שאלות ותשובות על תקציב הדירה - הכנסות משתנות, התחייבויות ומתנות
מ-1 ביולי 2026 כל ההתחייבויות נספרות יחד ביחס ההחזר, הלוואה שנותרו לה פחות מ-18 חודשים יכולה לצאת מהחישוב, וסגירת הלוואת רכב מההון העצמי מורידה לעיתים את תקרת המחיר במקום להעלות אותה
שתי תקרות נפרדות קובעות איזו דירה אפשר לקנות, אחת מצד ההון העצמי ואחת מצד ההכנסה, והשאלות מתחילות כשהמציאות מסרבת להסתדר לפי הטבלה: שכר שמורכב מעמלות, ליסינג שרץ ברקע, והורים שרוצים לעזור בלי להסתבך.
המדריך שמחשב את ההון העצמי, ההחזר החודשי ויחס ההחזר עובר על שתי הבדיקות של הבנק צעד אחרי צעד, כולל דוגמה מלאה של זוג עם 700 אלף שקל בצד. כאן מרוכזות התשובות למקרים שהדוגמה הנקייה אינה מכסה.
נתון רקע אחד חשוב לכל התשובות: מיולי 2026 הבנקים בוחנים את כלל ההתחייבויות של הלווה במרוכז, כך שכל חוב קיים משפיע ישירות על המשכנתה שתאושר.
חצי מהשכר שלי מבונוסים ועמלות. הבנק יספור אותו?
חלקית. רכיבים משתנים כמו שעות נוספות, בונוסים ועמלות מוכרים לפי ממוצע שנתי או בשיעור מופחת, וההתייחסות משתנה בין הבנקים. גם הכנסה צפויה משכירות מוכרת בחלקה בלבד. מה שנספר במלואו הוא ההכנסה הקבועה נטו, שמוכחת בתלושים ובתדפיסי עובר ושב. פנייה לכמה בנקים במקביל חושפת את הפער בהכרה.
אני עצמאי. אילו מסמכים אצטרך להציג?
שומות ודוחות של שנתיים אחורה, לצד תדפיסי חשבון. הבנק מחפש הכנסה יציבה וניתנת להוכחה, ולכן שנה חלשה מושכת את הממוצע מטה ושנה חריגה לטובה נשקלת בזהירות. מי שסגר שנה חזקה מגיע לבנק אחרי שהשומה עליה כבר הוגשה. ההפרש בין ההכנסה להתחייבויות הוא ההכנסה הפנויה, הבסיס לכל החישוב.
יש לי ליסינג, הלוואה צרכנית ומשכנתה על דירה קיימת. מה נספר?
הכל יחד. מ-1 ביולי 2026 הבנקים מחשבים את יחס ההחזר על מלוא ההתחייבויות של הלווה במרוכז: משכנתה קיימת, הלוואות רכב וליסינג, הלוואות צרכניות ואשראי חוץ בנקאי. חריג מרכזי: הלוואה שנותרו לה פחות מ-18 חודשים, או שיש לה מקור סילוק ודאי ומוכח, יכולה לצאת מהחישוב.
שווה לסגור את הלוואת הרכב מההון העצמי לפני הבקשה?
לא תמיד. הסילוק מגדיל את ההכנסה הפנויה ואת ההחזר המותר, אבל מקטין את ההון העצמי, וכשמגבלת המימון היא שנשברת קודם, תקרת המחיר דווקא יורדת. בדוגמת המדריך, סגירת הלוואה בהחזר של 1,800 שקל בחודש הורידה את התקרה מכ-2.43 לכ-2.27 מיליון שקל.
ההורים מעבירים לנו סכום גדול. מה הבנק ידרוש?
מכתב מתנה חתום שקובע שהכסף ניתן במתנה ואינו הלוואה שתידרש בחזרה, ובדיקה של מקור הכסף. מתנה בין קרובים פטורה ממס לפי פקודת מס הכנסה. כשיש אחים נוספים, או כשההורים נרשמים כבעלים של חלק מהדירה, כדאי ללוות את ההעברה בעורך דין.
יש לנו דירה ואנחנו קונים גדולה יותר. כמה הון עצמי נדרש?
30% לפחות ממחיר הדירה החדשה, לעומת 25% בדירה יחידה. התנאי למעמד דירה חליפית הוא מכירת הקודמת בתוך 24 חודשים מהרכישה, וברכישה מקבלן חלים מועדים אחרים, כמפורט במדריך מס הרכישה וההבדל בין דירה יחידה לנוספת. מי שאינו מוכר בזמן מסווג כבעל דירה נוספת, ושם המימון נעצר ב-50%.
כמה עולה כל מיליון שקל משכנתה בהחזר החודשי?
בריבית של 4.9% לשנה במסלול קבוע לא צמוד ל-30 שנה, קרוב לממוצע שנרשם ב-2026, כל מיליון שקל עולה כ-5,307 שקל בחודש. עלייה ל-5.5% מייקרת לכ-5,678 שקל. החישוב הזה מתרגם כל תקציב החזר לסכום הלוואה: החזר של 9,680 שקל מממן משכנתה של כ-1.82 מיליון שקל.
הבנק אישר יותר ממה שתכננו. למצות את המקסימום?
אישור עקרוני בגובה התקרה אינו המלצה למצות אותה. החזר של 40% מההכנסה הפנויה משאיר מרווח צר לחופשת לידה, החלפת עבודה או תיקון יקר, ותרגיל בדיקה מקובל הוא לחשב מה קורה אם ההכנסה יורדת בחמישית לחצי שנה. גם האורך מתמחר: קיצור מ-30 ל-25 שנה בדוגמת המדריך חסך כ-430 אלף שקל ריבית מצטברת.
