה"ב זינק ב-6% באפריל על בסיס שנתי - הגידול הגדול ביותר בארבע שנים

למה המשכנתה שאתם משלמים לא נמצאת במדד?

הדיור הוא המקום שבו הפער בין המדד לבין ההוצאה בפועל בולט במיוחד.

רכישת דירה אינה מטופלת במדד כמו קנייה של מזון, מכשיר חשמלי או שירות. דירה היא גם נכס, ולכן מחיר הרכישה שלה אינו מוכנס ישירות למדד המחירים לצרכן.

כדי למדוד את שירותי הדיור שמקבלים בעלי דירות, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה משתמשת בשיטה שנקראת "שכר דירה זקוף". במילים פשוטות, היא מעריכה כמה היה בעל הדירה משלם אילו היה שוכר דירה דומה לדירה שבבעלותו. לפי החוקרים, רכיב שירותי הדיור בבעלות מהווה כ-18% ממדד המחירים לצרכן.

זו אינה שיטה ישראלית חריגה. היא נהוגה במדינות רבות ומאפשרת להפריד בין השימוש בדירה לבין רכישתה כנכס. אבל מבחינת משפחה שיש לה משכנתה, היא משאירה בחוץ חלק מרכזי מההוצאה האמיתית.

בעל הדירה אינו משלם לעצמו שכר דירה תיאורטי. הוא משלם לבנק. ואם הריבית על המשכנתה משתנה, חשבון הבנק שלו משתנה גם כאשר שכר הדירה באזור נשאר כמעט ללא שינוי.

• זה הקטן גדול יהיה: כמה באמת עולה ברית?
• של מי הכסף הזה? הבנק העביר את כספי מכירת הדירה לפיקדון בלי לשאול

אותו לווה יכול במקביל להיפגע גם מהמדד עצמו. כפי שפורסם הבוקר, עלייה של 0.7% במדד אוגוסט מוסיפה כ-7,000 שקל ליתרת הקרן של משכנתה צמודת מדד בהיקף של מיליון שקל. כלומר, בחלק מתמהילי המשכנתה יכול משק הבית להרגיש מצד אחד את עליית הריבית ומצד שני את הצמדת הקרן למדד.

מה קורה כשמכניסים את הריבית לחישוב?

בנטל ושאמי ניסו לבחון בדיוק את הנקודה הזאת. הם בנו מדד משלים שבו עלות שירותי הדיור של בעלי הדירות מחושבת באופן שמכניס לתמונה את מחיר המימון. לצורך החישוב נלקחו הריבית הממוצעת על המשכנתאות ומחיר הדירה הממוצע, והרכיב קיבל את אותו משקל שמקבל רכיב הדיור בבעלות במדד הרשמי.

כאן נפתח הפער.

בשנת 2022 זינקה לפי המחקר הריבית הממוצעת על המשכנתאות ב-42%. בשנת 2023 היא עלתה בעוד 52%. אלה בדיוק השנים שבהן העלה בנק ישראל את הריבית בקצב מהיר במטרה לבלום את האינפלציה.

כאשר השינוי הזה נכנס למדד המשלים, התוצאה הייתה גבוהה פי 4 מהמדד הרשמי בשנת 2022 ופי 6 בשנת 2023.

חשוב להבין מה המספרים האלה אומרים - ומה הם אינם אומרים. הם אינם אומרים שיוקר המחיה של כל משפחה בישראל עלה פי 6 מהאינפלציה, וגם לא שכל בעל משכנתה ספג התייקרות כזאת. התוצאה נובעת מהשיטה שבה בנו החוקרים את המדד המשלים ומהכנסת עלות המימון לרכיב הדיור.

בפועל, הפגיעה בכל משק בית תלויה בסכום המשכנתה, במסלולים שנבחרו, בגובה הריבית, במועד שבו נלקחה ההלוואה ובשאלה אם למשפחה יש בכלל משכנתה.

דווקא ההבדלים האלה ממחישים את הקושי להשתמש במדד אחד כדי לתאר את חוויית יוקר המחיה של כולם. משפחה נטולת חובות ומשפחה שחלק גדול מהכנסתה מופנה להחזרי אשראי יכולות לחיות באותה עיר, לקנות באותו סופר ולחוות את תקופת עליית הריבית בצורה שונה לחלוטין.

הבעיה לא נגמרת בדירה

כותרת המחקר של מרכז טאוב מתייחסת גם לאשראי הצרכני, ולא במקרה. אותו עיקרון חל גם על הלוואות שאינן משכנתה.

נניח שמחיר רכב לא השתנה, אבל הריבית על ההלוואה שנדרשת כדי לקנות אותו עלתה. מבחינת מי שמשלם במזומן, המחיר לא השתנה. מבחינת משפחה שצריכה לממן חלק גדול מהרכישה, העלות הכוללת עלתה.

כך גם בשיפוץ, ברכישת ריהוט או מוצר חשמלי יקר, ובהלוואה שנלקחת כדי לגשר על תקופה שבה ההוצאות גבוהות מההכנסות. ככל שמשק הבית תלוי יותר באשראי, כך למחיר הכסף יש השפעה גדולה יותר על התקציב שלו.

גם המינוס הוא אשראי. מי שנמצא באופן קבוע ביתרת חובה משלם ריבית לבנק, ולעיתים מדובר בריבית גבוהה משמעותית מריבית המשכנתה. העלייה במחיר האשראי יכולה להכביד על אותו משק בית גם אם שיעור האינפלציה הרשמי כבר יורד.

מהצד השני, למשק בית שיש לו כסף בפיקדון וללא חובות, סביבת ריבית גבוהה יכולה דווקא להגדיל הכנסות מריבית. לכן גם כשמדברים על "יוקר המחיה", אין שיעור אחד שמתאר במדויק את מצבה של כל משפחה.

הלחץ על המשכנתאות כבר נראה בנתונים

התמונה הזאת מתחברת גם למה שקורה היום בשוק המשכנתאות. במחצית הראשונה של 2026 הגיע היקף מיחזורי המשכנתאות לכ-25 מיליארד שקל. במקביל, ב-2025 הגיע שיעור המשכנתאות החדשות שבהן ההחזר החודשי גבוה מ-30% מההכנסה הפנויה של משק הבית ל-47.1%, לעומת כ-32% ב-2019.

עבור חלק מהמשפחות, מיחזור הוא דרך לנצל את ירידת הריבית ולהוזיל את ההלוואה. אחרות פורסות את המשכנתה לתקופה ארוכה יותר כדי להקטין את ההחזר החודשי, מהלך שעשוי להקל על התזרים עכשיו אבל להגדיל את הריבית הכוללת שתשולם לאורך השנים.

גם ירידה שנראית קטנה יחסית בריבית יכולה להיות משמעותית על חוב גדול. בכתבה נוספת שפורסמה היום הראינו כי ירידה של 0.3%-0.5% בריבית עשויה להיות שווה עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתה, אם כי הארכת תקופת ההלוואה כדי להקטין את ההחזר החודשי עלולה דווקא לייקר את החשבון הכולל.

הנתונים האלה חשובים דווקא עכשיו, כשהאינפלציה השנתית כבר עומדת על 1.5%. הנתון הזה אומר שקצב עליית המחירים התמתן באופן משמעותי לעומת השנים שבהן האינפלציה הייתה גבוהה יותר. הוא אינו אומר שההוצאות של משק הבית חזרו לרמה שבה היו לפני גל ההתייקרויות, ובוודאי אינו אומר שמחיר המימון חזר לנקודת המוצא.

אז המדד לא נכון?

החוקרים אינם טוענים שמדד המחירים לצרכן שגוי, וגם לא מציעים לבטל אותו. המדד נבנה כדי למדוד אינפלציה לפי מתודולוגיה מוגדרת, והוא ממלא תפקיד מרכזי בהחלטות כלכליות, בהצמדות ובמדיניות המוניטרית.

הבעיה נוצרת כשמנסים לקרוא מתוך המספר הזה תשובה לשאלה אחרת: כמה התייקרו החיים עבור כל משק בית.

החוקרים מציעים להציג לצד המדד הרשמי גם מדדים משלימים שיוכלו להראות את השפעת עלויות המימון. כך אפשר יהיה לראות בנפרד מה קורה למחירי המוצרים והשירותים ומה קורה לעומס הכלכלי על משקי בית שצריכים לממן דירה או צריכה באמצעות חוב.

מבחינת בנק ישראל יש לכך משמעות נוספת. העלאת ריבית היא אחד הכלים המרכזיים לצינון האינפלציה: היא מייקרת את האשראי, אמורה לצמצם ביקושים ובכך להפחית את הלחץ על המחירים. במקביל, היא עצמה מגדילה את ההוצאה של משקי בית שכבר מחזיקים בחוב בריבית משתנה או זקוקים לאשראי חדש.

לכן שני הדברים יכולים להיות נכונים באותו זמן: האינפלציה יכולה לרדת ל-1.5%, ומשפחה מסוימת עדיין יכולה להרגיש שההוצאות החודשיות שלה גבוהות בהרבה מכפי שהיו לפני כמה שנים.

מדד המחירים מספר כמה השתנו המחירים שהוא מודד. חשבון הבנק כולל עוד שורה משמעותית: כמה עולה למשפחה הכסף שהיא צריכה כדי לממן את הדירה, את הרכב, את הקניות ואת יתר ההוצא