25 מיליארד שקל בחצי שנה: שיא במיחזורי המשכנתאות - ומי מתחיל להסתבך?

שוק המשכנתאות שולח לאחרונה שני מסרים שנראים במבט ראשון סותרים: מצד אחד, הריבית יורדת, ריביות המשכנתאות מתחילות לרדת יחד איתה וליותר בעלי דירות משתלם לפתוח מחדש את התיק ולבדוק אם אפשר לשלם פחות. מצד שני, היקף חסר תקדים של לווים משנה את תנאי המשכנתה, מאריך אותה או מחפש דרך להקטין את ההחזר החודשי. 

בחלק מהמקרים זו התייעלות פיננסית פשוטה, ובחלק אחר זה כבר ניסיון לייצר קצת אוויר למשק בית שנמתח יותר מדי. במחצית הראשונה של 2026 מיחזר הציבור משכנתאות בהיקף של כ-25 מיליארד שקל, עלייה של כ-25% לעומת המחצית המקבילה ב-2025. 

אם מנטרלים את המחצית השנייה של 2023, שהושפעה מאוד ממתווי דחיית תשלומים בעקבות המלחמה, מדובר בהיקף הגבוה ביותר שנרשם. הנתון הזה ממשיך מגמה שכבר היתה ברורה ב-2025, אז מוחזרו כ-69 אלף משכנתאות בסכום מצטבר של 43.6 מיליארד שקל, כ-7% מכל תיק המשכנתאות של המערכת הבנקאית, לעומת ממוצע של כ-4.5% בלבד בשנים 2019-2024. 

חשוב לא לקפוץ מיד למסקנה שכל מי שממחזר נמצא בצרות

בדיקה מעמיקה שערך בנק ישראל הראתה שרוב המיחזורים נעשו מסיבות כלכליות הגיוניות: שיפור הריבית, שינוי התמהיל או ניצול תחנת יציאה במסלול משתנה. אבל באותה בדיקה נמצא נתון שקשה להתעלם ממנו - בכ-15% מהמיחזורים הוארכה תקופת המשכנתה אף שהריבית הכוללת החזויה עלתה. כלומר, הלווה הסכים לשלם יותר כסף לאורך חיי ההלוואה כדי להקטין את התשלום החודשי עכשיו. זו אינה בהכרח מצוקה חמורה, אבל זו בהחלט אינדיקציה ללחץ תזרימי. 

קיימת עלייה במספר הלווים שנקלעו בין השאר לפיגורים ונדרשו לשנות או למחזר את המשכנתה. במקביל, התמונה הכוללת של השוק מראה שהלווים החדשים עצמם נכנסים לעסקאות עם פחות מרווח ביטחון מבעבר.

כמעט כל לווה שני כבר נמצא באזור היקר של המשכנתה הבעיה מתחילה עוד לפני המיחזור: ב-2025 הגיע שיעור המשכנתאות החדשות שבהן ההחזר החודשי גבוה מ-30% מההכנסה הפנויה של משק הבית ל-47.1%, לעומת כ-32% בלבד ב-2019. 

במקביל, כ-45.8% מהמשכנתאות נלקחו בשיעור מימון של יותר מ-60% משווי הנכס. תקופת המשכנתה הממוצעת, בנטרול הלוואות בלון, הגיעה לכ-26.9 שנים, כמעט עד תקרת 30 השנים שמאפשר בנק ישראל. ביוני כבר עמדה המשכנתה הממוצעת על כ-1.1 מיליון שקל. המשמעות פשוטה. משפחה שלוקחת משכנתה כאשר שליש ויותר מההכנסה שלה כבר מוקדש להחזר לא צריכה משבר גדול כדי להתחיל להרגיש לחץ. 

מספיק שאחד מבני הזוג נמצא כמה חודשים בין עבודות, שמגיעות הוצאות חריגות, שהרכב דורש החלפה או שההחזר במסלול משתנה עולה. בתקופה שבה משכנתה ממוצעת נמשכת כמעט 27 שנה, הסיכוי שמשהו ישתנה בחיי המשפחה במהלך ההלוואה הוא למעשה ודאי. נכון שהכיוון של הריבית כרגע דווקא מסייע. בנק ישראל הוריד ביולי את הריבית ל-3.5%, וריבית הפריים עומדת בעקבות זאת על 5%. 

גם ריביות המשכנתאות ירדו ביולי: הריבית הממוצעת בקבועה הלא צמודה עמדה סביב 4.67%, המשתנה הלא צמודה סביב 4.31%, והריביות במסלולים הצמודים היו נמוכות יותר. מי שלקח משכנתה בנקודות היקרות של 2023-2024 בהחלט צריך לבדוק אם נוצרה אפשרות לשפר תנאים, אבל הירידה בריבית אינה מוחקת את החוב הגדול שנלקח בשנים האחרונות. יש גם הבדל גדול בין מיחזור שמקטין את עלות המשכנתה לבין מיחזור שרק מקטין את התשלום החודשי. 

• מימון ישיר: תחום המשכנתאות כבר אחראי לחצי מהרווח
• הפיקוח על המשכנתאות בבנקים - לפי מגבלות שנקבעו אחרי הסאב פריים

נניח, לצורך המחשה בלבד, שנותרה משכנתה של מיליון שקל בריבית ממוצעת של 5%. בפריסה ל-20 שנה ההחזר הוא כ-6,600 שקל בחודש והסכום הכולל שישולם לאורך התקופה הוא כ-1.58 מיליון שקל. אם מותחים את אותה הלוואה ל-30 שנה, התשלום החודשי יורד לכ-5,370 שקל - הקלה של יותר מ-1,200 שקל בחודש - אבל הסכום המצטבר מזנק לכ-1.93 מיליון שקל. קניתם אוויר של 1,200 שקל בכל חודש, אבל במחיר של כ-350 אלף שקל נוספים לאורך חיי ההלוואה. זו יכולה להיות החלטה נכונה למשפחה שצריכה את האוויר, אבל אסור לבלבל אותה עם חיסכון. 

הסיכון של רוכשי 20/80 מתחיל להתממש עכשיו 

קבוצה אחרת שמעניינת במיוחד היא רוכשי הדירות שנכנסו בשנים האחרונות לעסקאות במבצעי קבלן. 10/90, 15/85 ו-20/80 אפשרו לרוכש לשלם סכום קטן יחסית בעת החתימה ולדחות את רוב התשלום לקבלת הדירה. 

במשך תקופה מסוימת העסקה נראתה כמעט מושלמת: צריך הון עצמי נמוך יחסית היום, מחיר הדירה ״ננעל״, והרוכש מניח שעד למסירה השכר שלו יעלה, הריבית תרד ומחיר הדירה יעלה. 

הבעיה מתחילה כאשר אחת או יותר מההנחות האלה לא מתממשות. מחירי הדירות כבר אינם עולים בקצב שאליו התרגל השוק. לפי הנתונים שעליהם הסתמך בנק ישראל בהחלטת הריבית האחרונה, מחירי הדירות ירדו ב-1.3% בשנה, ובמקביל מלאי הדירות החדשות הלא מכורות נשאר גבוה. 

בנק ישראל עצמו זיהה את הסיכון במבצעי המימון והגביל החל מ-2025 את היקף הלוואות הבלון והבולט בסבסוד קבלן ל-10% מביצועי ההלוואות למגורים של הבנק. כעת מתחילות להגיע למסירה דירות שנרכשו לפני שנתיים ושלוש. זה הרגע שבו ה"20" בעסקת 20/80 כבר לא מעניין, וה-״80״ הופך לחוב אמיתי שצריך לממן. גם בנק ישראל מציין כי חלק משמעותי מהמשכנתאות מבוצע במשיכות לאורך זמן וכי לקראת מועד המסירה רוכשים שניצלו מבצעי מימון צריכים להשלים את מקורות המימון שלהם. 

• צוקרברג קנה טירה באירלנד: 11 חדרי שינה ושטח של 1,780 דונם
• שפיר נערכת לגל התשתיות: ״היום אנחנו מתחילים לראות את הפירות״

ככל שמועד המסירה מתקרב, אי-הוודאות לגבי יכולת המשפחה לקבל את המשכנתה הדרושה הופכת מסיכון תיאורטי לבעיה מיידית: נניח שרוכש חתם על דירה ב-3 מיליון שקל ושילם 15%, כלומר 450 אלף שקל, מתוך מחשבה שאת היתר יממן בעוד שלוש שנים. נשארו לו 2.55 מיליון שקל להביא במסירה. 

גם אם מדובר בדירה ראשונה ובתנאים שמאפשרים שיעור מימון מרבי של 75%, משכנתה של 75% ממחיר של 3 מיליון שקל היא 2.25 מיליון שקל בלבד. כבר בנקודת הפתיחה הוא צריך להביא עוד 300 אלף שקל מעבר למה ששילם. אם ההכנסה לא עלתה כפי שתכנן, אם השמאי נותן לדירה שווי נמוך יותר או אם הבנק אינו מאשר את מלוא המימון בגלל יחס ההחזר, הפער יכול לגדול במאות אלפי שקלים. 

בזמן שמחירי הדירות עלו במהירות אפשר היה לבנות על כך שהשווי החדש יפתור חלק מהבעיה, או שבמקרה הצורך ניתן יהיה למכור את הזכות ברווח. בשוק חלש עם מלאי גדול של דירות חדשות, הקבלן עצמו מתחרה לעיתים ברוכש שרוצה לצאת מהעסקה, ומציע לרוכשים חדשים הטבות ומימון. זו בדיוק הנקודה שבה מי שחשב שהוא קונה דירה באמצעות 10%-20% הון עצמי מגלה שהוא בעצם קיבל דחייה של שאלת המימון, לא פתרון שלה. 

מיחזור יכול לחסוך הרבה - אבל צריך לדעת למה עושים אותו לכן שיא המיחזורים עצמו הוא לא החדשות הרעות. להפך, כאשר הריבית יורדת, מי שיש לו משכנתה צריך לבדוק אותה. משכנתה אינה מוצר שצריך לקנות פעם אחת ולהשאיר ל-25 שנה. ריבית משתנה, מצב פיננסי משתנה, תחרות בין הבנקים משתנה וגם שווי הנכס משתנה. לפעמים שינוי של כמה עשיריות האחוז בריבית על יתרת חוב גדולה שווה עשרות אלפי שקלים. 

אבל לפני שממחזרים צריך להפריד בין שתי שאלות: האם המהלך מוריד את *עלות המשכנתה, והאם הוא מוריד רק את **ההחזר החודשי*. אלה שני דברים שונים לחלוטין. צריך להשוות את יתרת התשלומים לפני ואחרי המיחזור, להכניס לחישוב עמלת פירעון מוקדם אם קיימת, לבדוק את ההצמדה למדד ואת משך ההלוואה, ורק אז להחליט. הצעה שבה ההחזר יורד מ-7,000 ל-5,800 שקל נשמעת מצוין, אבל אם בדרך מוסיפים שמונה שנים למשכנתה, החשבון הסופי עלול דווקא לעלות מאוד. 

ולמי שנמצא בעסקת 20/80 או 10/90, הבדיקה חשובה אפילו יותר. לא כדאי לחכות לחודש שלפני המסירה. צריך לבדוק כבר עכשיו כמה משכנתה הבנק מוכן לתת לפי ההכנסה הנוכחית, מה יהיה ההחזר שלה, כמה הון עצמי נוסף יידרש ומה קורה אם השומה תהיה נמוכה ממחיר החוזה. מי שמגלה פער שנה לפני המסירה עדיין יכול לתכנן. מי שמגלה אותו שבועיים לפני שצריך להעביר לקבלן שני מיליון שקל נמצא כבר בעמדת מיקוח הרבה פחות טובה. 

השיא במיחזורי המשכנתאות, אם כך, אינו סימן לקריסה בשוק הדיור, אבל הוא בהחלט סימן לשוק שנעשה הרבה יותר ממונף ופחות סלחני לטעויות. רוב הלווים עדיין משלמים, רוב המיחזורים נעשים מסיבות כלכליות הגיוניות והריבית אפילו יורדת. אלא שמתחת לנתונים האלה יש יותר משפחות שלקחו חוב גדול, ליותר שנים וביחס גבוה יותר להכנסה. כל עוד מחירי הדירות עלו במהירות, אפשר היה להסתיר חלק מהסיכון מאחורי עליית שווי הנכס.