חג'ג' יוצאת לבאקו: 3,500 דירות וקרקעות בעלות של עד 93 מיליון דולר

קבוצת חג'ג' מסמנת את באקו כיעד הבא להתרחבות שלה מחוץ לישראל. החברה חתמה על מזכרי הבנות לקידום שני מתחמי מגורים באזור Sea Breeze שעל חוף הים הכספי, ובהם כ-3,500 דירות בשטח בנוי מצטבר של כ-358 אלף מ"ר. עלות הקרקעות בשני הפרויקטים יכולה להגיע לעד 93 מיליון דולר.

מדובר עדיין בשלב שקודם להסכמים מחייבים. במהלך החודש הקרוב צפויה חג'ג' לבצע בדיקת נאותות, ורק בהתאם לתוצאותיה ולגיבוש התנאים הסופיים יוחלט על השלמת העסקאות. לצד החברה יפעל שותף מקומי שיחזיק בכ-20% מהזכויות, בעוד חלקה המתוכנן של חג'ג' יעמוד על כ-80%.

בפרויקט הראשון מתוכננות כ-2,475 דירות ובשני כ-1,000 דירות נוספות. החברה מציגה מחירי כניסה שמתחילים סביב 150 אלף דולר לדירה. בחישוב בסיסי בלבד, מכירת כ-3,500 דירות במחיר הזה משקפת היקף של יותר מחצי מיליארד דולר, לפני הבדלים בגודל הדירות, במפרט, בקומות ובמחירי המכירה לאורך חיי הפרויקט.

חלק ממחיר הקרקע ישולם מתוך המכירות

אחד המרכיבים המרכזיים במבנה העסקאות הוא אופן התשלום עבור הקרקע. לפי המתווה, חלק ניכר מהתמורה אמור להיות משולם מתוך תקבולי מכירת הדירות ולא כולו מראש. עבור חג'ג', מבנה כזה מצמצם את כמות ההון שנדרשת בתחילת הפרויקט ומחבר את תשלומי הקרקע לקצב ההתקדמות המסחרי.

היתרון הזה תלוי בקצב המכירות. אם השיווק מתקדם במהירות, ניתן לממן חלק גדול יותר מרכישת הקרקע מתוך הכסף שמגיע מהרוכשים. קצב מכירות איטי יותר מחייב את היזם למצוא מקורות מימון נוספים ועלול להשפיע גם על לוחות הזמנים ועל התשואה על ההון.

גודל העסקאות בולט ביחס למידותיה של חג'ג'. החברה נסחרת לפי שווי של כ-1.39 מיליארד שקל, ובסוף הרבעון הראשון של 2026 עמד ההון העצמי שלה על כ-1.37 מיליארד שקל. באותו רבעון היא רשמה הכנסות של כ-175 מיליון שקל ורווח נקי של כ-14.7 מיליון שקל.

הכניסה לבאקו מגיעה בזמן שחג'ג' ממשיכה להשקיע בפרויקטים גדולים בישראל. בתחילת 2026 היא נכנסה עם ג'קי בן זקן לשיתוף פעולה בתחום ההתחדשות העירונית, עם תוכניות לכ-2,800 יחידות דיור באשדוד, קריית גת וירושלים. חג'ג' וג'קי בן זקן בשיתוף פעולה לכ-2,800 יחידות דיור.

בהמשך חתמה החברה גם על עסקאות מימון לשני פרויקטים במתחם איינשטיין בצפון תל אביב, בהיקף מצטבר של כ-540 מיליון שקל. ברקת תממן שני פרויקטים של חג'ג' באיינשטיין ביותר מחצי מיליארד שקל.

שני המהלכים בישראל מחדדים את היקף הפעילות שהקבוצה מנהלת במקביל לכניסה המתוכננת לאזרבייג'ן. עבור חברה שמחזיקה בפורטפוליו גדול בתל אביב ובפרויקטים של התחדשות עירונית, באקו מוסיפה חשיפה לשוק חדש עם מאפייני ביקוש, רגולציה ומימון שונים.

• מכלול נדל"ן חתמה על הסכם מימון של יותר מ-300 מיליון שקל לפרויקט בלוד
• השקיע 80 מיליון ש' בקבוצת רכישה - ויצא בלי כלום

Sea Breeze מכוון לחצי מיליון תושבים

הפרויקטים המתוכננים ממוקמים ב-Sea Breeze, מתחם עירוני ותיירותי שמתפתח לאורך חוף הים הכספי מצפון לבאקו. המתחם משתרע כיום על כ-1,000 הקטר, ובו כבר נבנו יותר מ-3.5 מיליון מ"ר של נדל"ן למגורים ולמסחר. תוכנית ההתרחבות מציבה יעד של כ-1,850 הקטר ועד כחצי מיליון תושבים בעתיד.

המיקום משלב מגורים, מלונאות, מסחר, חינוך ופנאי ונמצא במרחק נסיעה של כ-22 דקות ממרכז באקו וכחצי שעה משדה התעופה. עבור חג'ג', העובדה שהפרויקטים נכנסים למתחם שכבר נמצא בתנופת פיתוח מצמצמת חלק מהסיכון שקיים בכניסה לאזור חדש לחלוטין.

גם התיירות באזרבייג'ן מספקת רקע למהלך. ב-2025 נכנסו למדינה כ-2.57 מיליון מבקרים זרים. ישראלים היו כ-2.7% מהם, ומספר המבקרים מישראל גדל פי 2.4 לעומת השנה הקודמת. הנתון מעניק לחג'ג' אפשרות לפנות בשיווק גם לרוכשים ישראלים שמכירים את באקו כיעד תיירותי.

המחירים ההתחלתיים של כ-150 אלף דולר לדירה מציבים את הפרויקטים בטווח נמוך משמעותית מהמחירים בפרויקטים המרכזיים של חג'ג' בישראל. הפער מאפשר לפנות גם למשקיעים שמחפשים השקעה בהון עצמי נמוך יותר, אך התשואה בפועל תהיה תלויה במחירי השכירות, בקצב עליית הערך וביכולת למכור את הדירות בשוק המקומי והבינלאומי.

הפעילות במדינה חדשה מוסיפה לחג'ג' חשיפה לשערי מטבע, לדין המקומי, לקצב פיתוח התשתיות ולביקוש בשוק שאינו דומה לשוק הישראלי. השותף המקומי ומנגנון התשלום המדורג עבור הקרקע יכולים להפחית חלק מהסיכון, אך אינם מחליפים את הצורך בבדיקת הביקוש ובניהול מימון לפרויקט בהיקף כזה.

• מנכ"ל אנשי העיר: "שלוש דירות ביותר מ-20 מיליון שקל נמכרו בתוך יומיים"
• בעלי נכסים שנפגעו במלחמה יקבלו את השומות לחלופת היציאה

אם בדיקת הנאותות תושלם וההסכמים המחייבים ייחתמו, שני הפרויקטים בבאקו יהפכו לאחת מחשיפות הייזום הגדולות של חג'ג' מחוץ לישראל. עבור חברה ששווי השוק שלה סביב 1.4 מיליארד שקל, כ-3,500 דירות וקרקעות בעלות של עד 93 מיליון דולר הם מהלך שיכול להגדיל משמעותית את היקף הפעילות בשנים הקרובות.